Un client modifie son portefeuille malgré qu’il dispose de peu de fonds propres et manque d’expertise en gestion : le récit de la diversification d’un client

22 août 2016

Diversification : de postes d’essence à espaces de bureaux

La transaction en bref :
Une famille propriétaire de plusieurs postes d’essence cherchait à diversifier son portefeuille en procédant à l’achat d’un immeuble de bureaux. L’équipe de First National a aidé le client à acheter l’immeuble dans les délais décrits et lui a monté une structure de désendettement sur une période de deux ans.

Objectif du client :
Le client cherchait à diversifier son portefeuille. Il souhaitait se départir des postes d’essence dont il était propriétaire et acheter un immeuble de bureaux. Les délais de clôture d’une transaction sur l’immeuble étaient serrés et le client voulait y injecter des fonds propres plus rapidement à mesure qu’il vendait ses postes d’essence.

Défis posés par la transaction :
En plus d’un faible niveau de fonds propres, le client souhaitait se diversifier en optant pour une classe d’actifs pour laquelle il n’avait aucune expertise de gestion. Un poste d’essence commande une gestion en bonne partie « détachée ». Cependant, l’immeuble que le client cherchait à acquérir comptait entre 40 et 50 locataires nécessitant une gestion continue au jour le jour.

Approche adoptée :
Dans cette transaction, deux principales considérations ont exercé une influence sur le financement. D’abord, il était important de permettre l’injection de fonds propres plus rapidement. Ensuite, le client n’ayant pas l’expertise en gestion nécessaire, une solution intérimaire devait être trouvée pour assurer le maintien du rendement de l’immeuble.

Montage de la solution :
L’équipe de First National a présenté un montage financier sur deux ans permettant ainsi d’accélérer l’injection de fonds propres. Cependant, comme l’équipe avait évalué le capacité de service de la dette en fonction des activités de l’immeuble au moment du financement, il fallait pallier aux lacunes sur le plan de la gestion. L’équipe de First National a négocié avec le vendeur pour le convaincre de rester comme gestionnaire pendant deux ans. Ainsi, le client pourrait développer l’expertise en gestion nécessaire sans nuire au rendement positif de l’immeuble.

La recette de ce succès :
Le désir de diversification éprouvé par le client suscitait des complexités bien particulières. L’équipe de First National était néanmoins déterminée de faire avancer la transaction et de voir le client bénéficier du risque calculé. Grâce à son ingéniosité et à ses efforts soutenus, l’équipe de First National a aidé le client à réussir la diversification de son portefeuille, et ce, exactement comme le client avait envisagé la transition.

L’idée maîtresse :
La diversification présente des avantages, mais elle peut aussi comporter son lot de complexités. En l’espèce, le montage financier devait complémenter les besoins en fonds propres du client. Il fallait aussi pallier aux lacunes sur le plan de la gestion pour assurer le maintien du rendement de l’immeuble. L’équipe de First National a réussi à régler les deux complexités efficacement en proposant la bonne solution pour permettre au client d’obtenir de bons résultats.