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Pourquoi le repositionnement de votre immeuble commercial peut-il s’avérer rentable?

avr. 23, 2018
RCI et profitabilité
Financière First National SEC

Récemment, un emprunteur a approché First National à la recherche d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’un complexe de 60 maisons de ville dans le Grand Toronto au prix de 7,7 millions de dollars. L’acheteur, un investisseur immobilier d’expérience, avait ciblé ce complexe parce que les unités étaient en piètre état et rapportaient des loyers bien en deçà de la moyenne du marché.

Certains prêteurs auraient refusé de se lancer dans une telle aventure parce que la propriété avait accumulé beaucoup d’entretien différé. Plusieurs emprunteurs ne se seraient pas intéressés à la propriété en raison des flux de trésorerie insuffisants pour soutenir un prêt assurant des capitaux acceptables.

First National a choisi d’emprunter une voie différente. Travaillant de concert avec l’acheteur, nous avons fourni à la fois un prêt conventionnel permettant l’acquisition de la propriété et des capitaux additionnels pour financer une stratégie de redressement immobilier. Le montage financier initial couvrait 85 % du prix d’achat. Un montant supplémentaire de 500 000 $ était disponible pour financer les améliorations immobilières. Grâce à ces fonds, l’acheteur a pu acquérir la propriété au prix de 7,7 millions de dollars et a investi quelque 675 000 $ en améliorations (dont les 500 000 $ fournis par First National) afin de rénover un certain nombre d’unités. Il a revendu la propriété environ 24 mois plus tard au prix d’un peu plus de 12 millions de dollars.

Un tel repositionnement immobilier est un service qu’offre l’équipe commerciale de First National dans le cadre de sa plateforme de solutions. Malgré cela, des stratégies de redressement ne sont pas utilisées aussi souvent qu’elles le pourraient à notre avis. Étant donné qu’une bonne partie du parc immobilier multifamilial locatif construit sur mesure au Canada est vieillissant et requiert des réinvestissements de capitaux et que la demande des locataires pour de telles unités est forte et croissante dans plusieurs marchés urbains, nous sommes d’avis qu’un plus grand nombre de propriétaires d’immeubles auraient intérêt à envisager le repositionnement comme outil pour augmenter leur revenu net et produire des actifs de plus grande valeur.

La valeur du repositionnement

Pour en savoir plus sur l’emploi d’une telle stratégie, nous avons demandé à Dru McAuley, vice-président adjoint, Financement commercial de First National d’en expliquer les fondements.

« Il existe deux principaux catalyseurs interconnectés du repositionnement : l’état physique de l’actif et la situation financière de l’actif, a expliqué Dru. Lorsqu’une propriété est en piètre état physique et requiert des améliorations structurelles ou esthétiques, sa situation financière laisse souvent à désirer. Aussi, les liquidités sont insuffisantes pour améliorer l’actif afin d’en faire un endroit où il fait bon vivre ou travailler ou encore d’en faire un investissement désirable. Les coûts d’exploitation sont souvent trop élevés, les loyers sont trop faibles et la propriété ne commande pas la valeur qu’elle pourrait commander. Un repositionnement, s’il est bien réalisé, contribuera à accroître le revenu net et, par conséquent, la valeur. Le but ultime est d’accroître les revenus, de réduire les dépenses et de rendre la propriété plus commercialisable auprès des utilisateurs et des investisseurs. »

La compression des taux de capitalisation est une réalité dans toutes les classes d’actifs depuis quelques années. Par conséquent, les prix de tous les immeubles ont augmenté, nonobstant leur état physique ou leur situation financière. Souvent, le facteur clé en jeu dans une acquisition concerne moins le prix que paie un acheteur, mais plus ce qu’un acheteur peut faire de l’actif, ce qui s’inscrit dans une stratégie de repositionnement.

Premières étapes de tout redressement

Comme c’est le cas de la plupart des acquisitions immobilières, une évaluation de l’état du bâtiment (« EEB ») est exigée afin de permettre l’élaboration d’une stratégie de repositionnement. Menée par un ingénieur professionnel, une EEB répertorie et documente les lacunes physiques affectant les systèmes électriques, les systèmes mécaniques et les systèmes de plomberie ainsi que les diverses structures (toit, murs, aires de stationnement et balcons). Ensuite, les coûts pour corriger ces lacunes sont détaillés. Une EEB établit un plan d’action pour apporter les mesures correctives nécessaires à la structure physique.

De plus, l’état intérieur de la structure (aires communes et unités d’habitation) doit être examiné et l’emprunteur doit décider combien il est prêt à dépenser pour améliorer chaque unité. Un montant de 5 000 $ suffira-t-il? Peut-être plutôt 10 000 $? C’est à ce stade-ci où l’expertise de l’emprunteur devient primordiale. Un emprunteur d’expérience prendra la décision après avoir évalué le montant en revenus supplémentaires qu’il pourra produire de façon réaliste, une fois les améliorations apportées à l’immeuble.

