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Perspectives d’emprunteurs : Jim Spatz, président du conseil d’administration et chef de la direction, et Paul Murphy, directeur financier, tous deux de Southwest Properties

janv. 30, 2019
Perspectives d’emprunteurs
Financière First National SEC

Après avoir immigré au Canada dans les années 1950, Simon Spatz s’est acheté une épicerie sur la rue Morris à Halifax. Tout en exploitant son épicerie et en veillant à sa croissance, Simon a également commencé à bâtir son patrimoine immobilier. Il a commencé par acheter des maisons de chambres sur la rue Morris, puis un petit immeuble d’appartements avant de passer à son premier projet de développement d’appartements. Après une prospère carrière médicale de 15 ans à Montréal, Jim Spatz s’est joint à son père dans l’entreprise à la fin des années 1980 et en a pris les rênes au moment où Simon a pris sa retraite. Aujourd’hui, le portefeuille de Southwest comprend 1600 logements ainsi que des établissements hôteliers et des espaces de bureaux. L’entreprise est également actionnaire majoritaire de Premiere Suites, le plus grand fournisseur canadien d’unités meublées pour entreprises.

Jim se rappelle comment c’était de grandir dans la maison d’un grand entrepreneur. Il se rendait sur des chantiers de construction avec son père les fins de semaine. Ce sont ces visites – se rendre à des sites en construction et humer l’odeur du béton fraîchement coulé – qui ont permis à Jim de développer une passion pour l’immobilier et de poursuivre son destin en affaires.

Paul Murphy, un comptable agréé de formation, a passé une bonne partie de sa carrière au sein d’une firme-conseil. Il a ensuite passé à un fonds de placement immobilier avant de se joindre à l’équipe de Southwest il y a cinq ans. En plus de veiller aux besoins financiers de Southwest, Paul est responsable de la stratégie des TI, des exigences en matière d’assurances, d’acquisitions et de désinvestissements, de planification fiscale et de gestion des risques.

Jim et Paul partagent leurs perspectives uniques sur le marché d’Halifax, la vision de la croissance de Southwest et comment First National les aide à poursuivre leurs ambitions de qualité, d’innovation et d’excellence dans le marché.

Jim Spatz, président du conseil d’administration et chef de la direction


Quelles sont vos perspectives concernant le marché d’Halifax et son avenir?
JS : On assiste à une rurbanisation rapide du centre-ville d’Halifax. Pendant près de deux décennies, Halifax a enregistré une croissance en périphérie, mais le centre-ville stagnait. C’était comme un beigne : l’extérieur était plein, mais il y avait un trou au milieu. La périphérie de la ville valait plus que son centre.

Au cours des cinq dernières années, on assiste sans contredit à une rurbanisation d’Halifax. On aperçoit plus de grues dans le ciel que jamais auparavant. Sur la péninsule, de nouvelles unités d’appartements et de copropriétés sont construites à un rythme sans précédent. Comparativement à Toronto et à Vancouver, Halifax demeure assez abordable. Il y a une certaine demande refoulée de milléniaux, de nouveaux immigrants, de baby-boomers voulant emménager dans plus petit et de personnes voulant s’installer au centre-ville après avoir quitté soit une ruralité de la Nouvelle-Écosse soit un autre quartier de la municipalité. Le taux d’inoccupation n’a pas vraiment bougé. Par exemple, dans le cas de notre projet Maple, inauguré il y a un peu plus d’un an, les 300 unités ont été occupées en moins d’une année. C’est un gros immeuble pour le marché d’Halifax.

Je considère ce qui se passe en ce moment comme un cercle vertueux. L’afflux de personnes soutient les restaurants, bars, boutiques et services, ce qui soutient la densité croissante. À mesure que nous continuons de nous déplacer autour de ce cercle, il devient de plus en plus attrayant d’y habiter. Halifax vit une période très intéressante.

