Partout au Canada, tous les niveaux de gouvernement ont saisi – avec raison – l’intensification des sites comme solution pour faire face à la pénurie de logements. Vu la croissance démographique qu’enregistre le pays, il est économiquement et écologiquement préférable d’augmenter l’occupation des sols dans les quartiers existants que de permettre l’expansion urbaine.
Cependant, même si l’intensification est promue comme une bonne politique publique (et que la Loi no 108 récemment adoptée en Ontario entérine encore davantage cette promotion dans la loi), cela ne signifie pas pour autant que les propriétaires proposant des réaménagements à plus forte densité seront systématiquement bien accueillis à l’hôtel de ville. En fait, c’est souvent le contraire qui se produit.
Dans cet article, Dru McAuley, vice-président adjoint, Financement commercial de First National et expert en prêts qui a financé de nombreux types de projets d’intensification au fil des ans, propose un guide pratique à ceux qui envisagent une densification de l’occupation des sols.
Les avantages financiers et pratiques de l’intensification
La première observation que fait McAuley est que l’intensification peut avoir de nombreux avantages évidents. Lorsqu’on lui demande de les énumérer, il commence par celui-ci, assez fondamental : les projets à plus forte densité offrent plus de logements par hectare. Dans de grandes villes comme Toronto et Vancouver, où la pénurie de logements est aiguë, il s’agit d’une nécessité. En outre, lorsqu’un site urbain sous-utilisé est réaménagé, cela augmente l’utilisation des transports en commun et crée ce que les urbanistes appellent une communauté plus complète caractérisée par des « schémas d’activité humaine plus sains ».
Pour les municipalités, l’intensification réduit la nécessité de construire de nouvelles routes et d’autres infrastructures et fait entrer des redevances d’aménagement et de nouveaux impôts fonciers recherchés grâce à une augmentation de l’assiette fiscale. Pour ces raisons, les gouvernements provinciaux ont donné aux municipalités des outils de planification leur permettant d’aménager des quartiers plus compacts. En Ontario, en vertu du plan de croissance de la province, toutes les municipalités doivent être en mesure d’accueillir un minimum de 40 % de la croissance démographique prévue par l’intensification résidentielle au sein de leurs zones urbaines.
Au-delà des avantages sociaux, McAuley affirme qu’il existe un argument économique convaincant en faveur de l’intensification pour les propriétaires de biens immobiliers, car les ajouts à plus forte densité génèrent de nouvelles sources de flux de trésorerie provenant de biens immobiliers autrement sous-utilisés ou laissés vacants.
Risques
Étant donné que les possibilités d’intensification semblent faciles et abondantes dans la plupart des zones urbaines, on peut se demander pourquoi cela n’arrive pas plus souvent. Un facteur majeur est le syndrome « pas dans ma cour », soit une opposition générale au changement pour diverses raisons. Les personnes atteintes du syndrome « pas dans ma cour » s’opposent couramment aux projets d’intensification, ce qui peut mettre en péril de tels projets.
Une autre difficulté, ce sont les affectations de parcs qui relèvent généralement de l’article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario. En vertu de cet article, les municipalités peuvent autoriser une exploitation accrue en hauteur et en densité, en échange de recevoir des « installations, services ou autres avantages » du propriétaire, lesquels sont essentiellement considérés comme des avantages communautaires et communément appelés des « affectations de parcs ». Depuis la fusion de 1998, Toronto a invoqué cet article pour arracher aux promoteurs plus de 300 millions de dollars d’avantages communautaires en espèces et 212 millions de dollars de paiements et d’intérêts courus. Cette situation est compliquée par le fait qu’il n’existe pas de norme communément appliquée pour déterminer la valeur d’une contribution au titre de l’article 37. Cela rend le coût de la contribution difficile à calculer et peut entraîner des retards longs et importants dans les projets. En Ontario, la Loi no 108 adoptée en juin vise à remédier à cette situation en fixant un plafond à la redevance qui peut être appliquée en pourcentage, en prescrivant une date d’évaluation (« le jour précédant la délivrance du permis de construire ») et en mettant en place un mécanisme de règlement des litiges. Le temps nous dira si ces changements font une différence considérable.
Le conseil de Dru
La première recommandation de McAuley aux propriétaires est de demander de manière informelle au représentant municipal élu dans le quartier où leur projet aura lieu s’il soutiendra la densification du développement telle qu’elle est envisagée. Vous trouverez peut-être que le représentant local soutiendra le plan tel quel ou moyennant quelques modifications ou encore vous indiquera quel type d’avantages au titre de l’article 37 sera nécessaire pour obtenir du soutien. S’il n’y a pas de soutien, il est alors prudent qu’un investisseur en soit conscient dès le départ. McAuley a déclaré que si le fait d’obtenir le soutien de conseillers n’est pas une garantie absolue que le projet finisse par être approuvé, c’est un indicateur utile de l’ampleur des frictions qu’il peut rencontrer.
