Des stratégies que vous pouvez utiliser pour justifier des loyers plus élevés

24 janv. 2017

Moult propriétaires d’immeubles d’habitation songent souvent à des stratégies qui leur permettraient de justifier des hausses de loyers auprès de leurs locataires. Souvent, ces propriétaires cherchent un moyen d’accroître les rendements des investisseurs ainsi que les résultats nets.

Il va de soi que des loyers plus élevés produiront de meilleurs rendements pour les investisseurs. Cependant, hausser les loyers va bien au-delà des résultats nets. D’une perspective immobilière, des loyers plus élevés peuvent accroître la valeur de l’immeuble. Ensuite, une valeur d’immeuble plus élevée peut permettre au propriétaire d’obtenir un financement complémentaire pour alimenter la croissance de son portefeuille immobilier.

Façons d’augmenter les loyers
Les locataires seront prêts à payer des loyers plus élevés si la qualité de l’offre est bonifiée en contrepartie. La qualité se reflète dans trois aspects clés : la marque, l’immeuble comme tel et les unités d’habitation.

Votre marque :
Un marketing efficace ne vous aide pas juste à vendre. Un marketing bien exécuté vous aide à établir une marque empreinte de confiance et de crédibilité que les locataires convoitent. Vous devez absolument vous présenter et présenter votre société et votre immeuble de façon honnête, authentique et professionnelle, que ce soit sur papier ou en ligne. Investissez le temps et les efforts nécessaires pour créer un site Web de facture moderne, informatif et convivial qui transmet de l’information et donne accès à des services à valeur ajoutée. C’est à partir des perceptions que les locataires ont de votre marque qu’ils établiront leurs attentes par rapport à votre immeuble.

L’immeuble comme tel :
L’aménagement des aires communes aura une influence sur la valeur perçue et la valeur réelle de votre immeuble. Des aménagements tels qu’une laverie sur place, l’accès Wi-Fi dans l’immeuble, une salle de jeux, une salle pour les fêtes et un gymnase font plus que contribuer à rendre l’endroit plus vivable. Ils ajoutent à la commodité et aident à créer un esprit de communauté. Réaménager les espaces est une autre façon de convertir un immeuble pour en accroître la valeur. Par exemple, la transformation d’une chambre à coucher en deux chambres à coucher, un design moderne et un programme d’entretien diligent prévoyant des réparations aux logements peuvent tous contribuer à un accroissement de la valeur.

Les unités d’habitation :
Quelle est votre stratégie en matière de loyers? Lorsqu’un locataire quitte son logement, c’est le moment tout désigné de procéder à la rénovation de l’espace locatif. Moyennant quelques investissements intelligents, vous pourrez rénover le logement avant de le remettre en location. Il suffit parfois de remplacer les revêtements de sol et les appareils d’éclairage, de repeindre et de procéder à des améliorations esthétiques dans la cuisine et la salle de bains (dessus de comptoir, vanité, appareils) pour rehausser considérablement le produit que vous offrez. Si votre produit est de meilleure qualité, vous pourrez exiger un loyer plus élevé et vos locataires seront susceptibles de rester avec vous plus longtemps, ce qui vous permettra de rentabiliser votre investissement plus facilement.

La tendance est à l’achat en vue de rénover
Daniel Bragagnolo, directeur du développement des affaires pour Financière First National, observe une tendance : des propriétaires achètent de plus vieux immeubles dont le bilan financier laisse à désirer, les rénovent considérablement et les transforment en propriétés de grande valeur.

Un client de longue date de First National cherchait à acheter ce que la plupart considéreraient comme un immeuble à risque élevé en raison d’un taux d’inoccupation de 50 %. Cependant, le client avait l’habitude de gérer des propriétés moins reluisantes et des locataires plus difficiles.

« Le client voulait se diversifier dans un marché géographique donné, explique M. Bragagnolo. Son but était d’acheter et de rénover la propriété pour en accroître la valeur. »

Pour financer l’achat, l’équipe de First National a consenti un prêt conventionnel intérimaire à hauteur de 85 % du prix d’achat en plus de financer les rénovations. Le client a rénové les cuisines des logements et ajouté une touche de modernisme aux espaces de vie. Une fois les rénovations complétées, le client a pu hausser les loyers des unités rénovées de l’ordre de 300 $.

Une fois que toutes les unités étaient louées par des locataires de meilleure qualité payant des loyers plus élevés, l’équipe de First National a pu obtenir un prêt assuré par la SCHL.

« D’ici deux ans, le client compte faire une demande hypothécaire qui lui permettra de puiser entre 10 et 12 millions de dollars de plus dans la valeur nette de la propriété, explique M. Bragagnolo. En l’espace de trois ans et demi, le client a pu accumuler 22 millions de dollars de dettes sur une propriété payée 14 millions de dollars. C’est une véritable histoire de succès. »

Ce récit d’achat et de rénovation par le propriétaire illustre comment une hausse des loyers peut améliorer les résultats nets et la valeur pour les investisseurs tout en donnant accès à la valeur nette nécessaire pour alimenter la croissance future.