Quelle est votre vision en matière de croissance?
JS : Mon père a fondé cette entreprise sur des valeurs précises. Vu l’importance que nous accordons au développement, nous sommes animés par une mission d’aménager de superbes espaces où les gens peuvent vivre, magasiner, travailler, manger et jouer. L’immeuble du projet Maple compte 21 étages, ce qui en fait une construction de grande hauteur pour Halifax. Il s’agit d’un concept magnifique dont l’architecture est convaincante. L’immeuble est riche en commodités et ses unités ont été bien pensées.

Nous commençons à observer une tendance vers la construction d’unités plus petites et donc nécessairement plus abordables. Notre priorité demeure la fonctionnalité. Nous voulons que nos unités de 550 pieds carrés soient plus fonctionnelles que les unités de 700 pieds carrés de la concurrence. En fait, nous préparons des maquettes de dimensions réelles de nos unités avant de les construire. Ainsi, nous avons la possibilité d’établir si elles sont fonctionnelles en circulant à l’intérieur d’elles. Autrement dit, nous prenons le pouls de nos unités avant de les construire. C’est important pour nous de nous mettre à la place de nos locataires et acheteurs potentiels. C’est ainsi que nous pouvons continuellement nous améliorer et accroître ce que nous apportons comme valeur ajoutée.

Comment First National soutient-elle votre vision grâce à son approche d’être plus qu’un simple prêteur?
JS : Nous ciblons nos immeubles pour qu’ils soient les meilleurs dans le marché et nous visons toujours à établir des précédents en matière de qualité. Pour soutenir cette stratégie, nous nourrissons une vision ambitieuse quant aux loyers que nous souhaitons percevoir. First National comprend et soutient notre ambition. Notre projet Maple en est un excellent exemple. Nous avons présenté à l’évaluateur un chiffre que nous pensions pouvoir atteindre comme loyer et avons fini par dépasser ce chiffre. First National avait confiance que nous réussirions à franchir de nouveaux jalons dans le cadre du projet et nous a donc apporté son soutien à chaque étape du processus.

Aussi, j’aime beaucoup être en mesure de compter sur le même niveau d’engagement, peu importe à qui j’ai affaire. Dès les premières étapes du projet Maple, Moray Tawse s’est rendu sur le site et s’est dit très impressionné par ce que nous faisions. En fait, le projet Maple a remporté le prix 2018 de la Fédération canadienne des associations de propriétaires immobiliers pour le meilleur immeuble locatif neuf au pays. Moray l’avait d’ailleurs prédit au moment de prendre connaissance de la propriété. Il a compris que nous faisions quelque chose de vraiment exceptionnel. L’immeuble était magnifique, le site était un emplacement de choix, les unités étaient formidables tout comme les commodités d’ailleurs. Ce niveau de participation, à partir de la haute direction, s’est soldé par le forfait de financement proposé par First National et ça demeure l’assise de notre relation.

Quant à votre relation avec First National, qu’est-ce qui ressort le plus dans votre esprit?
JS : Notre entreprise est très ambitieuse dans son désir d’aller au-delà de ce qui est attendu. Selon moi, cette même ambition se dégage de First National. Tout le monde qui y travaille nous comprend, respecte notre ambition et accueille favorablement ce que nous tentons d’accomplir. À mesure que nous nous étirons, First National s’étire avec nous. Nous sommes vraiment sur la même longueur d’onde.

Les valeurs de mon père sont au cœur du succès de Southwest et ces valeurs sont bien vivantes à ce jour. À l’époque, il disait toujours « Bâtissons un bon immeuble ». Cette simple affirmation nous inspire à investir notre 110 % dans tout ce que nous faisons et à ne jamais rien accepter de moins. First National a des valeurs similaires et vise aussi l’excellence, ce qui constitue le fondement de notre partenariat.

Paul Murphy, directeur financier


Quelles sont vos perspectives concernant le marché d’Halifax et son avenir?
PM : Halifax a vraiment gagné en maturité au cours de la dernière décennie. On y dénote une résurgence et une vivacité que nous n’avions pas vues depuis longtemps. Il y a beaucoup de grues dans le ciel, la construction est en plein essor et il ne fait aucun doute que le centre-ville a pris son envolée. La taille, l’ampleur, l’architecture et la qualité des nouveaux lotissements ne sont pas caractéristiques de ce que les gens associent généralement à Halifax. Le marché des appartements est solide, surtout au centre-ville. Il y a une demande croissante de nouveaux produits offrant des unités bien conçues et bien situées ainsi que d’excellentes commodités.

