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La COVID-19 a changé le Canada. A-t-elle changé le marché des appartements?

  • Financière First National SEC

La Conférence canadienne sur l’investissement multirésidentiel est un événement annuel qui attire le gratin de l’industrie de l’immobilier multirésidentiel. Cette année, en raison de la COVID-19, toutes les séances en petits groupes se dérouleront en ligne et mettront en vedette un certain nombre d’intervenants experts, dont Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux, de First National. À la veille de la conférence, nous avons demandé à Jeremy de nous faire part de son point de vue sur l’état du marché et les perspectives quant à la construction de nouveaux appartements.

Jeremy, nous arrivons maintenant à la dernière ligne droite de 2020, une année qui a été perturbée par la COVID-19. En tant que prêteur, comment s’en est tiré First National?

Extraordinairement bien. En mars, toute notre équipe est passée en mode travail à domicile et nous n’avons pas regardé en arrière. En date du 30 juin, nous avions initié pour 4,7 milliards de dollars de nouveaux prêts hypothécaires commerciaux, soit 27 % de plus qu’il y a un an. Et tous les marchés ont contribué à cette croissance, dont l’Ontario, le Québec et la Colombie-Britannique. Notre portefeuille de prêts commerciaux totalise aujourd’hui un peu plus de 33 milliards de dollars, ce qui fait de nous le plus important prêteur canadien dans le marché immobilier multirésidentiel. L’importance accordée par First National au marché multirésidentiel a fait toute la différence.

Comment un tel rendement est-il même possible dans cet environnement?

Quelques facteurs ont stimulé la demande de financement dans le marché des appartements. De nombreux propriétaires ont pris la décision d’emprunter à des taux d’intérêt historiquement bas afin d’accroître leurs liquidités dans le cadre d’une stratégie de gestion des risques et pour se préparer à l’éventualité de la mise en vente d’actifs à grande échelle. Cela a permis d’augmenter le volume des opérations de refinancement. De plus, les promoteurs n’ont pas cessé d’avancer dans leurs projets de construction d’appartements et nous connaissons donc une demande importante de prêts à la construction à laquelle nous sommes très engagés à répondre. Comme le montre la carte, nous avons financé des projets de construction dans presque toutes les villes du Canada jusqu’à présent cette année.  

Map of Canada

Est-ce que le maintien de la construction d’appartements vous surprend?

Pas du tout. Nos clients sont optimistes quant à l’avenir du secteur des appartements et je dirais que je le suis aussi. La réalité est, et c’est le cas depuis un certain temps, qu’il y a beaucoup trop peu d’appartements dans nos grandes villes et qu’il en résulte des taux d’inoccupation chroniquement bas ainsi qu’une inflation des loyers presque surchargée. Par conséquent, les promoteurs voient qu’il existe une possibilité à long terme de bonifier l’offre pour satisfaire une demande considérable et qu’ils ne sont pas découragés par les conditions créées par la pandémie. En fait, un certain nombre de nos clients ont terminé leurs projets de construction plus tôt cette année et ont immédiatement décidé d’acheter d’autres terrains en vue de leurs prochains projets. Au-delà des caractéristiques favorables de la demande et de l’offre, les promoteurs aiment le fait qu’un appartement leur permet de rester restent propriétaires du terrain et du bâtiment, ce qui n’est pas le cas d’un projet de copropriétés. Aussi, les exigences d’investissement en immobilisations sont généralement minimales pendant les dix premières années suivant l’ouverture d’un immeuble d’appartements.

La demande dont vous parlez est créée, en partie, par l’arrivée au Canada de personnes venant d’ailleurs.

C’est exact et, en raison des restrictions aux frontières, le nombre de nouveaux arrivants a diminué par rapport aux moyennes historiques. La logique voudrait que cela ait nui à la demande. Cependant, la plupart des experts considèrent qu’il s’agit d’un phénomène temporaire. Les gouvernements fédéraux successifs se sont engagés à maintes reprises à faire de l’immigration une source de croissance économique et de prospérité, et le Canada reste une destination prisée par ceux qui cherchent une vie meilleure ainsi que par des étudiants internationaux cherchant à intégrer notre système éducatif. Les restrictions aux frontières finiront par être levées un jour et c’est alors que nous connaîtrons un retour à une dynamique plus normale de la demande.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande est-il assez marqué pour absorber ces impacts sans perturbation majeure du marché des appartements?

Selon moi, oui. Dans la plupart des grands centres au Canada, la demande dépasse de loin l’offre depuis si longtemps qu’il faudrait des années pour parvenir à une position plus équilibrée, et ce, même si l’immigration restait faible. Si vous vous engagez aujourd’hui dans un nouveau projet de construction d’appartements, vous regardez au-delà du moment présent, sachant que vos unités ne seront pas mises sur le marché avant deux ans ou plus. C’est en raison de ce décalage que les promoteurs construisent en vue d’un marché futur et d’une phase différente et, espérons-le, plus positive du cycle économique. Le pari, et je pense qu’il est bon, est que la demande pour de nouvelles unités demeurera forte dans deux ans d’ici.

