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Se mobiliser pour lutter contre la crise du logement abordable qui sévit à Toronto

  • Financière First National SEC

Ridgeford Charitable Foundation offre du logement abordable dans l’est de Toronto depuis près de quatre décennies. Durant cette période, la population de la ville a enregistré une croissance exponentielle, mais l’offre en matière de logement abordable n’a pas suivi le rythme. Ridgeford a décidé d’agir pour corriger la situation.

L’entreprise a fait construire une tour d’habitation au 25 Thunder Grove à Scarborough avec l’aide de la SCHL, de First National et de la Ville de Toronto. La tour ouvrira ses portes en décembre 2020. Ce nouvel immeuble abritera 186 unités de logement comptant entre une et trois chambres à coucher et les loyers seront maintenus à des niveaux abordables pendant une période d’au moins 35 ans.

La planification de ce projet d’envergure a commencé il y a six ans lorsque le conseil d’administration de Ridgeford a adopté un plan stratégique et s’est fixé une priorité phare : développer son portefeuille de logements abordables. C’était un objectif louable, néanmoins assorti de défis. Un de ces défis était de mettre la main sur du nouveau financement.

Depuis avoir ouvert son premier immeuble de 247 unités de logement abordable en 1984, la fondation a pu mettre la main sur du financement hypothécaire bon marché de la SCHL en vertu de l’article 95 de la Loi nationale sur l’habitation. Ce système de financement avait été créé par le gouvernement fédéral de l’époque pour constituer une source stable d’emprunts à long terme pour soutenir la construction de logements abordables. Le programme a permis à la fondation de réaliser sa mission sociale de fournisseur de logements locatifs abordables de qualité. Cependant, les accords d’exploitation de la fondation en vertu de ce programme prenaient fin en 2017 et en 2019 et le conseil d’exploitation devait donc trouver de nouvelles sources de capital pour développer le portefeuille immobilier de Ridgeford.

La bonne nouvelle était que la fondation avait deux avantages de taille. D’abord, la valeur de ses propriétés à Scarborough avait considérablement augmenté depuis l’ouverture et les propriétés étaient pratiquement libres de dettes. Ensuite, ces propriétés offraient un potentiel d’agrandissement grâce à la disponibilité de terrains excédentaires. Grâce au « coût nul des terrains » combiné à la valeur nette existante des propriétés, obtenir du financement après l’application de l’article 95 n’était pas perçu comme un obstacle.

Densification en action

Le conseil d’administration de Ridgeford a identifié le site du 25 Thunder Grove comme ayant un potentiel de densification, puis a retenu les services d’un consultant en planification (Tim Welch Consulting Inc., « TWC ») pour mener le concept de manière stratégique et systématique. M. Welch et Ridgeford ont formé une équipe du tonnerre.

La décision a été prise d’utiliser des terrains vacants adjacents aux installations existantes de Ridgeford pour la construction d’une nouvelle tour d’habitation d’une hauteur de 12 étages laquelle serait reliée à un stationnement souterrain existant. À partir de là, se sont greffés à l’équipe de projet un consultant en coûts et un architecte pour préparer les estimations et plans préliminaires. Ensuite, l’équipe de Ridgeford a entrepris des pourparlers avec le conseiller municipal représentant le district et avec la Ville elle-même pour solliciter des commentaires sur le projet et cerner de possibles préoccupations de la communauté. (Qu’il s’agisse de logement social ou de locaux commerciaux, tout projet de densification résidentielle doit être géré avec soin et nous prodiguons des conseils sur cet important sujet ici.)

Comme toutes les premières indications étaient positives, le conseil d’administration a décidé de poursuivre sur son élan. D’autres consultants ont été embauchés, soit environ une douzaine au total, incluant un planificateur paysagiste, un arpenteur-géomètre ainsi que des ingénieurs mécaniques et des ingénieurs de structures pour assurer un projet de première qualité dans le quartier. Un budget d’immobilisations préliminaire de 55 millions de dollars a été alloué et le budget d’exploitation tenait compte des coûts et des flux de trésorerie des deux tours (existante et nouvelle) d’habitation de Ridgeford. First National a reçu la demande d’examiner les pro forma de flux de trésorerie et les budgets à ce stade préliminaire pour soumettre les hypothèses financières à des simulations de crise. Au final, il a été établi qu’un excédent d’exploitation pouvait être réalisé.

