En après-midi le vendredi 3 avril 2020, Jason Ellis, président et chef de l’exploitation, et Scott McKenzie, vice-président directeur, Prêts hypothécaires résidentiels, tous deux de First National, ont participé à un webinaire spécial consacré au partage d’information sur la conjoncture des marchés hypothécaires au Canada et sur les efforts déployés par l’entreprise pour aider les courtiers hypothécaires et leurs clients à traverser cette période difficile. Voici quelques observations à commencer par le synopsis de Jason sur les variations de taux d’intérêt enregistrées entre janvier et mars.
La dette bancaire, les titres adossés à des créances hypothécaires et le papier commercial adossé à des actifs ont fait l’objet de bonnes offres et se sont généralement négociés à des écarts relativement étroits au début de 2020. Vers la fin de janvier, les obligations du gouvernement du Canada de 5 ans se négociaient à environ 1,5 %, les prêts hypothécaires de 5 ans à taux fixe à environ 2,89 %, le taux à un jour de la Banque du Canada à 1,75 %, le taux préférentiel à 3,95 %. Enfin, les prêts hypothécaires à taux variable étaient généralement offerts avec des réductions allant jusqu’à 1 % par rapport au taux préférentiel.
Lorsque la réalité de la pandémie a commencé à se faire sentir, les rendements des obligations à 5 ans sont tombés à 35 points de base dans les échanges intrajournaliers et, avec cela, les taux hypothécaires fixes sont également tombés aussi bas que 2,39 %. En mars, la Banque du Canada a réduit les taux de 50 points de base à trois reprises.
Le taux à un jour de la Banque du Canada n’est maintenant que de 25 points de base. Il s’agit de son niveau le plus bas depuis la crise financière mondiale, alors que le taux à un jour avait été réduit de 425 points de base entre décembre 2007 et mai 2009.
Le taux préférentiel a suivi la baisse du taux de la Banque du Canada, passant de 3,95 % en janvier 2020 à 2,45 % aujourd’hui. Cependant, les taux hypothécaires fixes, qui avaient brièvement baissé à 2,39 %, sont remontés à 2,84 % aujourd’hui, les laissant effectivement inchangés malgré le fait que les rendements sous-jacents des obligations du gouvernement du Canada sont inférieurs de 100 points de base.
Il existe une croyance commune selon laquelle les taux des prêts hypothécaires fixes de 5 ans sont inextricablement liés aux rendements des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans et que les réductions du taux à un jour de la Banque du Canada se traduisent toujours par des réductions des coupons hypothécaires fixes de 5 ans. Bien que le rendement des obligations du Canada à 5 ans serve de base à la fixation d’autres taux, y compris ceux des prêts hypothécaires de 5 ans, la réalité est qu’il n’existe aucune corrélation directe entre les deux.
Aujourd’hui, les écarts sur les fonds de sauvetage que les banques de l’Annexe I utilisent pour financer les prêts hypothécaires ont augmenté et les écarts sur les titres hypothécaires (« TH ») que les prêteurs non bancaires comme First National utilisent à des fins de financement ont également augmenté. En effet, la relation traditionnelle entre les coupons hypothécaires et les rendements des obligations gouvernementales s’est effondrée et, par conséquent, les coupons hypothécaires sont plus élevés qu’ils ne le seraient autrement.
Un phénomène similaire s’est produit concernant les prêts hypothécaires à taux variable, qui sont traditionnellement considérés comme étant liés au taux préférentiel. Derrière le taux préférentiel, le coût des fonds bancaires et non bancaires suit de plus près le taux CDOR (Canadian Dollar Offered Rate). Le taux CDOR est un indice qui fait référence au marché où sont généralement négociés les papiers commerciaux adossés à des actifs ainsi que les acceptations bancaires (« AB »). Normalement, il existe une relation prévisible et stable entre le taux préférentiel et le taux CDOR. Cependant, dans le contexte actuel, les clients des banques font appel à leurs facilités de crédit engagées. Afin de satisfaire la demande d’espèces, les banques émettent des acceptations bancaires. Cette offre d’AB a mis la pression sur la demande et les rendements ont donc augmenté. La relation normale entre le taux CDOR et d’autres taux comme le taux préférentiel est maintenant rompue et les prêteurs ont été obligés de supprimer la décote par rapport au taux préférentiel afin de normaliser la relation entre les coupons hypothécaires et le coût des fonds. Comme il en coûte plus aux prêteurs d’emprunter, ils doivent à leur tour augmenter le coût de prêter.