Il ne fait aucun doute que la pandémie et le ralentissement économique qui en a résulté ont causé des problèmes. Le secteur des appartements en est-il immunisé?

Aucun secteur n’est immunisé, mais, jusqu’à maintenant, je dirais que le secteur multirésidentiel démontre sa résilience habituelle et que sa situation de trésorerie demeure solide. Cela étant dit, il ne fait aucun doute que les subventions salariales du gouvernement ont apporté une aide importante pour soutenir un niveau élevé de perception des loyers et un flux de trésorerie stable pour les propriétaires. Ces subventions tirent à leur fin cet automne et il reste donc à voir quelle sera la situation par rapport à la perception des loyers du 1er novembre. On espère que la réouverture de l’économie entraînera une réduction du chômage, ce qui aiderait les locataires affectés à continuer de payer leur loyer à temps et intégralement. Mais, comme le veut l’adage, l’espoir n’est pas une stratégie et je sais que beaucoup de nos clients se sont préparés à de possibles difficultés. C’est une des raisons pour lesquelles nous avons constaté beaucoup d’effervescence du côté des refinancements plus tôt dans l’année.

Qu’en est-il des taux de location?

Les loyers se sont maintenus dans presque tous les marchés. Une exception notable est le segment des appartements de luxe dans quelques villes. Dans ces centres urbains, nous avons vu les loyers d’unités de luxe baisser de 10 % à 15 % le pied carré. Ce n’est pas une correction si surprenante que cela étant donné l’inflation galopante dans le marché du haut de gamme depuis quelques années. Les trois groupes qui étaient à l’origine de la demande de ces unités étaient ceux des milléniaux (qui partageaient un logement), des personnes âgées (qui emménageaient dans plus petit) et des étudiants internationaux. J’aurais tendance à penser que ces groupes ont probablement pris du recul en raison de l’économie et, dans le cas des étudiants internationaux, des restrictions aux frontières. Par conséquent, cette partie du marché pourrait subir des contrecoups à court terme. Mais rappelons-nous que les prix des maisons se sont maintenus remarquablement bien, ce qui incite les personnes âgées à ne pas utiliser la valeur nette de leur maison pour financer leur retraite.

Qu’en est-il de l’inflation des taux de location?

Je dirais qu’elle s’est considérablement modérée après avoir augmenté d’entre 15 % et 20 % au cours des dernières années. Franchement, les loyers devenaient inabordables dans certains marchés, de sorte que des augmentations plus lentes étaient probablement inévitables. Allant de l’avant, au cours de l’année à venir, je ne planifierais aucun projet de construction en misant sur une hausse des taux de location. Dans cet environnement, ça prend des pro forma réalistes et des pratiques de souscription prudentes, en particulier dans le segment des appartements de luxe.

Vous mentionnez des unités de luxe. La COVID-19 a-t-elle changé les caractéristiques ou les commodités planifiées dans de nouveaux projets de construction d’appartements?

Les promoteurs réfléchissent à un certain nombre d’approches différentes. Par exemple, on envisage l’intégration de bureaux de travail dans des appartements prévus au cœur de villes comme Toronto, Vancouver et Montréal. Une attention particulière est également accordée à la manière dont les centres de conditionnement physique pourraient être aménagés à l’intérieur des immeubles pour permettre la distanciation physique. Tout cela est très nouveau et nous gardons l’œil ouvert pour voir comment ça se jouera.

Les taux de capitalisation des appartements ont-ils subi des contrecoups du ralentissement économique?

La réponse jusqu’à présent est simple : pas vraiment. Les plus récents chiffres que j’ai vus concernant les taux de capitalisation des appartements indiquent qu’ils demeurent faibles dans l’ensemble du pays. Selon le rapport de CBRE au deuxième trimestre, les taux d’actualisation des immeubles multirésidentiels sont demeurés inchangés à 3,79 % pour à la fois les tours d’habitation et les immeubles de faible hauteur de catégorie A. Il y a un léger mouvement à la hausse concernant les tours d’habitation de catégorie B et les immeubles de faible hauteur de catégories A et B, mais ces actifs continuent de commander des évaluations très attrayantes. Nombre de personnes pensaient que les taux de capitalisation étaient voués à augmenter, tout compte fait, et c’est toujours possible qu’ils augmentent, mais les taux d’intérêt bas ont servi de contrepoids. Si un promoteur construit à un taux de capitalisation de 4 % et réussit à obtenir un taux d’intérêt de moins de 2 %, cela lui donne un très bon effet de levier.

