Introduction au financement : valeur des flux de trésorerie c. valeur de l’actif

19 sept. 2016

Comment certains prêteurs établissent la valeur
Brian Kimmel, vice-président adjoint, Financement commercial, pourrait vous en parler longuement. Un client potentiel l’approche pour obtenir du financement afin d’acquérir ce qu’il considère comme un immeuble de grande valeur. M. Kimmel procède à une analyse du flux de trésorerie et arrive à une conclusion que plus d’un client trouvera choquante : d’un point de vue du flux de trésorerie, l’immeuble ne vaut pas ce que l’emprunteur pense qu’il vaut.

Selon M. Kimmel, le concept du flux de trésorerie est plutôt méconnu, surtout parmi les investisseurs peu expérimentés ou peu avertis.

« First National prête sur la base du flux de trésorerie, explique M. Kimmel. Pour un tel prêteur, les revenus pouvant être générés par un immeuble locatif sont plus importants que l’immeuble lui-même. C’est la capacité du client à rembourser son hypothèque qui nous préoccupe le plus. »

L’énigme des flux de trésorerie
M. Kimmel utilise souvent une illustration pour aider les clients potentiels à voir clair dans l’énigme des flux de trésorerie.

Un client paie 10 millions de dollars pour acquérir un immeuble de bureaux. L’immeuble compte des locaux non loués et présente plusieurs autres problèmes urgents. Le client cherche à obtenir un prêt de 7,5 millions de dollars (ratio prêt-valeur de 75 %) et investit 2,5 millions de dollars de sa poche.

Pour l’emprunteur, c’est simple. L’immeuble vaut 10 millions de dollars. L’immeuble a une valeur élevée et en financer l'acquisition devrait donc être un jeu d’enfant.

C’est généralement à ce stade-ci que M. Kimmel intervient pour mettre les pendules à l’heure. Oui, l’immeuble vaut peut-être 10 millions, mais les flux de trésorerie seront-ils suffisants pour couvrir un prêt de 7,5 millions?

« Je constate que certains emprunteurs ne connaissent rien des facteurs pouvant nuire aux flux de trésorerie, explique M. Kimmel. Or plusieurs facteurs peuvent jouer : le taux d’inoccupation, des dépenses anormalement élevées, un coût d’achat gonflé ou encore une piètre gestion de l’immeuble. »

Le flux de trésorerie est le facteur qui préoccupe M. Kimmel le plus. Si l’exploitation de l’immeuble ne permet pas de couvrir le prêt hypothécaire, d’une perspective de financement, la valeur marchande de l’immeuble n’est d’aucune pertinence.

M. Kimmel considère qu’un rôle clé qu’il joue comme conseiller de confiance est d’aider ses clients à gérer des difficultés comme un déficit de trésorerie. Il recommande trois façons dont les emprunteurs peuvent pallier à un déficit de trésorerie :

  • Investir plus de capitaux jusqu’à ce que la situation de trésorerie s’améliore
  • Offrir d’autres propriétés en garantie
  • Contracter une dette de deuxième rang pouvant coûter plus cher, mais exigeant une couverture des flux de trésorerie moins élevée

Une réponse surprenante pour un emprunteur
Un investisseur qui en était à ses débuts cherchait à acquérir un immeuble de six logements dans un quartier très en demande à Toronto. Dans le secteur, les immeubles coûtent cher et le prix peut parfois atteindre près de 500 000 $ par unité d’habitation.

Cependant, les loyers sont soumis à des limites imposées par le marché. Dans ce quartier, les logements comptant une chambre à coucher se louent pour seulement 1 500 $ par mois. Sur la base d’une analyse du flux de trésorerie, chaque unité valait plus près de 200 000 $ que la valeur marchande projetée de 500 000 $.

Par conséquent, M. Kimmel n’a pu proposer rien d’autre qu’un prêt conventionnel respectant un ratio prêt-valeur de 30 %. Le flux de trésorerie de l’immeuble ne couvrirait qu’une hypothèque à hauteur de 150 000 $ l’unité. Malgré une valeur élevée de l’actif, le flux de trésorerie n’était pas suffisant pour soutenir le type de financement que voulait obtenir l’emprunteur.

« Les investisseurs immobiliers moins expérimentés doivent faire des calculs réalistes et comprendre l’importance qu’un prêteur comme First National accorde au flux de trésorerie. Vous lorgnez peut-être le meilleur immeuble du monde, mais en l’absence d’un flux de trésorerie positif, il ne cadre peut-être dans nos paramètres de financement. Si l’emprunteur est ouvert à de nouvelles idées, nous pourrons travailler ensemble à la recherche d’une solution », explique M. Kimmel.