Vous songez à la diversification? Adoptez une approche judicieuse et stratégique.

16 août 2016

La diversification d’un portefeuille immobilier est un moyen très efficace pour limiter son exposition au risque, mais il y a trois principaux facteurs dont il faut tenir compte avant de faire le saut.

Diversification, diversification, diversification. Il y a fort à parier qu’on vous prodigue ce conseil à répétition. La diversification représente possiblement un des sujets immobiliers les plus galvaudés dans le marché. C’est très certainement une stratégie qui se tient, mais il y a lieu d’adopter une approche judicieuse et stratégique si le but est d’en tirer le meilleur parti possible.

Simplement dit, la diversification se traduit concrètement par l’ajout d’une classe d’actifs différente à votre portefeuille. Aux yeux de la plupart des investisseurs, la diversification est un moyen de répartir plus uniformément l’exposition à différentes classes d’actifs dans le cas où des troubles économiques perturbent une classe d’actifs donnée.

Par exemple, nombre d’investisseurs en immeubles de bureaux à Calgary doivent maintenant composer avec un marché saturé, une situation que la chute du prix du pétrole ne fait qu’aggraver. Les locataires potentiels ne courent pas les rues et l’offre est abondante. La diversification peut aider à équilibrer de tels facteurs. À Windsor, les entrepôts industriels représentent une autre classe d’actifs où la diversification peut jouer un rôle stratégique. Lorsque le cours du huard atteint des niveaux aussi bas que c’est le cas actuellement, les exportations montent en flèche et l’industrie manufacturière roule à fond. Cependant, si le huard regagne de la valeur – ce qui arrivera probablement tôt ou tard –, la croissance devient plus limitée.

Choix d’actifs populaires auprès des investisseurs à des fins de diversification

Immeubles d’habitation : revenus constants, mais coûts d’entretien plus élevés
Les immeubles d’habitation représentent la classe d’actifs la plus populaire et représentent un point de départ pour la plupart des investisseurs. La constance des revenus est garantie par le fait que les gens auront toujours besoin de se loger. La demande est forte et les locataires sont assez facilement remplaçables. Si vous comptez une unité inoccupée sur un total de 100 unités, vous ne perdez qu’un faible pourcentage de vos revenus chaque mois.

Cependant, parce que vous avez affaire au domicile et à la subsistance des gens, vous aurez plus de travail de gestion à effectuer si vous investissez dans un immeuble d’habitation. En effet, la gestion de logements et de locataires est un travail constant et continu. Par conséquent, les surintendants ou gestionnaires immobiliers doivent constamment prendre le pouls des immeubles dont ils sont responsables.

Locaux pour commerce de détail, immeubles de bureaux et bâtiments industriels : une gestion moins intensive, mais davantage de risques inhérents aux revenus
Les locaux pour commerce de détail, les immeubles de bureaux et les bâtiments industriels sont voués à d’autres fonctions et utilisations que les immeubles d’habitation, mais la prémisse demeure la même. Plutôt que de louer leurs unités à des particuliers, les propriétaires ont recours à des processus régis et normalisés pour les louer à des entreprises.

Les baux s’avèrent plutôt complexes et leur négociation requiert souvent des compétences spécialisées. Contrairement à ce qui est le cas d’un immeuble d’habitation, ce sont les locataires de ces espaces qui paient les comptes d’électricité, de services publics et d’impôts fonciers. Ces obligations doivent être clairement établies et enchâssées dans les baux.

Étant donné que ce sont les locataires qui paient ces coûts, la gestion de ces classes d’actifs tend à être moins intensive. Cependant, les risques inhérents aux revenus sont beaucoup plus élevés.

Un immeuble d’habitation de 50 logements vaut à peu près ce que vaut un espace pour commerces de détail comptant quatre unités. Au moment d’évaluer les pour et les contre de chaque possibilité, la perte de revenus est certainement plus négligeable du côté de l’immeuble d’habitation. Si vous perdez un des quatre locataires de votre espace pour commerces de détail, vous vous retrouverez avec le quart de vos espaces inoccupé et devrez donc couvrir les dépenses associées à ce quart. De plus, il faut plus de temps pour remplacer un détaillant voulant avoir pignon sur rue qu’un particulier cherchant à se loger.

Quatre facteurs fondamentaux à prendre en considération avant de diversifier votre portefeuille

Demeurez dans votre zone de confort :
Dans la plupart des cas, il faut être prêt à prendre des risques pour prospérer en immobilier. Cependant, la diversification commande une approche des plus prudentes. Si vous possédez des logements à Toronto, ce ne serait pas l’idée du siècle d’acheter un immeuble de bureaux à Waterloo. Limitez-vous à ce que vous connaissez en termes de territoires, d’emplacements et de marchés.

Faites vos recherches :
Apprenez tout ce que vous pouvez sur l’actif dont vous envisagez l’achat afin de comprendre les facteurs qui en font un succès. L’emplacement est une considération fondamentale. Un immeuble d’habitation doit être situé près des transports, un espace pour commerces de détail bénéficiera de l’apport d’une artère principale achalandée, tandis qu’un immeuble de bureaux doit idéalement être situé près d’une autoroute. Il est tout aussi important de connaître le portrait démographique du territoire. Par exemple, si vous prévoyez signer un bail avec un locataire qui se spécialise dans la vente de biens et services pour bébés, le plan sera plus risqué si votre propriété est située dans une municipalité ou une région où la population est plus âgée.

Connaissez les défis de gestion :
Si vous planifiez faire la transition d’une classe d’actifs à une autre, sachez que des défis de gestion pourraient vous compliquer la tâche. Chaque classe d’actifs comporte des défis qui lui sont propres. Ayez l’ouverture d’esprit de vous adjoindre un partenaire ou un expert ayant des compétences spécialisées qui pourra vous expliquer les tenants et aboutissants de l’actif et de la gestion qu’il commande.

Pensez, planifiez et soyez stratégique
La diversification peut représenter une saine stratégie de croissance pour plus d’un investisseur. Cependant, pour récolter du succès, il faut y investir du temps et de la réflexion. La recherche revêt une importance fondamentale à cet égard. Plus vous consacrerez de temps à faire vos devoirs, plus vous aurez confiance que vous prenez la bonne décision.

Les partenariats sont tout aussi importants. Trouvez quelqu’un qui compte une grande expérience de la classe d’actifs et tirez profit à fond de ses connaissances et idées. Plusieurs investisseurs abordent la diversification comme ils aborderaient une coentreprise. Aussi, optez pour la bonne équipe d’experts : financiers, avocats, agences de location, investisseurs professionnels, courtiers immobiliers. Ensemble, ils ont l’expertise nécessaire pour vous guider à bon port dans votre projet.

Et gardez à l’esprit que la diversification n’est pas une stratégie à court terme. La diversification requiert une approche progressive et constante, de la réflexion, de la planification et une pensée stratégique.