Où se trouvent les possibilités selon vous?
PM : Nous sommes très heureux d’être dans le secteur des appartements, car c’est le secteur immobilier qui se porte le mieux à Halifax. Nous avons de grands plans de développement pour le centre-ville. Les nouveaux immeubles mis en marché sont rapidement occupés et je pense que c’est en bonne partie attribuable à la résurgence du centre-ville de même qu’à la stabilité de la ville dans son ensemble, grâce à la présence du gouvernement, d’universités, d’hôpitaux et d’un secteur technologique en forte croissance.

Quelle est votre vision en matière de croissance?
PM : Notre objectif est d’aménager de beaux espaces qui sont bien conçus, fonctionnels, vivables et viables à la fois. Nous voulons faire les choses correctement comme développeurs et bâtir des immeubles exceptionnels aujourd’hui qui demeureront exceptionnels pendant des décennies à venir.

Comment First National soutient-elle votre vision grâce à son approche d’être plus qu’un simple prêteur?
PM : Notre réputation a grandement contribué à notre succès. Nous tentons de faire les bonnes choses et nous recherchons des partenaires qui partagent cette façon de faire. First National et nous avons beaucoup de valeurs en commun, surtout en ce qui concerne notre engagement à l’égard de l’excellence et de nos normes de rendement élevées.

Tout le monde avec qui j’ai eu affaire au sein de First National partage une profonde passion pour l’immobilier et le développement immobilier. L’équipe de First National avec laquelle nous travaillons a un véritable intérêt pour nos projets, pour notre entreprise et pour notre vision. Même lorsque First National ne participe pas directement comme prêteur dans un dossier donné, la passion demeure présente et palpable. Pour moi, cela est pas mal remarquable.

Comment First National a-t-elle travaillé avec vous pour trouver des solutions de rechange, au besoin?
PM : First National n’emprunte jamais le chemin de moindre résistance. Notre équipe de First National nous présente des solutions de rechange viables afin de nous permettre de réaliser nos objectifs coup sur coup.

Par exemple, nous possédons un immeuble de 300 appartements. Notre vision envisageait un bail collectif couvrant 21 unités avec notre division Premiere Suites. Nous étions d’avis que séjourner pendant une période prolongée dans un immeuble si exceptionnel serait un plus pour les résidents et ne nous attendions pas à ce que le scénario d’un bail collectif pose problème pour la SCHL.

Du début à la fin du projet, First National a géré les attentes du côté de la SCHL. First National a fait visiter l’immeuble à des représentants de la SCHL. Nous avons discuté du bail collectif et personne n’a hissé le drapeau rouge sur cet aspect – jusqu’à la toute dernière minute.

Notre équipe de First National a alors passé à la vitesse supérieure afin de trouver une solution à la situation. Nos gens ici à Halifax ont travaillé avec les experts à Toronto et une solution a été trouvée. Ensemble, nous avons réglé les problèmes un par un et avons trouvé la bonne solution qui convenait à la SCHL. Au bout du compte, nous avons obtenu le montant de prêt que nous voulions obtenir.

Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation avec First National?
PM : Les gens. Ils font la différence. Leur enthousiasme à l’égard de nos projets est incroyable. Et contagieux… J’aime aussi le fait que tout le monde réagit rapidement. Il n’y a aucun processus inutile. Tout est organisé et tout a un but.

Étrangement, l’expérience client est un phénomène relativement nouveau dans le secteur de l’immobilier. Ça commence à être un sujet à la mode lors de congrès et de plus en plus de promoteurs sont sensibilisés à son importance. Pour nous, l’expérience que vivent nos résidents nous a toujours été importante. Ça s’inscrit dans notre système de valeurs. Et c’est pourquoi nous sommes si reconnaissants à l’égard de First National. J’ai l’impression que First National se soucie vraiment de nous et cherche continuellement à nous faire vivre une meilleure expérience comme emprunteurs.

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