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Perspectives d'emprunteur revisitées : Jonathan Wen, Chartwell résidences pour retraités

sept. 11, 2019
Perspectives d’emprunteurs
Financière First National SEC

Jonathan Wen est vice-président, Financement et investissements immobiliers pour Chartwell résidences pour retraités, le plus important propriétaire-exploitant de logements pour aînés au Canada. Chartwell compte 190 propriétés répartis en Ontario, au Québec, en Alberta et en Colombie-Britannique. La société propose un plein éventail de services pour aînés autonomes, semi-autonomes et en perte d’autonomie ainsi que des services de soins de longue durée.

Nous nous sommes entretenus avec Jonathan une première fois en 2017 à propos de l’industrie des résidences pour aînés, des possibilités qui s’offrent à Chartwell et de sa vision de la croissance ainsi que de l’expérience de travailler avec First National. Deux ans plus tard, Jonathan nous partage l’évolution de son secteur d’activités, des affaires de l’entreprise et de sa relation avec First National.

Qu’est-ce qui a le plus changé dans votre industrie et votre entreprise depuis notre dernier entretien en 2017?
JW : L’industrie a considérablement changé au cours des dernières années. Les résidences pour aînés semble susciter plus d’attention que jamais. Nous constatons de nouveaux arrivants, de nouveaux promoteurs ainsi que des fonds privés de capitaux propres qui tentent tous de se tailler une place dans ce marché. Tout le monde sait qu’une hausse soudaine de la demande point à l’horizon depuis un certain temps, mais je pense que l’élan s’est accéléré plus rapidement que prévu. Dans le passé, une résidence pour retraités représentait un produit créneau. Nombre de personnes n’en comprenaient pas les rouages ou ne s’y intéressaient pas en raison de la complexité et de l’intensité opérationnelle. Cependant, de plus en plus d’intérêts étrangers débarquent ici pour comprendre les modèles d’exploitation et de financement des résidences pour aînés au Canada. Le Canada est certainement perçu comme un marché présentant un potentiel naturel d’expansion.

Le portrait des développements concernant notre entreprise s’avère tout aussi intéressant. En 2017, nous avons obtenu une cote de crédit de DBRS, ce qui a créé une nouvelle source de financement que nous n’avions pas jusqu’alors. Ces nouvelles options de financement nous obligent de maintenir un bassin d’actifs libres de dette. Bien entendu, cela a une incidence sur comment nous gérons les dettes grevant l’ensemble de notre portefeuille. La diversification de nos options de financement au cours des deux dernières années reflète la perception positive qu’ont les prêteurs et, plus généralement, les investisseurs des résidences pour aînés. Bien que nous ayons maintenant accès à des options de financement plus robustes, je considère à ce jour la SCHL comme la source de capitaux la plus économique et une source de financement idéale.

Quels sont les objectifs de votre entreprise et quelles sont les occasions que vous poursuivez?
JW : Notre stratégie de croissance demeure cohérente. Nous cherchons toujours à gagner du terrain dans les marchés de l’Ontario, du Québec, de l’Alberta et de la Colombie-Britannique où nous sommes déjà présents. Notre croissance provient de l’acquisition de résidences existantes, de nouveaux projets de développement ou encore de partenariats avec des promoteurs ou des propriétaires de terrains qui veulent faire leur entrée dans le marché des résidences pour aînés. L’accroissement de notre exposition en Alberta est certainement digne de mention et cela cadre avec notre élan stratégique visant à développer nos activités dans l’Ouest canadien. Nous avons acheté un groupe de quatre résidences, ce qui a eu pour effet d’accroître notre exposition de 3 % à 6 %.

