L’avenir du logement abordable

11 juil. 2016

Maintenant que les ententes fédérales sur le logement social commencent à arriver à échéance, le logement abordable dans certaines des principales villes canadiennes est en jeu. Des acteurs clés, dont des propriétaires et des prêteurs comme First National, interviennent pour tenter de maintenir une certaine continuité et accessibilité du logement abordable pour les personnes qui en ont besoin.

Pendant les années 1970 et 1980, le gouvernement fédéral a conclu des ententes avec des fournisseurs de logements dans l’optique de créer une offre stable de logements abordables dans certaines grandes villes canadiennes. Ces ententes visaient à aider les fournisseurs de logements à offrir du logement abordable tout en leur permettent de rembourser leur hypothèque plus rapidement.

Aujourd’hui, en 2016, plusieurs de ces ententes arrivent à échéance. Bien que les hypothèques qui grèvent encore les propriétés puissent être minimes, il en va de même des fonds excédentaires. En vertu des obligations et des restrictions énoncées dans ces ententes, nombre de fournisseurs ont pu exploiter leur propriété sans pour autant y apporter des améliorations. Aujourd’hui, ils se trouvent dans une situation difficile : bien qu’ils veuillent continuer à offrir du logement abordable, leurs propriétés requièrent des améliorations considérables. Cependant, ils ne disposent pas de fonds suffisants pour procéder à ces améliorations.

Difficultés auxquelles les fournisseurs font face
Plusieurs des propriétaires ayant conclu une entente avec le gouvernement font aujourd’hui face à un déficit de financement. D’abord, la plupart des immeubles requièrent des rénovations considérables. Cependant, en vertu des ententes, les propriétaires sont limités quant aux montants qu’ils peuvent investir dans leur propriété. À l’échéance de l’entente, les propriétaires ne disposent pas des fonds nécessaires pour planifier et réaliser les améliorations requises.

L’encaisse est un autre problème. L’entente de plusieurs propriétaires affiche un solde ou encore certains propriétaires tentent de mettre fin à leur entente avant terme, car il ne reste plus que cinq ou six ans à amortir. Malgré les faibles taux d’intérêt, leurs versements mensuels sont élevés. Par conséquent, ils sont à la recherche d’une solution qui leur permettra de réduire le montant de leurs versements mensuels et de gérer leur encaisse plus efficacement.

L’occasion à saisir
First National investit ses ressources et son expertise pour apprendre et comprendre les rouages du logement abordable et établir comment jouer un rôle à l’égard de la viabilité et de l’évolution de l’offre locative.

Le gouvernement s’est engagé à investir 1,2 milliard de dollars dans le logement abordable au pays au cours des six prochaines années. C’est l’équivalent d’entre environ 100 et 200 unités par année à Toronto une fois que l’argent se rend jusqu’aux différentes villes. Pourtant, quelque 140 000 personnes au pays ont un besoin de logement abordable. Et c’est un chiffre qui augmentera au fil des années.

Un des clients de First National s’est donné pour mission de négocier un renforcement de l’engagement en matière de logement abordable avec le gouvernement. Avant de faire sa présentation au gouvernement, le client a longuement consulté First National pour tirer profit de la vaste expertise de la société en matière d’immeubles d’habitation et de SCHL. La stratégie propose un investissement de plus de six milliards de dollars dans le logement abordable au cours de la même période.

En plus de contribuer au développement communautaire et au développement social en participant à l’élaboration de la stratégie promotionnelle et budgétaire de son client, First National a l’occasion de contribuer ses diverses forces au processus pour soutenir la viabilité du logement abordable. Seulement à Toronto, on dénombre entre 40 et 50 immeubles faisant l’objet d’une entente fédérale qui arrivera à échéance au cours des trois à sept prochaines années. Plusieurs de ces fournisseurs devront réinvestir dans leurs immeubles s’ils veulent continuer de les exploiter adéquatement.

En explorant diverses solutions de financement possibles pour ces fournisseurs, plusieurs professionnels de First National se sont familiarisés avec les moindres subtilités du logement abordable. Ces professionnels communiquent et collaborent avec des gouvernements provinciaux et municipaux (qui se sont depuis portés responsables des ententes fédérales dans bien des cas) ainsi qu’avec la SCHL pour établir ce qui sera possible une fois que les ententes en cours auront cessé de dicter les modalités du logement abordable.

Liberté financière
D’une perspective financière, First National est en bonne position d’aider les propriétaires à trouver la liberté de gérer leurs liquidités plus efficacement et de procéder aux améliorations nécessaires de leurs immobilisations.

À plusieurs des propriétaires dont l’entente n’est pas encore échue, First National peut leur proposer un nouveau prêt hypothécaire et leur permettre ainsi de résilier leur entente avec le gouvernement fédéral avant terme. Mettre fin à l’entente avant terme offre plusieurs avantages. D’abord, cela met fin à toutes les conditions rigides qui nuisaient aux activités d’exploitation ou aux améliorations potentielles. Ensuite, en profitant du temps qui reste pour étaler leur emprunt sur une période d’amortissement de 20 ou 30 ans, les propriétaires bénéficieront de versements mensuels moins élevés et leur situation de trésorerie s’améliorera. Enfin, les propriétaires qui ne sont pas liés par une entente peuvent solliciter d’autres sources de financement pour procéder à des améliorations, ce qu’ils ne pouvaient pas faire avec le gouvernement.

En éliminant les restrictions souvent fastidieuses et en pouvant bénéficier de mensualités moins élevées, les propriétaires ont maintenant accès à une solution de rechange leur permettant de rembourser leur hypothèque, de renflouer leurs réserves de liquidités et de devenir financièrement autonomes plus rapidement.