3 facteurs à considérer en matière de financement de la construction de logements locatifs

23 nov. 2016

La construction de logements locatifs est un sujet chaud de ces jours-ci. Même les médias vantent les immeubles d’habitation comme une « grosse affaire » au Canada. Bien que certaines personnes réalisent d’excellents rendements sur la construction de nouveaux logements locatifs, les manchettes ne racontent pas nécessairement toute l’histoire.

Financer de telles constructions est complexe et les subtilités sont nombreuses. De plus, ce n’est qu’un faible pourcentage des transactions qui s’avèrent réellement viables. Le succès d’un projet de construction de logements locatifs dépendra de trois principales considérations financières :

1. Qualité du site
La qualité du site se résume à l’emplacement de la propriété et à ce qui l’entoure. La qualité d’un site augmente proportionnellement à sa proximité des transports en commun, de bonnes écoles et de grands axes routiers. Un quartier réputé pour ses points d’intérêt, ses aménagements, sa « marchabilité », ses commerces de détail et ses restaurants sera aussi considéré de plus grande qualité.

Prenons l’exemple d’une transaction récente. La propriété proposée satisfaisait tous les critères de qualité susmentionnés. Elle était située dans un quartier locatif établi, tout près de la ligne de métro dans un marché locatif haut de gamme convenant parfaitement à un nouveau projet locatif. Nous avons donc consenti 100 millions de dollars en financement pour la construction.

Dans un autre exemple, l’immeuble serait le quatrième d’un groupe d’immeubles locatifs financés par First National. La propriété était située de l’autre côté de la rue d’un centre commercial, tout près de la ligne de métro et à deux minutes d’autos de deux grandes autoroutes. La qualité du site était incontestable.

2. Qualité de l’emprunteur
Plusieurs facteurs déterminent la qualité d’un emprunteur. Les voici :

  • Un portefeuille d’immeubles d’habitation faisant état d’expérience avec la classe d’actifs
  • Un avoir net élevé, témoignant de solides assises financières
  • Des liquidités, confirmant la capacité de l’emprunter d’injecter rapidement de l’argent en cas de coûts imprévus pendant la construction
  • De l’expérience en la matière, faute de quoi l’emprunteur peut compenser son manque d’expérience en travaillant en partenariat avec un promoteur ou constructeur de tours d’habitation
  • Une connaissance du marché secondaire, témoignant que l’emprunteur a les connaissances et l’expérience nécessaires des marchés parce qu’il est propriétaire d’autres immeubles d’habitation

Une fois, nous avons travaillé sur un montage financier dans l’Ouest canadien. Le site était adéquat, mais certainement pas idéal. Le site se trouvait à la périphérie du site idéal au centre-ville. Cependant, dans ce cas-ci, c’est la qualité de l’emprunteur qui primait. En effet, il s’agissait d’une société de gestion d’actifs appuyée par des investisseurs institutionnels. Ce sont ces solides assises financières qui nous ont inspiré la confiance de savoir que tout risque lié au coût serait facilement atténué.

3. Faisabilité commerciale
Peu importe la construction envisagée, il est essentiel d’établir si les montants proposés en loyers conviennent au marché cible. Comprendre le marché permet de mieux déterminer les loyers et contribue à éclairer la répartition des unités en plus de concevoir un immeuble en fonction de la réalité du marché cible.

Nous avons travaillé sur un montage financier avec un emprunteur aux reins très solides. Il détenait un important portefeuille d’immeubles d’habitation et était déjà propriétaire d’un immeuble d’habitation sur le site. Le site comme tel était de qualité B+. C’était en banlieue, assez loin du centre-ville, mais néanmoins assez près des transports en commun. L’immeuble existant sur le site avait enregistré un rendement satisfaisant au fil du temps. Par contre, l’emprunteur souhaitait un financement assuré par la SCHL. Or la SCHL avait refusé de lui prêter. Les évaluateurs n’étaient pas en accord avec l’étude de marché et la possibilité pour le propriétaire de l’immeuble d’exiger les loyers envisagés.

Satisfaire les considérations

Si vous cherchez à obtenir un prêt assuré par la SCHL, il est important que vous puissiez satisfaire les trois considérations financières à la lettre. Au moment d’évaluer des montages financiers, la SCHL adopte une approche extrêmement prudente et tient scrupuleusement compte de ces trois considérations. Vous devez satisfaire les trois considérations – qualité du site, qualité de l’emprunteur et faisabilité commerciale – et aucune exception n’est faite.

Le financement conventionnel offre un peu plus de souplesse par rapport à des variables mineures. Mineures étant le mot clé ici. Les mêmes considérations s’appliquent, mais il y a une légère marge d’interprétation.

En conclusion, peu importe qui cherche à construire un nouvel immeuble à usage locatif, mon conseil est toujours le même : faites preuve de réalisme en ce qui concerne l’occasion à saisir et vos propres capacités de construction. Si votre stratégie est de bâtir et d’être propriétaire à long terme, je vous suggère alors d’évaluer la possibilité de faire assurer le prêt par la SCHL afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.

Il y a des occasions à saisir et les médias ne cessent de nous répéter que c’est le moment de construire. En réalité, les occasions qui sont réellement viables et respectent les trois considérations financières essentielles – qualité du site, qualité de l’emprunteur et faisabilité commerciale – sont plus difficiles à dénicher, mais infiniment plus rentables.