Lorsque nous nous sommes parlé en 2017, nous étions en plein développement de la résidence The Sumach by Chartwell dans le quartier Regent Park de Toronto. Cette résidence est inspirée du modèle québécois. Les résidents se joignent à la communauté à un plus jeune âge et habitent des unités comprenant une cuisine complète. Les services, moins nombreux au début, peuvent être ajoutés au besoin. Nous sommes d’avis qu’il s’agit d’un modèle viable et apprécié et c’est une alternative que nous voulions offrir en Ontario et dans l’Ouest canadien. La résidence The Sumach a ouvert ses portes en avril 2019 et a été exceptionnellement bien accueillie par la communauté. En fait, Brian Kimmel, un de nos partenaires financiers de First National en qui nous avons le plus confiance, et sa famille ont opté pour The Sumach pour y héberger sa belle-mère. Pour nous, il s’agit d’une reconnaissance sans équivoque de notre modèle de résidence et de la qualité qu’il offre. Brian connaît tous les rouages de l’industrie et a tout vu pendant sa carrière. Nous nous sentons honorés et privilégiés d’être la compagnie et la communauté en lesquelles Brian a confiance pour un jalon si important dans la vie de sa belle-mère.

Quel soutien First National vous apporte-t-il dans la poursuite de vos objectifs au-delà du financement?
JW : First National et Brian, en particulier, sont des experts en matière de résidences pour aînés. Nous discutons des développements en cours dans l’industrie tout le temps et Brian partage ouvertement ses connaissances du marché. Nous sommes tout aussi passionnés de la santé à long terme, la vitalité et l’évolution de l’industrie. Par conséquent, nous travaillons ensemble sur les enjeux qui nous tiennent à cœur. Le moratoire décrété par la SCHL sur l’assurabilité du financement d’établissements de soins de longue durée en Ontario est un sujet d’actualité pour nos deux entreprises. Avec Brian et Moray, nous nous sommes entretenus avec des représentants de la SCHL pour leur faire valoir l’importance d’assurer le financement de ces établissements. Le réseautage réciproque est aussi un volet essentiel de notre relation. Entrer en relation avec des acheteurs, des vendeurs ou de nouveaux arrivants dans le marché est fondamental à la croissance d’une petite industrie comme la nôtre.

Qu’est-ce que vous appréciez le plus en ce qui concerne votre relation avec Brian?
JW : Sa cohérence, sans aucun doute. Brian est là pour nous peu importe le temps qui s’est écoulé depuis notre plus récente transaction. Nous causons et partageons des idées sur le financement et d’autres sujets. Lorsque je dois entrer en communication avec Brian, c’est facile et il est toujours disponible. Je ne sens jamais la moindre pression dans notre relation. Brian se fait un devoir de nous laisser savoir qu’il est là et ce qu’il peut nous offrir. Aussi, il nous fait savoir que nous pourrons toujours compter sur lui. Dans notre secteur d’activités, n’importe qui peut clore de bonnes transactions. Mais un vrai partenaire comme Brian est toujours là quand vous en avez besoin et il ne rate jamais un appel.

Aussi, j’apprécie vraiment le fait que nous travaillons en collaboration pour étudier des options de financement. Lorsque nous en sommes à évaluer ce qui est possible de faire dans le cadre d’une transaction donnée, surtout dans des situations uniques, il y a beaucoup de va-et-vient. Nous partageons nos idées et Brian valide ce que nous avançons ou nous présente de possibles solutions de rechange si notre idée ne tient pas la route selon lui. Dans le cadre de ce processus, il nous arrive habituellement de trouver d’autres solutions potentielles qui cadrent avec les paramètres uniques de la plupart de nos montages financiers.

Qu’est-ce qui motive First National, selon vous, au sein de votre relation?
JW : Brian adopte une perspective à long terme. Sa cohérence nous y ramène toujours. Jamais il ne tentera de mener une transaction donnée à terme à tout prix. Il se concentre davantage sur la présence cohérente qu’il nous assure. La confiance que je voue à Brian a contribué à une relation extrêmement positive et efficace sur les plans personnel et professionnel.

 

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