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Pour la première fois, la SCHL accepter d’une parcelle d’espace aérien à Vancouver dans le cadre d’un projet d’aménagement à usage mixte

juil. 26, 2017
Croissance de portefeuille
Financière First National SEC

First National lance une tendance en matière de financement à Vancouver en obtenant de la SCHL l’assurance d’un prêt finançant une parcelle d’espace aérien

L’idée maîtresse : connaissance poussée des rouages de la SCHL, persévérance, négociation, innovation
First National a vu une occasion de faire figure de pionnière en regard d’une nouvelle tendance en matière de financement. La Société a utilisé sa connaissance poussée des rouages de la SCHL ainsi que son réseau pour démontrer la viabilité légale des parcelles d’espace aérien et obtenir un financement assuré par la SCHL.

Quel était l’objectif du client?
Le client, ayant saisi une tendance grandissante en matière d’aménagement à Vancouver, complétait un projet d’aménagement à usage mixte dans la ville. Les représentants municipaux incitent les promoteurs à densifier leurs constructions et à y intégrer des unités d’habitation locatives, prônant ainsi un usage mixte dans le cadre d’une approche stratégique au développement durable.

Dans le cas de ce projet en particulier, on dénombrait trois parcelles d’espace aérien (des sections intégrées dans les deux bâtiments dont la propriété était répartie verticalement). Le plan était de vendre des copropriétés dans une parcelle d’espace aérien, de réserver la deuxième à des locaux de vente au détail et de consacrer la troisième à des unités d’habitation locatives. Le client voulait investir dans la parcelle d’espace aérien réservée aux unités d’habitation locatives et financer son investissement au moyen d’un prêt assuré par la SCHL.

Il s’agissait d’une transaction assortie de son lot de difficultés vu la nouveauté du concept, ses complexités intrinsèques et les répercussions juridiques de la structure de propriété. La clé était de trouver la meilleure façon de convaincre la SCHL du bien-fondé d’assurer le prêt.

Concrétisation de la transaction
Lorsque l’équipe de First National a initialement présenté la transaction à la SCHL, elle a essuyé un non catégorique. L’équipe savait fort bien qu’elle sortait carrément des sentiers battus et qu’elle aurait à faire preuve de persévérance.

First National comptait d’autres donneurs d’ordre qui avaient piloté des transactions similaires, et il existait donc des précédents. Cependant, comme il s’agissait d’une tendance grandissante en matière d’aménagement à Vancouver, c’était une occasion unique de sortir des sentiers battus et de créer un créneau pour First National auprès de la SCHL.

Pour trouver la meilleure façon de convaincre la SCHL de monter à bord, l’équipe a étudié des titres de propriété et trouvé une définition légale de l’expression « parcelle d’espace aérien ». La prochaine étape a été de recourir à un expert indépendant pour valider le concept. L’expert consulté a confirmé qu’une parcelle d’espace aérien est une entité immobilière valide sur le plan juridique.

Forte de cette validation indépendante et d’autres exemples de promoteurs mieux connus ayant intégré des parcelles d’espace aérien dans leurs constructions, l’équipe a réussi à faire assurer un prêt de 10 millions de dollars par la SCHL. Le processus de bout en bout a pris quatre mois.

Pourquoi First National?
Tout est question de persévérance, mais il importe de savoir comment bien persévérer. Dans un cas comme celui-ci, nombre d’autre prêteurs auraient pu avoir tendance à adopter une approche plus ferme dans leurs négociations avec la SCHL. Cependant, ayant une connaissance très poussée des rouages de la SCHL, l’équipe de First National a plutôt choisi de fournir à ses personnes-ressources de la SCHL les outils dont ils avaient besoin pour présenter des arguments logiques au conseil décisionnel.

First National entretient une profonde relation avec la SCHL et peut accéder facilement à des renseignements sur les initiatives nationales de cette dernière. Il était important de comprendre la mentalité de la SCHL afin d’établir l’information dont elle aurait besoin pour accepter d’assurer le prêt.

Il est clair que ce client a bénéficié de la capacité unique qu’a First National de négocier avec la SCHL. Grâce à la relation et à l’historique en matière d’établissement de précédents en collaboration, les représentants de la SCHL reconnaissent l’expertise de First National et sont plus susceptibles de tendre l’oreille à de nouvelles idées.

Dans ce cas en particulier, les personnes-ressources de la SCHL ont apprécié la persévérance démontrée par l’équipe, car la transaction permettait à la SCHL d’établir son propre précédent en matière d’une tendance grandissante touchant l’aménagement et le financement.

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