Plus de 1 500 courtiers hypothécaires des quatre coins du pays ont convergé sur Toronto le 17 novembre 2019 pour assister au congrès hypothécaire national de Professionnels hypothécaires du Canada. Dans le cadre de la discussion du panel des prêteurs, Jason Ellis, président et chef de l’exploitation de First National, a formulé les observations suivantes.
La mise à jour des règles de souscription de prêts hypothécaires résidentiels de la ligne directrice B-20 a eu pour résultat d’accroître le marché exploitable par les courtiers hypothécaires et les prêteurs vers la filière des courtiers hypothécaires.
Depuis que la ligne directrice B-20 a été mise à jour, la souscription de prêts hypothécaires de premier ordre par les banques a évolué. On est loin de l’époque où l’exception était la règle. Cette évolution a permis à des joueurs qui sont actifs dans la filière des courtiers, des joueurs comme First National, de faire leur entrée et de servir cette prétendue zone grise en tarifiant leurs prêts hypothécaires de façon plus appropriée et d’une façon qui reflète plus fidèlement son coût de financement unique. Cela a eu pour conséquence d’élargir le marché exploitable et de soutenir une croissance plus poussée de la filière des courtiers hypothécaires.
First National a reconnu l’occasion créée par l’évolution des pratiques de souscription des banques lorsqu’il a lancé son programme d’hypothèques Excalibur.
Les grandes banques de l’annexe I s’engageaient jadis dans des « prêts de titres » et acceptaient des formes non traditionnelles de confirmation du revenu. Cela a changé avec l’arrivée de la nouvelle ligne directrice B-20. Par conséquent, les emprunteurs qui étaient jadis considérés comme de premier ordre sont aujourd’hui considérés comme Alt-A. Lorsque les banques ont modifié leurs pratiques, First National a décidé de réintroduire Excalibur en 2018 et d’y élargir les critères de souscription. Nous avons été récompensés par une forte croissance depuis.
Les emprunteurs qui ne peuvent emprunter qu’auprès de prêteurs privés pourraient bientôt avoir accès à des options moins coûteuses.
À l’heure actuelle, le marché des prêts Alt-A est largement servi par des institutions régies par le BSIF. Ces emprunteurs qui ne peuvent obtenir un prêt hypothécaire Alt-A n’ont d’autre choix que de se tourner vers des prêteurs privés. Les prêteurs privés doivent percevoir des taux d’intérêt nominaux élevés parce qu’ils n’ont pas un effet de levier suffisant et doivent générer un taux de rendement en termes d’encaisse. Des institutions qui n’acceptent pas les dépôts, comme des fonds d’investissement, semblent nourrir un enthousiasme croissant à l’égard de ce type d’emprunteur et de ce type de produit, si l’on se fie aux demandes de partenariat que First National reçoit de fonds d’investissement. Si des banques de l’annexe I commencent à offrir un effet de levier à ces fonds, les courtiers et les emprunteurs gagneront en matière de choix.
Attendez-vous à d’autres développements en matière de THR.
Des courtiers en valeurs mobilières au Canada accueillent avec enthousiasme les titres hypothécaires résidentiels. Un THR est un outil de titrisation qui détient habituellement un portefeuille des prêts hypothécaires résidentiels non assurés à taux quasi préférentiel en tranches A, B et Z. Un prêteur hypothécaire peut utiliser des THR comme outil pour accroître la diversification du financement et la compétitivité du coût des fonds. Au cours des 18 prochains mois, je m’attends à voir plus d’offres de THR, car les investissements sont à la recherche de rendements.
La crise des liquidités de 2008 a rendu l’ensemble du marché hypothécaire plus complexe.
Il ne fait pas de doute que la révolution réglementaire de l’industrie depuis la crise des liquidités de 2008 complique le choix d’un prêt hypothécaire plus que jamais. Le résultat direct est que plus de personnes sollicitent les conseils de courtiers hypothécaires. C’est excellent pour les courtiers ainsi que pour First National en sa qualité de prêteur au service des courtiers.
Pour tout prêteur, l’économie d’échelle est essentielle pour aider la filière des courtiers à présenter les offres les plus concurrentielles.
Une des clés d’offrir le meilleur rapport prix-valeur aux emprunteurs est l’économie d’échelle. Il faut aussi que les capacités de souscription et de service soient évolutives. De plus petits prêteurs sans cet avantage de l’économie d’échelle risquent de peiner à maintenir des prix aussi concurrentiels que ceux offerts par de grands prêteurs comme First National.
Le mécanisme permanent d’octroi de liquidités à plus d’un jour proposé par la Banque du Canada est une excellente idée pour de plus petites institutions.
De plus petits prêteurs avec lesquels First National transige et auxquels il vend des prêts hypothécaires auraient probablement recours à ce mécanisme. Dans un scénario économique comme celui de 2008, alors que la tension entourant les liquidités n’avait rien à voir avec la qualité des garanties détenues par des prêteurs canadiens ou encore leur niveau de solidité financière, ce mécanisme permanent d’octroi de liquidités à plus d’un jour servirait de complément aux outils d’apport de liquidités existants de la Banque. Ainsi, le marché continuerait d’avancer.
Il y a peut-être des leviers sur lesquels tirer pour aider les premiers acheteurs qui sont efficaces que le nouvel Incitatif à l’achat d’une première propriété du gouvernement fédéral.
Cet incitatif a été annoncé avec peu de préavis et l’échéance proposée pour sa mise en œuvre était irréaliste. Je pense que nombre d’emprunteurs ont été confrontés à la réalité que ce programme est symétrique. C’est donc dire que, s’ils vendent leur maison à profit plus tard, le gouvernement bénéficiera d’une partie de ce profit. Je ne pense pas que tout le monde était pleinement prêt à cette réalité. Bien qu’il s’agisse d’un incitatif, il a connu un départ difficile. Si le gouvernement veut aider des emprunteurs plus efficacement, il devrait peut-être envisager d’actionner d’autres leviers. Prenez, par exemple, le plafond d’un million de dollars que la ligne directrice B-20 impose sur les prêts hypothécaires aux fins de l’admissibilité à l’assurance. Dans les marchés du Grand Toronto et de Vancouver, ce plafond a poussé de nombreux emprunteurs vers le marché des prêts Alt-A.
La donne a changé et les prêteurs qui servent les courtiers sont plus enthousiastes face à l’avenir.
Pour moi, ce qui est encourageant et rafraîchissant est que nous avons passé la majeure partie de notre temps aujourd’hui à parler d’occasions. En revanche, la dernière fois que j’ai participé à ce panel, toute la discussion a porté sur les turbulences et les risques que la ligne directrice B-20 contracte le marché exploitable. Aujourd’hui, le ciel s’est éclairci. Collectivement, nous sommes en meilleure position que nous l’étions depuis longtemps. Beaucoup d’investisseurs disposent de beaucoup de liquidités qu’ils veulent faire fructifier, que ce soit dans le marché des prêts de premier ordre, celui des prêts Alt-A ou encore au profit de prêteurs privés. Donc, je suis d’avis que l’avenir est prometteur pour les prêteurs, les courtiers et les emprunteurs.