Introduction aux logements pour aînés : la direction que prend l’industrie

26 sept. 2016

D’une part, le moment ne pourrait pas être plus propice à un élargissement de l’offre de logements pour aînés au Canada. Il est facile d’accéder à des capitaux d’emprunt et de risque. D’autre part, les temps sont difficiles et c’est loin d’être le moment de bonifier l’offre de logements pour aînés au Canada. L’industrie n’a jamais été aussi gourmande en capitaux ou autant dominée par des joueurs aussi bien capitalisés.

Alors que le secteur des logements pour aînés au Canada a enregistré une croissance telle qu’il représente aujourd’hui un marché de plusieurs milliards de dollars, les banques, les agents en placements, les caisses de retraite, les sociétés de placement immobilier et les investisseurs étrangers sont intrigués par de potentielles économies d’échelle dont ils pourraient bénéficier sur leurs investissements. Au Canada, le boom des investissements immobiliers dans les milieux institutionnels et la réalité démographique favorable d’une population vieillissante font aussi du logement pour aînés un investissement intéressant.

Aujourd’hui, un promoteur peut lever jusqu’à 100 % des capitaux propres et des capitaux d’emprunt requis pour réaliser un projet bien planifié sur un site de choix au Canada. Vu la multiplicité des sources de financement par capitaux propres et par emprunts, les promoteurs ont un plus grand pouvoir de négociation. Il y a 20 ans, un promoteur pouvait se considérer chanceux s’il avait réussi à obtenir des prêts couvrant 65 % de ses coûts de développement. Pour ce qui est du capital-risque, il devait utiliser son propre argent ou encore emprunter auprès de membres de la famille ou d’amis.

L’industrie prend de l’ampleur au Canada; en parallèle, les aînés mieux nantis veulent habiter des logements plus spacieux et plus luxueux. La demande a augmenté si rapidement au cours des quelques dernières années que certaines maisons de retraite privées sont aujourd’hui aussi luxueuses qu’un hôtel de renom. Et c’est une tendance qui gagne en ampleur.

De plus, certaines maisons de retraite récemment construites proposent un éventail complet de services et de soins : unités pour autonomes, unités pour semi-autonomes et ailes accueillant des aînés non autonomes atteints de démence. Par conséquent, les coûts de construction de ces nouveaux immeubles ont monté en flèche et dépassent parfois même les coûts de construction unitaires d’immeubles en copropriété de grand luxe. Pour répondre aux attentes des aînés nantis, il peut s’avérer nécessaire d’investir jusqu’à 500 000 $ dans chaque unité. Il appert donc que les promoteurs doivent avoir les poches profondes pour se lancer dans une telle aventure.

Malgré la demande croissante de logements pour aînés au Canada, le vieux dicton « Si vous construisez, ils viendront » ne s’applique plus. L’offre est assez abondante d’un bout à l’autre du pays et les promoteurs de logements pour aînés se livrent une concurrence pour accueillir des résidents ayant les moyens de payer des loyers très élevés (les loyers sont passés de moins de 2 000 $ par mois à 5 000 $ ou plus par mois). De plus, des taux de roulement de l’ordre de 30 % à 40 % par année obligent les propriétaires de déployer des mesures promotionnelles en continu pour garder leurs unités louées. Jadis, le marketing était un atout apprécié. Aujourd’hui, c’est une nécessité absolue. Et ça peut coûter cher.

Étant donné les coûts considérables associés à la construction et à la commercialisation d’une maison de retraite « moderne », l’industrie se consolide autour de promoteurs/propriétaires de grande envergure et bien capitalisés qui peuvent souvent compter sur l’appui de fonds institutionnels. Les plus petits promoteurs peinent à maintenir leur avantage concurrentiel et ma crainte est qu’ils deviennent une espèce menacée dans un futur pas si lointain.

Brian Kimmel est un des principaux experts en logements pour aînés au Canada.