Il appert que personne ne s’attend à une hausse des taux d’intérêt. Les emprunteurs s’intéressent-ils toujours à votre programme de fixation de taux d’intérêt?

Je suis d’accord pour dire qu’on parle peu aujourd’hui de la hausse des taux d’intérêt, qui était un sujet de conversation très important l’année dernière à la même époque. Toutefois, je dirais que les promoteurs aiment savoir que le programme existe toujours et comprendre à quel moment ils pourront bloquer leurs taux d’intérêt sur de futurs prêts à terme.

Qu’en est-il des coûts de construction?

Les coûts ont commencé à augmenter considérablement il y a environ trois ans et l’inflation a été très marquée dans des secteurs comme la fenestration et le façonnage du béton. Nous avons observé des taux d’inflation atteignant 20 %, voire 40 %. D’après ce que nous observons dans le marché actuellement, et d’après l’information que nous avons recueillie auprès d’analystes de coûts, les coûts n’augmentent pas à ce rythme, mais ils ne baissent pas non plus. Il y a quelques mois, une théorie voulait que, à mesure que de moins en moins d’unités en copropriété seraient construites, les coûts de construction diminueraient également. Cela ne s’est pas avéré. Les promoteurs expérimentés n’attendent pas des réductions de coûts qui pourraient ne jamais se matérialiser. Ils mettent en œuvre des projets sans attendre, sachant qu’ils ne seront pas moins chers à l’avenir.

Vous avez affirmé plus tôt que First National était très engagé dans le financement de projets de construction d’appartements. À quoi ressemble cet engagement?

Il y a plusieurs années, lorsque nous avons établi notre programme de construction, nous avons cherché à développer une expertise spécialisée que les promoteurs pourraient exploiter dès les premières étapes de leurs projets. Nous voulions être des conseillers informés, capables d’utiliser notre vaste accès aux précédents et aux tendances du marché et de partager des connaissances approfondies qui seraient utiles aux promoteurs au moment d’étudier des devis de projets, de créer des budgets, de s’y retrouver dans les exigences de planification municipale et locale et d’obtenir des prêts. Nous avons embauché un certain nombre de spécialistes ayant de l’expérience pertinente et nous avons vraiment creusé en profondeur pour comprendre les incitatifs financiers de la construction offerts par la SCHL. Par conséquent, First National a obtenu la reconnaissance de source importante non seulement de capitaux, mais aussi de connaissances, si bien que, aujourd’hui, nous sommes l’un des principaux prêteurs pour la construction d’immeubles d’appartements au Canada.

Comment abordez-vous un client cherchant à contracter un prêt à la construction. Que lui proposez-vous?

Nous offrons du choix. Nous menons une analyse financière du projet et prenons connaissance des pro forma. Ensuite, nous utilisons notre expertise et notre expérience pour présenter la meilleure option en matière de produits, qu’il s’agisse de prêts assurés par la SCHL pour la construction conventionnelle de logements à valeur marchande ou de logements abordables ou encore du programme d’initiative de financement de la construction de logements locatifs de la SCHL directement à l’emprunteur. C’est la diversité des solutions que nous proposons qui nous différencie de nombreux autres prêteurs qui ont tendance à se concentrer sur un seul produit. Nous utilisons ensuite notre expertise pour assurer le financement adéquat du projet. Dans le cas des programmes de prêts assurés, First National s’est donné comme priorité de comprendre toutes les exigences et les offres de produits de la SCHL afin de pouvoir présenter de façon constante des demandes qui permettent d’atteindre les objectifs de nos emprunteurs.

Vous avez mentionné la SCHL. Les prêts assurés représentent-ils une part importante des prêts à la construction que vous émettez?

Absolument. Nous avons été les premiers à évaluer et à garantir pour nos clients des prêts assurés pour financer la construction d’appartements et, pour la plupart des projets sinon tous, les programmes de la SCHL méritent d’être pris en considération, car ils sont très convaincants d’une perspective coûts/bénéfices. D’une part, le ratio prêt-coût admissible est plus élevé que dans le cas d’un prêt conventionnel. D’autre part, les emprunteurs ont la garantie qu’ils obtiendront un prêt à terme assuré à la fin de leur projet de construction sans devoir attendre d’avoir loué toutes leurs unités. C’est un avantage décisif par rapport aux prêts conventionnels si l’on tient compte de la réalité qu’il puisse s’écouler un an ou deux avant que toutes les unités ne trouvent preneurs. Il n’y a peut-être pas autant d’incertitude dans le monde concernant les taux d’intérêt en ce moment, mais le fait de savoir qu’il existe une source sûre de financement à long terme à la fin d’un projet de construction – autrement dit, une stratégie de sortie toute faite – représente un énorme avantage pour les promoteurs à la recherche d’une façon de réduire une cause de stress. Nous avons récemment remporté un client ayant un projet de construction de 50 millions de dollars. Ce client avait diverses offres de prêt conventionnel sur la table, mais il a choisi un prêt assuré par la SCHL par l’intermédiaire de First National en raison de la possibilité de contracter un prêt à terme.

