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Perspectives relatives à la côte ouest du Canada avec Michael Yeung de First National

  • Financière First National SEC

La COVID-19 a imposé de nombreux changements au secteur de l’immobilier en Colombie-Britannique, mais n’a pas modifié les facteurs fondamentaux qui alimentent la demande à long terme de terrains et de certains types d’actifs. En fait, dans le cas d’unités locatives sur mesure, le sous-produit économique de la pandémie peut accélérer l’intérêt pour cette classe d’actifs. Pour en savoir plus, nous avons interviewé Michael Yeung, vice-président régional responsable des prêts commerciaux de First National, avant le Sommet immobilier de Vancouver qui devait avoir lieu en avril 2020. Bien que ce forum ait été reporté, les idées de Michael concernant le marché demeurent tout aussi pertinentes aujourd’hui.

Michael, quelle est la classe d'actifs la plus attrayante en Colombie-Britannique et qu’est-ce qui stimule la demande?

Laissez-moi commencer par vous mettre en contexte. Vancouver rivalise avec Toronto pour le titre de marché de bureaux commerciaux le plus recherché au Canada. Apple, Microsoft, Shopify, Mastercard et Amazon ont tous choisi Vancouver en raison de notre main-d’œuvre hautement qualifiée et de notre proximité avec les centres technologiques de la côte ouest des États-Unis, comme San Francisco et Seattle. À nous seuls, nous avons quelques grandes universités et un réservoir de main-d’œuvre très solide qui est attrayant pour ces géants de la technologie. Et nous avons aussi des politiques d’immigration très favorables. Par rapport à de nombreux endroits dans le monde, il est très facile d’obtenir un visa de travail.

Quelles sont les implications?

Cela signifie que ces leaders du secteur ne se contentent pas de recruter localement; ils se rendent en Europe et en Asie pour attirer les meilleurs talents à leurs entreprises. Juste pour mettre quelques données autour des plans d’embauche, Shopify a annoncé à lui seul qu’il embauchait un millier de personnes à Vancouver. MasterCard et le gouvernement du Canada se sont récemment associés dans le cadre d’un projet d’ouverture d’un centre de cybersécurité de 550 millions de dollars à Vancouver, qui devrait permettre de créer 380 nouveaux emplois permanents. Amazon prévoit d’augmenter sa main-d’œuvre locale de 3 000 personnes, et Microsoft ouvre un tout nouvel immeuble. Lorsque ces entreprises se développent localement, il est probable que leurs fournisseurs se développent également à Vancouver. Concrètement, ces entreprises ont créé une demande d’espaces de bureau qui est satisfaite par la construction d’environ quatre millions de pieds carrés de nouveaux bureaux, dont la plupart sont loués avant même l’ouverture des immeubles. Mais la croissance de l’emploi crée également une demande importante d’appartements locatifs construits sur mesure et c’est un domaine qui nous passionne ici à First National, car nous sommes le plus important prêteur dans le marché canadien des immeubles d’appartements.

Pourquoi la demande d’espaces de bureau entraîne-t-elle une demande d’appartements construits sur mesure?

Quand on y pense, ces entreprises embauchent des ingénieurs, des développeurs, des concepteurs de sites Web et des gestionnaires de produits qui sont tous bien rémunérés. Il s’agit de jeunes professionnels qui, pour des raisons de style de vie et de mobilité, veulent un logement locatif haut de gamme ou en ont besoin et peuvent se l’offrir. Plus de 50 % de l’activité de prélocation est désormais menée par des personnes qui travaillent dans le secteur des technologies de l’information. C'est un grand changement par rapport au passé, lorsque l’activité du marché de Vancouver était influencée par le secteur des ressources naturelles.

Comment le niveau actuel de la demande de logements locatifs spécialisés se compare-t-il à celui du passé?

Tous ces emplois poussent la demande à un tout autre niveau. Toujours dans ce contexte, l’accession à la propriété à Vancouver est hors de portée pour de nombreuses personnes. Par ailleurs, les appartements deviennent un mode de vie beaucoup plus accepté et offrent en fait un certain nombre d’avantages par rapport à la propriété. Toutefois, nous constatons que la demande est plus forte pour les produits haut de gamme. Et il y a peu de ce produit pour le moment, ce qui se traduit par un taux d’inoccupation des appartements d’environ 1 % à Vancouver. La plupart des immeubles locatifs sur mesure de Vancouver ont presque 40 ou 50 ans et sont ce que j’appellerais des immeubles à l’emporte-pièce sur les plans de la conception et de l’aménagement. Ce n’est pas ce que veulent les professionnels de la haute technologie. Ils veulent des propriétés conçues sur mesure qui dégagent un réel sens de la communauté. Ils veulent des commodités, ils veulent un espace de travail commun, ils veulent le Wi-Fi, un endroit pour ranger leurs vélos, des piscines et ainsi de suite. Les vieux immeubles ne leur conviennent pas; ils veulent des appartements neufs, construits en fonction de leur mode de vie.

Voyez-vous ce type de produit arriver dans le marché?