Des données du marché montrent que les achats de maisons ont diminué au cours des deux dernières semaines de mars et, bien que les réductions de volume devraient se poursuivre, il n’est pas possible de prévoir de combien ou pendant combien de temps.
Réponses des gouvernements
Comme il s’agit plus d’un problème généralisé que d’un problème se limitant à Bay Street, la réponse du gouvernement à ces conditions économiques a été extraordinaire – plus rapide et plus importante que tout ce que nous n’avons jamais vu. Certaines des réponses comprennent la réintroduction du Programme d’achat de prêts hypothécaires assurés, qui a été utilisé pour la première fois durant la crise des liquidités. Elle a commencé à 50 milliards de dollars, mais a rapidement été portée à 150 milliards de dollars. Le programme des Obligations hypothécaires du Canada a été bonifié de 40 à 60 milliards de dollars. Et la Banque du Canada achète maintenant des obligations hypothécaires du Canada dans le marché secondaire et a introduit un programme d’achat d’acceptations bancaires, un programme d’achat de papiers commerciaux ainsi qu’une facilité de mise en pension à terme avec un ensemble élargi de garanties admissibles, y compris des titres hypothécaires.
Alors que le gouvernement dépense beaucoup d’argent pour financer des initiatives comme le Programme d’achat de prêts hypothécaires assurés, il achète des titres notés triple A à des écarts extrêmement élevés et finance ces achats par l’émission de dette gouvernementale sans risque à des rendements nettement inférieurs. En conséquence, le gouvernement est en mesure de gagner une marge d’intérêt nette élevée en fournissant ces liquidités. Ultimement, cela contribuera à financer plusieurs des initiatives financières du gouvernement.
Malgré toutes ces actions, y compris une aide sans précédent pour les consommateurs, la réaction du marché a été étonnamment modérée. En clair, les programmes ont été essentiels pour fournir des liquidités et plafonner les écarts dans les marchés des acceptations bancaires, du papier commercial et des titres hypothécaires. Les programmes ont eu un effet stabilisateur essentiel et les écarts se sont réduits par rapport à leurs niveaux les plus élevés. Toutefois, il reste encore beaucoup de chemin à parcourir avant que les marchés ne reviennent à des conditions proches de la normale.
Reports de paiements hypothécaires
Des intérêts continuent de courir sur les paiements hypothécaires dont le report est autorisé. L'intérêt différé d’un paiement reporté est capitalisé sur le principal de l’hypothèque au taux d’intérêt nominal en vigueur. Certains commentateurs du marché ont été injustement critiques de cette approche. Par souci de clarté, les reports de paiements hypothécaires ne sont pas financés par un programme gouvernemental. Ce sont les prêteurs hypothécaires qui doivent en supporter le fardeau financier. Des prêteurs bancaires et non bancaires à la fois financent des prêts hypothécaires avec d’autres dettes, notamment des obligations sécurisées, des billets de dépôt, des papiers commerciaux et des titres hypothécaires. Les intérêts mensuels et, dans certains cas, le principal de ces titres de créance doivent néanmoins être payés même si les paiements des hypothèques sous-jacentes sont reportés.
À échéance, les emprunteurs bénéficiant d’un report de paiements approuvé par First National se verront proposer un taux de renouvellement et leur prêt hypothécaire sera reconduit sans problème pour une nouvelle durée. Cela devrait être réconfortant pour ceux qui se trouvent dans une situation de renouvellement tout en étant confrontés à des difficultés financières temporaires liées à la COVID-19.
Les emprunteurs ne seront pas tenus de rembourser les intérêts différés au moment du renouvellement. Comme les intérêts différés sont capitalisés, ils seront payés sur la période d’amortissement restante, sauf si l’hypothèque est libérée à la fin du terme.
Si First National accorde un report à un emprunteur, le prêt hypothécaire ne sera pas considéré comme étant « en souffrance ». De même, si un emprunteur manque un paiement avant d’avoir obtenu un report, son prêt hypothécaire ne sera pas non plus signalé aux agences de notation de crédit comme étant « en souffrance ».