Vu l’environnement concurrentiel, les évaluations de l’emprunteur et les décisions d’investissement qu’il prendra sur la base de ces évaluations doivent être soutenues par des données de marché. Comme First National dispose d’une vaste banque de données sur plusieurs marchés locaux, peut fournir une orientation appuyant l’approche choisie et dispose de capitaux à consentir en prêts pour permettre à l’emprunteur de se doter d’une stratégie de sortie viable, nous sommes bien positionnés pour proposer des solutions de financement efficaces. L’équipe commerciale de First National partage ses évaluations de tous les aspects du montage financier avec l’emprunteur dans le cadre de son rôle de conseiller en redressements.

Stratégie de sortie

Une considération clé lorsqu’un prêt est consenti pour financer un repositionnement concerne le flux de trésorerie et la valeur qui seront réalisés une fois le programme complété. C’est ce qui déterminera la stratégie de sortie. Pour l’emprunteur, une stratégie de sortie consiste à vendre la propriété ou à la refinancer par des capitaux à long terme une fois le programme complété. Afin que le prêt fonctionne à l’avantage de l’emprunteur et de First National à la fois, la stratégie de sortie doit être articulée en termes clairs et acceptée par les deux parties.

« Comme vous vous attendriez d’un prêteur, nous veillons à ce que le plan de rénovation et les coûts qui y sont associés soient réalistes, a ajouté Dru. Nous tenons compte du calendrier proposé pour la construction ainsi que de l’échéancier établi pour l’accroissement de la valeur. De plus, nous validons les aspects financiers du plan à partir de nos propres données exhaustives sur les marchés locaux. Si l’augmentation du flux de trésorerie envisagé ne se matérialise pas, cela met en péril la viabilité du financement. Cependant, nous ne menons pas de la recherche seulement pour notre propre bien. Nous partageons cette information avec nos clients, tout comme les leçons que nous avons apprises dans le cadre d’autres redressements. L’objectif est manifestement d’aider les emprunteurs à prendre les meilleures décisions et à produire les résultats les plus souhaitables. »

Choix disciplinés

Pour assurer le succès de tout redressement, l’expertise en gestion joue un rôle important. Les propriétaires expérimentés maintiennent les coûts de rénovation à des niveaux réalistes sans pour autant compromettre la qualité et entretiennent des relations avec des gens de métier et des fournisseurs de matériaux de construction – qui sont ultimement tous des membres essentiels de l’équipe.

Parfois, les choix en matière d’affectation de capitaux de redressement sont faciles à faire : une toiture doit être remplacée parce qu’elle laisse entrer l’eau ou un stationnement souterrain doit être réparé parce que le béton endommagé menace l’intégrité du bâtiment. Engager de telles dépenses ne contribuera pas nécessairement à justifier des hausses de loyers, mais ces dépenses sont inévitables dans le cas de stocks locatifs vieillissants et contribuent certainement à préserver la valeur de la propriété.

Il peut cependant arriver que les choix de dépenses ne soient pas aussi faciles à faire. Prenez l’exemple où les aires communes et les unités d’habitation d’un immeuble présentent de l’entretien différé et ont besoin d’améliorations. C’est en appliquant l’expérience acquise dans le cadre de son travail sur des redressements antérieurs que First National aide les propriétaires à établir le scénario offrant le meilleur rapport qualité-prix. Les conseils prodigués tiennent compte des économies pouvant être réalisées par une combinaison de travaux de rénovation et de réduction de coûts, notamment par des mesures de réduction des dépenses d’électricité, d’eau ou d’énergie.

Durant la rénovation du complexe de maisons de ville auquel référence est faite au début de cette étude de cas, le propriétaire a pris plusieurs décisions futées qui lui ont permis de hausser le loyer mensuel de chaque unité rénovée de l’ordre de 400 $ à 500 $. Par conséquent, les revenus supplémentaires générés étaient à la hauteur des prévisions. Les décisions prises par l’emprunteur ont également permis de limiter les coûts de rénovation à des niveaux gérables, car aucune dépense n’a été engagée si elle ne permettait pas de générer des liquidités supplémentaires ou de la valeur ajoutée. Bien que l’emprunteur ait choisi de se départir de la propriété après l’avoir redressée, il avait aussi l’option de la refinancer en contractant un prêt à terme conventionnel ou assuré par la SCHL et de continuer de tirer profit des avantages financiers de liquidités beaucoup plus élevées.

Éléments mobiles

Dans le cadre d’une stratégie de redressement, des solutions financières sont établies en fonction de divers facteurs comportant un certain nombre d’éléments mobiles. Tout cela peut se compliquer rapidement. Par conséquent, il est important de choisir un prêteur qui comprend le processus ainsi que les nuances pour réaliser vos objectifs.

Repositionner une propriété avec l’aide de First National est un excellent moyen d’accéder à des capitaux servant à des améliorations, des rénovations ou des réparations. Généralement, de tels capitaux ne sont pas accessibles dans le cadre de scénarios de financement standards. Malgré l’exigence d’une gestion active, les retombées financières peuvent être considérables et le processus d’approbation du prêt n’est pas beaucoup plus long que dans le cas d’une transaction commerciale standard.

Pour en savoir plus sur combien il peut être rentable de repositionner votre portefeuille immobilier, communiquez avec votre conseiller First National.

 

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