Conversation avec Jeremy Wedgbury

12 janv. 2017

Notre vice-président directeur, Montages de prêts commerciaux, Jeremy Wedgbury, est responsable des activités de prêts commerciaux de First National. First National mène ce secteur du marché. Dans le cadre de cette entrevue, nous lui demandons de nous partager ses perspectives sur les stratégies de croissance de First National ainsi que sur le rendement de 2016 à ce jour et les occasions futures en ce qui concerne le segment des prêts commerciaux.

Parlez-nous d’abord de vous.

Je travaille pour First National depuis 2004, soit depuis plus de 12 ans. Avant cela, j’ai été à l’emploi de la Financière Manuvie et de Merrill Lynch Financial. J’œuvre donc dans l’immobilier commercial depuis mes débuts professionnels, depuis maintenant environ 26 ans. En matière de formation, j’ai étudié à l’Université Wilfrid Laurier et à l’Université de la Colombie-Britannique en économie urbaine.

Vous êtes passé à l’emploi de First National après avoir travaillé pour de très grands prêteurs hypothécaires commerciaux.

C’est exact, mais un des faits qui en surprend plus d’un dans l’industrie est que First National est le plus important prêteur hypothécaire commercial unique au Canada. Au dernier compte, la société gérait plus de 21,7 milliards de dollars en prêts hypothécaires commerciaux. Incluant les renouvellements, nous avons monté des prêts commerciaux totalisant plus de 4 milliards de dollars au cours des neuf premiers mois de 2016.

Quelle part du marché commercial First National détient-elle?

Il est difficile d’obtenir des données sur le marché, mais la plupart des estimations que j’ai consultées fixent à quelque 40 milliards de dollars la valeur des transactions annuelles dans le marché canadien des prêts hypothécaires commerciaux. Ça voudrait donc dire que First National détient une part du lion d’environ 11 %. J’ai récemment assisté à un congrès sur l’immobilier commercial à New York. Presque tout le monde que j’ai croisé connaissait First National, mais personne n’aurait pu soupçonner notre taille et notre croissance. Je pense que les gens ne s’attendaient pas à ce qu’un prêteur non bancaire puisse atteindre une telle taille.

À quels facteurs attribuez-vous le leadership et la croissance élevée de First National en matière de titrisation?

Je dirais qu’il y a eu deux catalyseurs. Le premier facteur concerne First National directement. La société fait preuve d’entrepreneuriat dans sa prestation de services. Nous sommes fondamentalement des entrepreneurs. Nous saisissons rapidement les occasions qui se présentent, nous prenons des risques calculés et nous voyons les choses en grand. Cette approche non institutionnelle en matière de prêts nous permet de réellement nous démarquer et d’envisager les défis comme des occasions d’évoluer ou d’établir de nouveaux précédents. Nous avons façonné nos processus de sorte à réduire de beaucoup le délai entre le dépôt d’une demande et l’octroi du financement. Les emprunteurs savent que nous faisons mieux que les normes de l’industrie à cet égard, et ils nous en sont reconnaissants. Pour réussir cela, nous avons harmonisé nos activités avec celles de plus de 70 partenaires financiers, dont des compagnies d’assurance-vie, des caisses de retraite et des banques qui ont confiance en nos façons de faire pour détecter et scruter des propositions et pour mettre au point des structures hypothécaires qui répondent à leurs besoins en matière de déploiement de capitaux. Comme nous avons accès à un grand réseau de financement en plus de nos propres capitaux, avons de l’ambition et exploitons les systèmes pour réussir, nous réussissons généralement à clore des transactions plus rapidement que quiconque dans l’industrie.

Quel est le deuxième catalyseur?

C’est en quelque sorte lié au premier. Plusieurs sources de capitaux ont quitté le marché dans la foulée de la crise du crédit de 2008. Lorsque c’est arrivé, certaines des plus grandes sociétés immobilières au Canada sont parties à la recherche de nouvelles sources de liquidités. C’est alors qu’elles ont découvert First National, au moment même où nous devenions un émetteur de TH LNH disposant de capitaux à investir. Ce fut un tournant pour notre entreprise. Une fois la crise du crédit résorbée, ces emprunteurs ont choisi de rester avec nous au lieu de reprendre leurs activités avec leurs anciens prêteurs, car ils reconnaissaient la valeur de nos services et de notre grande réactivité. Sans le nommer, un de ces clients détient aujourd’hui un portefeuille d’environ un demi-milliard de dollars avec nous. Avant la crise du crédit, il faisait affaires avec d’autres prêteurs.

Avec quels types d’emprunteurs travaillez-vous habituellement?

Nos emprunteurs tendent à être des joueurs expérimentés dans le secteur immobilier. Ils possèdent les compétences et les connaissances nécessaires pour y connaître du succès. Par exemple, nous travaillons avec quelques-unes des plus grandes sociétés de placement immobilier au pays ainsi que les plus grands promoteurs.

Comment réussissez-vous à conserver cet esprit entrepreneurial bien en vie au sein d’une entreprise aujourd’hui beaucoup plus grande?