Au début de 2017, la fondation a reçu une autre bonne nouvelle. Toronto exempterait le nouveau développement d’impôt foncier pendant 25 ans comme le recommandait le bureau du logement abordable de la Ville. Ce fut une décision réjouissante qui permet à Ridgeford de dégager une valeur nette de 2,8 millions de dollars sur 25 ans, montant qui servira à maintenir des loyers abordables.

Financement du projet

Maintenant, le temps était venu de passer à l’action. Le conseil d’administration a lancé un appel à manifestations d’intérêt auprès de plusieurs prêteurs, dont certaines grandes banques canadiennes, de coopératives de crédit et de First National – le plus important prêteur hypothécaire commercial du Canada et un des principaux prêteurs au secteur canadien du logement abordable. Ridgeford demandait initialement 55 millions de dollars.

C’est Jamie McCallum, vice-président adjoint du financement commercial de First National, qui a reçu la demande, car il avait déjà conseillé informellement le consultant en logement du projet pendant près de deux ans avec l’aide de Daniel Bragagnolo, directeur du financement commercial de First National. À partir des connaissances poussées et de l’engagement ferme de First National à l’égard du logement abordable, de la réputation de First National en matière de service et d’une appréciation de ce que Ridgeford cherchait à accomplir, l’équipe de First National a réuni les conditions gagnantes et a été retenu comme prêteur pour le projet. Le prêt de 10 ans, assuré par la SCHL, d’un montant de 13 millions de dollars octroyé par First National a été établi en avril 2019 et fournit des fonds pour la nouvelle construction. La tour existante de 247 unités de logement de Ridgeford a été offerte en garantie.

« Nous n’avons pas hésité à nous lancer dans ce projet pour trois raisons. Premièrement, le promoteur était Ridgeford, une organisation ayant 35 ans d’expertise démontrée. Deuxièmement, le projet respectait nos critères de souscription. Troisièmement, First National soutient le secteur du logement abordable, explique M. McCallum. Nous étions prêts à octroyer le plein montant demandé, mais notre contribution s’est limitée à 13 millions de dollars, les 42 millions restants ayant été accordés en vertu d’un nouveau programme de prêts directs mis sur pied par la SCHL. »

À son ouverture, la nouvelle tour d’habitation de 12 étages offrira des unités d’une chambre à coucher à partir de 930 $ par mois et des unités de deux chambres à coucher à partir de 1 090 $ par mois. Selon une enquête menée par la SCHL, ces loyers correspondent à 80 % des loyers moyens en vigueur à Toronto et représentent un avantage considérable pour des Torontois à faible revenu et à revenu moyen.

Messages clés

Selon M. Bragagnolo, Ridgeford Charitable Foundation a tout fait correctement dans le cadre de ce projet. « Ils ont élaboré un plan stratégique bien avant que l’accord d’exploitation en vertu de l’article 95 ne vienne à échéance, ils ont consulté le conseiller municipal responsable du district et lui ont partagé leur vision en matière de densification avant de demander les permis, ils ont embauché des partenaires compétents pour le projet et ils ont obtenu les sources de financement appropriées pour la construction et l’exploitation de l’immeuble pour des années à venir. Thunder Grove est le modèle d’excellence qui illustre comment construire un projet de logements abordables au Canada et First National est fier d’y avoir joué un rôle. »

Une solution largement canadienne

First National fournit des solutions de financement à des promoteurs privés ainsi qu’à des promoteurs sans but lucratif comme Ridgeford Charitable Foundation d’un bout à l’autre du pays depuis de nombreuses années. La profondeur, l’étendue et la diversité de notre expérience sont uniques dans l’industrie canadienne du financement hypothécaire, alors que notre expertise en densification immobilière fait de nous le choix logique pour des propriétaires immobiliers qui cherchent à maximiser la valeur de leurs biens immobiliers à l’avantage des secteurs privé et public.

Si vous voulez consulter First National à propos du financement de votre projet de logements abordables, prière de communiquer avec tout autre membre de notre équipe de financement commercial.