Vous avez mentionné une option de « directement à l’emprunteur » de la SCHL. Pourquoi la recommanderiez-vous si ce n’est pas vous qui fournissiez le capital?

Parce que nous voulons soutenir nos clients peu importe la provenance des fonds. L’initiative de financement de la construction de logements locatifs, ou l’IFCLL, est un programme exceptionnel qui est assorti d’une période d’amortissement de 50 ans et de taux d’intérêt qui sont inférieurs aux taux du marché et trop intéressants pour ne pas les saisir. Par conséquent, il nous arrive très souvent de recommander ce programme. Nous utilisons nos connaissances pour aider les clients à comprendre dans les critères d’admissibilité de l’IFCLL, lesquels sont étendus et évalués selon un système de notation des priorités qui tient compte de moult facteurs. Dans le cas où un client arrive à la conclusion qu’il ne répond pas aux exigences de l’IFCLL, nous pouvons rapidement passer à un autre type de financement, notamment le programme Bâti-Flex de la SCHL. Je dois souligner que ces autres types de financement sont également intéressants. En fait, le programme Bâti-Flex permet un ratio prêt-coût plus élevé, pouvant atteindre jusqu’à 95 %. À titre comparatif, le programme de prêts au taux du marché de la SCHL repose sur 75 % des coûts pendant la construction, mais peut couvrir 100 % des coûts à l’étape postconstruction. C’est donc une solution de choix pour certains clients de First National.

Des prêts à la construction conventionnels sont-ils encore une possibilité dans la conjoncture actuelle?

Les fonds conventionnels sont moins accessibles en raison de la pandémie, mais la réponse à la question est oui. Nous disposons de fonds à notre bilan pour financer des prêts conventionnels et des prêts-relais et nous nous associons à d’autres investisseurs qui partagent notre appétit. Contrairement à d’autres prêteurs, First National a la volonté et la capacité de présenter aux emprunteurs une variété d’options de financement et je sais qu’ils en sont reconnaissants. En général, nous aimons maintenir un équilibre entre les prêts assurés et les prêts conventionnels. Mais, cette année, nous avons été davantage orientés vers les prêts assurés, et cela s’explique également par ce que j’ai dit précédemment : la possibilité de passer directement d’un prêt à la construction assuré à un prêt à terme. C’est un avantage très important pour les emprunteurs.

Globalement, à quel point est-il difficile pour les promoteurs d’immeubles d’appartements d’obtenir des prêts à la construction aujourd’hui?

Je pense que les prêteurs sont de plus en plus à l’aise à financer des projets de construction d’appartements, mais les exigences de souscription varient beaucoup. Une partie du problème est que de nombreux prêteurs ne sont toujours pas à l’aise avec la stratégie de sortie dans un dossier de construction d’appartements locatifs comme ils le sont lorsqu’ils souscrivent un projet de construction d’unités en copropriété. Ils constatent également de l’incertitude lorsqu’il s’agit d’atteindre les taux de location prévus. First National comprend le secteur et c’est pourquoi il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt de nous, en particulier si le promoteur a déjà fait leurs preuves. Mais, globalement, je dirais qu’il s’agit d’un marché liquide si vous êtes à la recherche de dettes.

Quels conseils donneriez-vous à un promoteur qui envisage un projet de construction d’appartements cette année?

Commencez à planifier tôt et demandez l’aide d’experts pour vous assurer que vos attentes en matière de taux de location et de coûts de construction sont réalistes et qu’elles reflètent les conditions actuelles du marché, qui sont plutôt dynamiques. First National est tout à fait capable de vous aider à cet égard. Je dirais également que la construction d’appartements est une activité complexe. Règle générale, nous ne consentons des prêts qu’à des promoteurs expérimentés. Pour ceux qui ont moins d’expérience, mon conseil serait de s’associer – et nous pouvons certainement les aider à se présenter le cas échéant. 

Autre chose à ajouter?

First National occupe le premier rang en matière de financement de la construction d’appartements au Canada parce que nous comprenons la construction, nous connaissons les appartements, nous sommes une source de financement toujours fiable et notre expertise crée de la valeur ajoutée. Certes, nous reconnaissons que la COVID-19 nous imposera des défis à court terme, mais ces défis ne changeront en rien notre engagement à l’égard de l’industrie.

Si vous souhaitez consulter First National au sujet de votre prochain projet de construction d’appartements, notre équipe de financement commercial est facile à joindre par téléphone ou par courriel.