Ça fait vraiment partie de l’ADN de notre organisation. Rappelons que First National a été fondée par deux entrepreneurs qui demeurent aux commandes à ce jour. Leur attitude est contagieuse. Aussi, la structure de notre organisation est demeurée horizontale afin que des décisions complexes puissent être prises rapidement et que la reddition de comptes ne soit jamais diluée dans la hiérarchie. Nous agissons rapidement et pouvons donc proposer des solutions opportunes. Aussi, il est possible d’agir en entrepreneurs lorsque les équipes sont bien établies comme c’est le cas de nos équipes responsables du montage, de la souscription, du crédit, du financement et de la lutte au blanchiment d’argent.

Vous mentionnez une structure horizontale. Parlez-nous de vos ressources en matière de titrisation et de souscription de prêts commerciaux.

Aujourd’hui, nous employons 31 spécialistes du montage et 40 souscripteurs dans cinq bureaux au Canada.

Dans quelles sortes de transactions commerciales vous engagez-vous?

Notre plateforme de produits de prêts commerciaux est la plus étendue de l’industrie. Nous proposons notamment des prêts à taux fixe ou variable assurés par la SCHL, des hypothèques de deuxième rang, des prêts-relais, des prêts à la construction et des prêts TACHC. L’étendue de notre plateforme nous assure de pouvoir proposer une solution qui conviendra aux différents besoins des emprunteurs. Notez que, sur les 21,7 milliards de prêts commerciaux que nous gérons, plus de 15 milliards sont assurés par la SCHL. Par conséquent, First National est le premier prêteur hypothécaire en importance au Canada pour ce qui est des prêts pour immeubles multirésidentiels assurés par la SCHL.

En tenant compte de la conjoncture du marché, le moment est-il propice à investir dans l’immobilier commercial?

Voici ma réponse. Si vous travaillez sur le long terme, l’immobilier commercial en général produit des taux de rendement plus élevés que d’autres types d’investissements et représente un véhicule très stable pour générer des revenus. C’est la raison pour laquelle nous observons de nombreux investisseurs expérimentés, dont des caisses de retraite et des compagnies d’assurance-vie, investir activement dans l’immobilier commercial. Cela étant dit, il existe tout un éventail de biens immobiliers commerciaux parmi lesquels choisir et l’important est donc de faire des choix éclairés.

Pourquoi choisir First National pour financer la construction ou l’achat d’un immeuble d’habitation?

Pour diverses raisons, mais en voici trois. Ces investisseurs préfèrent faire affaires avec le plus important prêteur commercial de l’industrie, ils veulent bénéficier de notre savoir en matière de prêts assurés par la SCHL – nous en connaissons plus à cet égard que quiconque – et ils apprécient notre capacité de servir de partenaire stratégique et de conseiller en matière de stratégie d’endettement.

Récemment, le ministère des Finances a annoncé de nouvelles règles d’assurance hypothécaire. Ces nouvelles règles s’appliquent-elles à vos activités commerciales?

Non, absolument rien ne change en ce qui concerne les opérations de prêts commerciaux de First National. Nous continuons de fournir tous les mêmes services de prêts commerciaux auxquels nos clients s’attendent de nous.

Donc, votre accès à des fonds et vos perspectives de croissance demeurent inchangés?

Tout à fait. Pour ce qui est de l’accès substantiel et constant dont jouit First National à des capitaux pour financer ses programmes de prêts commerciaux et de prêts pour immeubles multirésidentiels, dont les prêts assurés par la SCHL pour l’achat d’immeubles locatifs, rien ne change. Les modifications apportées jusqu’à maintenant par le gouvernement concernent les prêts pour habitations unifamiliales, incluant les immeubles locatifs comptant quatre unités ou moins. Par conséquent, la trajectoire de croissance ayant fait de First National le premier prêteur hypothécaire en importance au Canada pour ce qui est des prêts pour immeubles multirésidentiels assurés par la SCHL et le plus important prêteur commercial se maintiendra, à notre avis, dans l’avenir prévisible.

Lorsque vous regardez vers l’avenir, quels sont vos objectifs d’affaires?

De toute évidence, nous voulons maintenir notre avantage sur le plan des services. C’est le premier objectif de notre société en croissance. Cela passe notamment par l’embauche de professionnels qui partagent notre passion : trouver des solutions financières appropriées pour nos emprunteurs et partenaires financiers, et ce, rapidement. Aussi, nous avons fixé un certain nombre d’objectifs financiers pour nous-mêmes, par exemple, le développement de notre secteur de prêts conventionnels. À cet égard, nous avons gagné beaucoup de terrain au cours des quatre dernières années. Nous gérons quelque 7 milliards de dollars en prêts conventionnels aujourd’hui. Nous visons également à ce que le volet des prêts commerciaux contribue davantage aux revenus globaux de First National.

Depuis vos débuts avec First National, les opérations de prêts commerciaux ont augmenté de près de 300 %. Est-il possible d’en faire plus?

C’est certainement notre intention.