Enfin, après quatre décennies d’offre insuffisante, la réponse est oui. Nous commençons à voir arriver dans le marché d’importantes nouvelles unités locatives sur mesure et je suis fier de dire que First National joue un rôle de premier plan dans le financement de ces projets de construction et fournit aux propriétaires un financement à terme une fois leurs unités construites. Nous le faisons non seulement à Vancouver, mais aussi dans le Lower Mainland, à l’intérieur de la province et sur l’île de Vancouver, car toutes ces régions ont besoin de nouveaux appartements. En même temps que de nouvelles unités sont ajoutées au parc immobilier, nous assistons également à la démolition d’immeubles d’habitation plus anciens, qui ont largement dépassé leur date de péremption économique, ce qui maintient la pression sur les taux d’inoccupation, ouvre la porte à des loyers plus élevés et entraîne une demande encore plus forte pour de nouveaux stocks dont la construction prendra des années. En tant que propriétaire, de promoteur ou de prêteur comme First National, c’est le moment idéal pour être sur le marché des appartements avec beaucoup de vents contraires. Nous constatons également un soutien de la part des différents niveaux de gouvernement.

Prenant quelle forme?

Les gouvernements municipaux, provinciaux et fédéral soutiennent la création de parcs locatifs, de logements locatifs abordables et de logements communautaires. C’est une bonne nouvelle pour les locataires et les promoteurs d’appartements à la fois. Il y a également un délaissement en cours de la construction de copropriétés au profit de la construction d’appartements en raison des nouvelles taxes imposées sur les copropriétés et des changements de zonage. Par exemple, la Ville de Vancouver a décidé de limiter la possibilité de construire des appartements en copropriété le long du couloir du métro Broadway en accordant un traitement préférentiel aux appartements, aux logements abordables et aux établissements de soins communautaires. Ces politiques et les mesures prises par le gouvernement pour canaliser les fonds provenant de la taxe imposée aux acheteurs étrangers et de la taxe des spéculateurs vers la construction de logements abordables favorisent grandement la construction d’appartements.

Quelles sont les conséquences de ces politiques sur la valeur des terrains?

Chaque fois qu’un gouvernement privilégie un type d’utilisation des terres par rapport à un autre, cela signifie un changement potentiel de la valeur des terrains. Si vous achetez un terrain ou envisagez de le développer, il est préférable de comprendre d’abord le mandat de la communauté et la manière dont il affectera la propriété concernée et sa valeur sous-jacente. Si l'utilisation éventuelle approuvée signifie que le terrain doit être évalué à 175 $ le pied carré, ne payez pas 200 $. Un projet bien connu à Burnaby est aux prises avec ce même enjeu et fait l’objet d’une importante poursuite. À l’origine, le terrain était zoné pour un type de logement, puis la municipalité a modifié l’exigence et a demandé que 20 % des unités soient des logements abordables. Cela a fondamentalement modifié la rentabilité économique. Et ce n’est pas seulement ce projet; cela se passe ailleurs dans le Lower Mainland. Le promoteur a acheté la propriété en pensant qu’il pouvait faire A, puis le gouvernement a dit non, vous devez faire B. En fin de compte, la politique gouvernementale a un impact considérable sur la viabilité de tout projet de développement et, lorsque les gouvernements changent, les politiques changent souvent avec eux. C’est donc bon de suivre cette situation de près. 

Comment pensez-vous que la COVID-19 et ses suites affecteront l’intérêt pour les unités locatives construites sur mesure?

À mon avis, cela va absolument accélérer la tendance à l’abandon des unités en copropriété au profit des appartements locatifs. À l’heure actuelle, de nombreux promoteurs de copropriétés ont des difficultés à vendre des unités, ce qui s’explique en partie par l’économie et en partie par fait que l’activité normale de vente de copropriétés au centre-ville a été perturbée. Plutôt que de s’asseoir sur un terrain où les perspectives de vente d’unités de copropriété sont désormais limitées et où il n’y a pas de liquidités, les promoteurs envisagent de passer à la location d’unités locatives construites sur mesure. Bien que ce changement ait un impact sur la valeur des terrains, l’avantage est de faciliter la location et, par conséquent, de générer des flux de trésorerie importants.

Aidez-vous les développeurs à négocier ce changement?

First National est désormais sollicitée à intervalles réguliers pour modéliser les aspects économiques de la création de ce que j’appellerais une construction à flux de trésorerie positif et pour développer des stratégies de financement qui peuvent inclure des prêts relais, des prêts à la construction assurés et des prêts à terme pour des appartements construits sur mesure. Nous disposons d’un certain nombre d’options intéressantes dans notre boîte à outils.

L’environnement économique actuel est assez fluide. Pouvez-vous expliquer comment la pandémie affecte les coûts de construction, les chaînes d’approvisionnement de matériaux de construction ainsi que le succès des propriétaires locaux dans la perception des loyers?

Les chiffres moyens de la collecte des loyers en avril étaient positifs, mais je n’ai tout simplement pas assez de données actuellement pour faire des déclarations définitives sur ces sujets. D’ici la fin mai, nous aurons des renseignements supplémentaires provenant du terrain et je serais heureux de discuter de tous ces points à ce moment-là. Pour compléter cette conversation, je dirais que First National reste optimiste quant au secteur des appartements construits sur mesure en Colombie-Britannique, continue de disposer d’importants outils de liquidité pour ses clients et est ouvert à la consultation sur toutes les stratégies d’achat et de refinancement immobilier.

 

Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Il est titulaire d’un baccalauréat en finances et en économie de l’Université Simon Fraser et d’un MBA de l’Université Dalhousie et possède les désignations professionnelles de planificateur financier personnel et de spécialiste en planification financière personnelle de l’Institut de fiducie. C’est avec passion que Michael partage son expertise. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.