Rendre les logements pour aînés plus abordables pour plus d’aînés

8 nov. 2016

Logements pour aînés au Canada : une question d’abordabilité
Interrogation sur la tendance vers les développements de luxe et sur les moyens à prendre pour rendre les logements pour aînés plus accessibles et abordables pour un plus grand nombre d’aînés

Dans son dernier article, Brian Kimmel, une sommité en matière de financement de logements pour aînés au Canada, a dressé le portrait des grandes tendances qui façonnent l’évolution du marché. Dans ce deuxième article sur la question, Kimmel s’attaque à la question de l’abordabilité et propose des pistes qui aideront les promoteurs à satisfaire les besoins de logement d’un plus grand nombre d’aînés sur la planète.

La question de l’abordabilité représente un des sujets chauds en matière de construction de résidences pour personnes âgées à l’heure actuelle. La construction de logements pour aînés s’accélère depuis maintenant dix ans et l’offre de logements et résidences pour aînés est aujourd’hui très diversifiée. Par conséquent, le taux d’inoccupation de ces logements et résidences pose rarement problème. En fait, les taux d’inoccupation varient entre 3 % et 20 % à l’échelle du pays.

Cependant, étant donné la hausse en tandem des coûts des terrains et des coûts de construction, le coût global de développement de l’offre de nouveaux logements pour aînés a monté en flèche, atteignant jusqu’à 500 000 $ par unité. En réponse, les promoteurs/exploitants ont haussé les loyers qu’ils perçoivent chaque mois. Aujourd’hui, il est assez courant qu’une unité neuve se loue à 5 000 $ ou plus par mois.

L’Ontario versus le Québec
Seul un faible pourcentage des aînés peuvent se payer de tels loyers, En fait, selon le Rapport 2016 sur les résidences pour personnes âgées – Ontario de la SCHL, le loyer moyen dans la province s’établit à 3 499 $ par mois. Ce chiffre engloberait les loyers perçus pour habiter des propriétés neuves et moins neuves. On peut donc affirmer sans se tromper que le loyer moyen d’une propriété plus neuve en milieu urbain serait beaucoup plus élevé. Fait intéressant, le rapport nous apprend également que le taux d’attraction (le pourcentage de personnes âgées de 75 ans ou plus qui habitent une résidence pour personnes âgées) en Ontario s’établit à 5,4 % en 2016. Tel qu’attendu, il n’y a qu’un faible pourcentage de personnes âgées en Ontario qui veulent habiter en résidence et qui en ont les moyens financiers.

L’expérience ontarienne est très différente de ce qui se passe au Québec. Selon le Rapport 2016 sur les résidences pour personnes âgées – Québec de la SCHL, le loyer moyen à l’échelle de la province s’établit à 1 626 $ par mois et le taux d’attraction se chiffre à 18,4 %. Des loyers plus abordables font en sorte qu’un pourcentage beaucoup plus élevé d’aînés ont les moyens d’habiter une résidence pour personnes âgées.

En fait, le taux d’attraction au Québec est plus de trois fois plus élevé que dans le reste du Canada.

Ce que nous pouvons apprendre du Québec
Cela amène à se demander pourquoi les promoteurs n’ont pas importé le modèle québécois dans d’autres provinces afin de permettre à un plus grand nombre d’aînés de vivre en résidence pour personnes âgées. Il s’agit en fait d’une question complexe compte tenu des nombreuses différences entre le Québec et le reste du Canada. Cependant, à mon avis, les promoteurs auraient intérêt à évaluer de plus près une grande différence. Le modèle québécois préconise un mode de vie très autonome et les unités de logement sont habituellement dotées de toutes les commodités, tandis que l’offre de services est très limitée. Les propriétés québécoises comptent généralement plus de 300 unités. Dans d’autres provinces, les résidences pour personnes âgées comptent entre 100 et 175 unités.

Si les promoteurs réussissaient à construire des logements pour aînés avec offre de services limitée à l’extérieur du Québec, ils seraient peut-être en mesure de construire de plus grandes propriétés et d’en louer les unités à des prix plus abordables. Dans un tel scénario, les unités deviendraient ainsi plus abordables pour un plus grand nombre d’aînés, ce qui contribuerait naturellement à accroître le taux d’attraction. Jusqu’à maintenant, les logements pour aînés construits à l’extérieur du Québec sont généralement des unités haut de gamme situées dans des immeubles de luxe. Par conséquent, les loyers sont élevés. Il est possible que la construction d’unités plus bas de gamme louées à des prix plus abordables se révèle plus rentable pour les promoteurs tout en contribuant à rendre les logements pour aînés plus abordables au Canada.