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Le programme Bâti-Flex stimule la construction de nouveaux appartements à Hamilton

juil. 18, 2018
RCI et profitabilité
Financière First National SEC

Valeri Homes est un des constructeurs les mieux établis dans le sud de l’Ontario. Depuis sa fondation par Clemente Valeri au milieu des années 1950, cette entreprise familiale a fièrement construit des milliers de maisons et de copropriétés de grande qualité dans les villes de Burlington, de Milton, de Brampton et d’Hamilton.

Traditionnellement, ce constructeur avait recours à des prêts conventionnels et, au cours des dernières années, est devenu un des principaux clients commerciaux de First National. Plus récemment, et en réponse à un grand besoin communautaire, Valeri a utilisé ses capacités démontrées en construction pour faire son entrée dans le marché des appartements locatifs construits sur mesure.

Pour déployer sa stratégie d’expansion, Valeri Homes a eu recours à une nouvelle option de financement qui devient rapidement un choix populaire auprès de promoteurs de bout en bout du Canada : l’entreprise a opté pour le programme Bâti-Flex de la SCHL pour obtenir un prêt assuré. Lancé en 2017, ce programme offre aux promoteurs à but lucratif des incitatifs lucratifs à la construction d’unités de logement, incluant des prêts pouvant couvrir jusqu’à 95 % des coûts de construction – par rapport à seulement 75-80 % dans le cas de prêts à la construction conventionnels –, des taux d’intérêt plus bas, des primes considérablement réduites, des périodes d’amortissement pouvant atteindre jusqu’à 40 ans ainsi que la possibilité de convertir facilement le financement en prêt à terme pendant la période de location.

Daniel Bragagnolo, directeur, Prêts hypothécaires commerciaux pour Financière First National, a travaillé en étroite collaboration avec Ted Valeri, un des associés de Valeri Homes, pour évaluer la pertinence de ce programme et son potentiel pour financer la construction d’un complexe de deux tours d’habitation comprenant 183 unités dans le quartier d’Hamilton Mountain.

« Valeri Homes a de très solides antécédents. De plus, l’entreprise repose sur des assises financières tout aussi solides et a une excellente connaissance du financement, explique Daniel. Ici nous avons évalué les options s’offrant à Ted et tenu compte du fait qu’il comptait procéder à d’autres développements dans la région du Golden Horseshoe et autour de cette région. De plus, s’il optait pour un prêt à la construction assuré plutôt que conventionnel, il disposerait de capitaux propres beaucoup plus élevés dans le cas de ce projet en particulier. Pour nous, ce fut le catalyseur nous ayant poussés à recommander le programme Bâti-Flex de la SCHL, car il permettrait à Ted de libérer des capitaux propres qu’il pourrait utiliser ailleurs pour accélérer d’autres projets de développement communautaire. »

Grosso modo, la stratégie recommandée par First National a permis de libérer 1,2 million de dollars de capitaux sur le terrain en plus de couvrir d’autres coûts associés déjà engagés. Valeri Homes a utilisé ces fonds pour lancer d’autres projets de construction, dont un deuxième projet financé par le programme Bâti-Flex à Milton.

Pour être admissible au programme Bâti-Flex, un projet doit satisfaire aux deux critères d’adordabilité : i. au moment de l’occupation initiale, le programme exige que le propriétaire réduise de 10 % les revenus locatifs résidentiels potentiels mesurés au moyen d’un rapport d’évaluation; et ii. durant la période d’abordabilité (généralement définie comme la période de dix ans qui suit la date d’émission d’un permis d’occupation), au moins 20 % des unités du projet doivent afficher un taux de location de 30 % ou moins du revenu médian des ménages du quartier local.

Une bénédiction pour les boomers souhaitant vieillir chez eux

Conformément aux conditions du programme Bâti-Flex, Valeri Homes mettra ces unités en location à des prix tout juste inférieurs aux prix du marché de sorte à respecter les seuils susmentionnés. Cette approche répond à un important besoin d’unités de logement de qualité copropriété neuves à Hamilton, où les taux d’inoccupation sont bas et de nombreux résidents souhaitent vieillir chez eux après avoir vendu leur maison unifamiliale. Le prix d’inscription médian dans le quartier d’Hamilton Mountain – contigu à ce lotissement – se chiffre à environ 550 000 $. Sur la base de ce chiffre, un propriétaire pourrait empocher, disons, 550 000 $ et ainsi couvrir son loyer mensuel en puisant uniquement dans les intérêts gagnés sur le montant de la vente (en présumant un rendement annuel de 3 %) sans jamais devoir quitter Hamilton Mountain.