Les assureurs hypothécaires ont demandé aux prêteurs d’utiliser les reports comme moyen d’aider les emprunteurs confrontés à des problèmes plutôt que d’envisager d’autres mesures, comme l’allongement des périodes d’amortissement.
Engagements, clôtures et refinancements
First National reste absolument ouvert pour répondre aux besoins d’emprunteurs admissibles et continue d’offrir des taux hypothécaires assurés et conventionnels concurrentiels pour les achats et les refinancements
Pour les acheteurs ayant reçu une lettre d’engagement qui ont ensuite perdu leur emploi en raison de la COVID-19, First National fera tout son possible pour avancer leur hypothèque.
Même si l’emploi a été perturbé par la COVID-19, il est fort probable que les emprunteurs qui ont déjà un engagement en cours de First National pour un refinancement verront leur transaction menée à terme. Le refinancement peut devenir plus difficile dans six semaines ou deux mois si un emprunteur perd son emploi, mais First National examinera chaque dossier de refinancement au cas par cas.
Quant aux nouvelles demandes de prêt hypothécaire qui arrivent maintenant, qu’il s’agisse d’un achat ou d’un refinancement, les emprunteurs devront démontrer qu’ils occupent un emploi.
Évaluations, signatures électroniques et LBA
First National a annoncé en mars son acceptation d’évaluations complètes modifiées. Cela signifie que les évaluateurs procéderont à une inspection extérieure de la propriété, mais qu’aucune inspection intérieure n’est exigée. Des photos de l’intérieur seront fournies par le propriétaire ou l’agent inscripteur pour faciliter la rédaction du rapport. Jusqu’à maintenant, cette modification fonctionne bien.
En matière de signatures électroniques, First National adopte une approche systématique, reconnaissant que chaque province utilise un système différent pour enregistrer une hypothèque. First National se tourne vers des avocats spécialisés dans l’immobilier pour s’assurer que l’hypothèque est correctement enregistrée afin qu’il y ait une charge exécutoire sur le titre. Si cela peut se faire avec une signature électronique dans la province de résidence, First National n’hésite pas à l’accepter. First National permet aussi l’utilisation de signatures électroniques sur ses propres documents.
En ce qui concerne les exigences relatives à la LBA et à CSC, First National travaille sur différents moyens de confirmer l’identité de l’emprunteur et résoudra ce problème par des mesures internes.
Souscription et taux hypothécaires
Les délais de souscription sont maintenant revenus à la normale après avoir été temporairement affectés par un volume très élevé de demandes d’emprunteurs. Les protocoles de travail à domicile mis en place par First National n’ont pas perturbé les flux de travail et se sont révélés efficaces, la quasi-totalité du personnel de l’entreprise travaillant désormais à distance.
Les taux hypothécaires de First National sont concurrentiels et ils le demeureront.
Il est impossible de prévoir l’évolution des taux hypothécaires, mais en supposant que les programmes gouvernementaux en place produisent les résultats escomptés, il est possible que, dans six mois, les escomptes sur le taux préférentiel puissent être appliqués aux prêts hypothécaires à taux variable. Les écarts des taux fixes pourraient aussi reculer, toutes choses étant égales.
Il est peu probable, mais pas impossible de voir des taux d’intérêt négatifs au Canada. Bien qu’il y ait eu récemment une certaine émergence de taux négatifs dans le marché des pensions, avec un taux préférentiel toujours à 2,45 %, il est difficile d’imaginer un scénario qui créerait des taux hypothécaires négatifs.
Les modifications apportées au taux préférentiel se traduisent généralement par une modification du taux du coupon de l’emprunteur au premier de chaque mois afin de simplifier les opérations techniques. Bien que cela soit actuellement à l’avantage du prêteur, il y a eu des cas où le taux préférentiel a augmenté et où le même retard a profité à l’emprunteur.
First National n’a pas encore modifié ses politiques de souscription, à l’exception d’Excalibur où le RPV maximal en cas de refinancement a été réduit à 75 %. À mesure que la situation évolue, les politiques de souscription pourraient changer, mais, en général, chaque transaction sera de toute façon évaluée selon son propre mérite.
Cette situation est fluide et, à mesure que les conditions évoluent, l’équipe de First National s’engage à tenir ses courtiers hypothécaires partenaires informés et se tient prête à les servir de toutes les manières possibles.