« Bien que ce projet réponde absolument aux critères de logement abordable, ce n’est certainement pas ce que les consommateurs associeraient normalement à l’abordabilité, explique Daniel. Chaque appartement sera doté de comptoirs en granit, de robinets Moen, d’appareils de salle de bain Kohler et de plinthes de cinq pouces en hauteur. Chaque unité de deux ou trois chambres à coucher comptera deux salles de bain. De plus, le complexe sera doté d’un gymnase, d’un studio de yoga et d’une salle de théâtre commune. À son ouverture à la fin de 2019, ce complexe représentera un formidable ajout dans le quartier de Kennedy West. »

Une transition naturelle vers le financement à terme

Au printemps 2017, First National s’est mise à l’étude de diverses options pour financer ce projet : prêt conventionnel, prêt mezzanine, prêt assuré. Ensuite, les pour et les contre associés à chaque option ont été présentés à M. Valeri. Un des avantages de recourir au programme Bâti-Flex que Daniel a fait valoir est qu’il y a une transition naturelle vers le financement à terme.

« Dans le cas de ce projet en particulier, nous avons proposé un prêt à la construction de 24 mois, suivi d’un prêt à terme de 10 ans amorti sur une période de 40 ans, pour une valeur de prêt totale de 50 millions de dollars, affirme Daniel. Cette approche visait à fournir des fonds suffisants pour la construction, la période de location et bien au-delà. Il s’agissait donc d’une stratégie globale de financement.

En fait, un des avantages qu’offre cette stratégie est que, une fois qu’un permis d’occupation a été délivré, le prêt à terme devient possible. Dans le cadre d’un montage conventionnel finançant un projet de construction, aucun prêt à terme ne peut être contracté avant la fin de la période de location, laquelle prend souvent entre 8 et 10 mois. Vu la conjoncture marquée par des hausses de taux d’intérêt, beaucoup peut se passer en l’espace de 8 à 10 mois en ce qui concerne le coût des services de prêt. Ça fait donc partie des calculs dont chaque promoteur doit tenir compte, selon Daniel.

Maîtriser l’art de la négociation

Une fois que M. Valeri avait décidé d’opter pour le programme Bâti-Flex, Daniel a préparé une proposition de 81 pages à l'intention de la SCHL, laquelle fut présentée à l’assureur hypothécaire à l’été 2017. En décembre de cette même année, les fonds demandés ont été avancés une fois que le client avait obtenu toutes les autorisations nécessaires de la municipalité. Les semelles de fondation ont déjà été coulées et les tours commencent à prendre forme.

En sa qualité d’expert en prêts assurés par la SCHL, First National sait très bien comment préparer des dossiers de demande de prêt qui répondent à toutes les exigences de l’assureur hypothécaire. Par conséquent, dans chaque proposition officielle, en plus des états financiers de l’emprunteur, First National inclut des études de marché, des études démographiques, des études de revenus ainsi que des études sur les taux de location concurrentiels dans les alentours afin de soutenir la viabilité du nouveau développement. Daniel et les autres membres de l’équipe de First National en ont fait une science exacte et, par conséquent, le SCHL approuve généralement la vaste majorité des demandes de prêt qu’elle reçoit de First National, qui est prêteur approuvé par la SCHL depuis des décennies.

Vu les énormes attraits de ce programme et l’immense intérêt qu’il suscite auprès des promoteurs, nous prédisons que 2018 pourrait très bien s’avérer une année record pour la construction d’appartements au Canada. 

« Lorsqu’un constructeur ayant la stature et l’expertise de Ted Valari opte pour le programme Bâti-Flex de la SCHL, je pense que cela en dit long à propos de la validation économique de ce programme, ajoute Daniel. Bien que la SCHL ait quelque peu modifié les critères d’admissibilité au programme au cours des derniers mois, on n’y trouve aucune des conditions onéreuses qui, dans le passé, ont gardé les promoteurs à but lucratif à l’écart. C’est une bonne nouvelle. »

Pour être admissibles, les emprunteurs doivent compter un minimum de cinq ans d’expérience dans l’exploitation d’un immeuble de type et de taille similaires, des antécédents de crédit et de remboursement démontrés sur cinq ans ainsi que de l’expérience dans la gestion d’un projet de construction similaire (d’entreprises appropriées pour mener la construction à terme). Cependant, même à cet égard, il y a de la flexibilité, particulièrement dans le cas de nouveaux groupes, et la SCHL accepte de substituer l’expérience. L’emprunteur doit aussi satisfaire aux exigences minimales en matière de valeur nette, exprimée en pourcentage du montant du prêt, et démontrer qu’il sera en mesure de couvrir les dépassements de coûts pendant toute la durée du projet.

Ça n’arrive pas souvent qu’un tel programme est lancé. Malgré ses complexités, nous croyons que ce programme vaut la peine d’être évalué avant de vous lancer à pieds joints dans la construction de votre prochain immeuble d’appartements.

First National – le premier prêteur à avoir eu recours au programme Bâti-Flex de la SCHL et le principal prêteur canadien dans le marché des appartements – est prête à vous aider en vous prodiguant les meilleurs conseils pratiques à tous les stades de la transaction. Veuillez communiquer avec votre conseiller First National pour en savoir plus.

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