La deuxième suggestion de McAuley est de travailler avec des consultants en planification, des avocats, des architectes et des entrepreneurs en construction expérimentés. Pour cela, une approche de travail d’équipe est nécessaire. Naviguer le système d’approbation des municipalités, des provinces et des offices de protection de la nature nécessite de l’expertise. Cela peut sembler aller de soi, mais nombre d’investisseurs tentent de passer par le processus avec un minimum d’aide. Par exemple, un exercice très utile consiste à faire appel à des experts en fiscalité foncière dès le début du processus. Ces experts se mettront en rapport avec l’autorité fiscale locale ou la SÉFM afin que l’augmentation des impôts fonciers soit largement convenue avant l’achèvement du projet. Cette approche simple permet d’éviter le « choc fiscal » lors de la réévaluation. Règle générale, une équipe non entièrement composée de professionnels ne réussira pas un projet d’intensification de site.
La troisième recommandation est de demander conseil à un partenaire hypothécaire dès le début, souvent et bien avant que les plans du projet de construction ne soient gravés dans la pierre. McAuley affirme que First National est régulièrement invité par des clients à effectuer des analyses prédictives de stratégies de financement potentielles élaborées à partir de différentes hypothèses. Des engagements proactifs avec un prêteur habilité comme First National mènent à des décisions de financement plus éclairées ainsi qu’à un abaissement des risques et des coûts. L’avantage ici est que les surprises de financement sont évitées, ou du moins minimisées. McAuley a souvent vu des projets bien planifiés échouer à la dernière étape parce que les hypothèses de financement de l’investisseur ne pouvaient pas être satisfaites. Lorsqu’il faut plus de capitaux propres ou de dettes que prévu, cela a naturellement une incidence sur le rendement du capital investi et même sur la viabilité du projet.
La quatrième recommandation est de prévoir des fonds de réserve suffisants dans un montage financier pour couvrir les coûts supplémentaires qui peuvent survenir en raison des retards de planification et de construction et de l’inflation des coûts de construction. Récemment, First National a vu plusieurs budgets de projets qui ont dû être revus en raison de l’augmentation rapide des coûts de la main-d’œuvre et des matériaux. Les montants budgétés pour imprévus doivent être réalistes. Le taux de 3 % qui est souvent utilisé pour les coûts directs et indirects serait considéré comme trop faible dans le marché actuel. Un taux de 5 % est plus réaliste aujourd’hui. Un marché de la construction difficile – dans lequel il est difficile de réserver des corps de métier et d’autres prestataires de services fiables – complique les choses en raison de la disponibilité limitée des ressources. Par conséquent, les investisseurs qui ne disposent pas de capitaux suffisants pour faire face aux dépassements de coûts ou aux pénuries d’approvisionnement peuvent rapidement se trouver en difficulté.
Bien qu’il ne s’agisse pas une recommandation, McAuley souligne également qu’il peut être payant d’être créatif sur la façon de parvenir à une intensification. Un client de First National a décidé d’ajouter trois étages à un immeuble existant de trois étages abritant 30 logements. Pour que le projet fonctionne, le propriétaire a d’abord communiqué avec la ville pour obtenir une approbation officieuse, puis a travaillé avec un entrepreneur en construction, des ingénieurs-conseils et des fournisseurs de matériaux pour trouver un moyen de construire l’ajout sans demander aux locataires existants de quitter les lieux. La solution a consisté à utiliser des matériaux préfabriqués, ce qui a permis de réduire considérablement la fenêtre de construction et de minimiser les perturbations pour les locataires existants. Il y avait une préoccupation évidente : si quelque chose allait mal avec la structure du bâtiment existant pendant la construction, le propriétaire souffrirait d’un manque de liquidités sur les 30 unités existantes. Ce risque a été atténué en partie par une assurance appropriée, un travail d’enquête approfondi, des conseils techniques avisés et une planification prospective en ce qui concernait l’ajout des places de stationnement supplémentaires nécessaires.
La cinquième recommandation est de porter une attention particulière à la question du stationnement. Dans de nombreuses communautés, en particulier dans les centres suburbains, la fourniture de places de stationnement en nombre suffisant est une condition préalable à l’approbation d’un projet d’intensification par la municipalité. Dans le cas du projet susmentionné, le propriétaire a dû acquérir un lot vacant pour le stationnement en surface de l’autre côté de la rue de l’immeuble d’habitation, moyennant un coût supplémentaire. Toutefois, pour certains projets d’intensification, le stationnement souterrain est la seule solution acceptable et sa construction peut gonfler considérablement les coûts de construction au-delà du point de récupération ou réduire le niveau de densité possible à atteindre si le propriétaire choisit de limiter la capacité de stationnement. Le coût du stationnement souterrain dans les zones urbaines – souvent une nécessité – augmente énormément les coûts des projets et devrait être pris en compte très tôt dans le processus. Cela fait également valoir la nécessité d’engager d’emblée des consultants compétents, car les imprévus en matière de stationnement sont des surprises désagréables.
Globalement, l’intensification d’un site peut s’avérer complexe, mais tout aussi enrichissante. McAuley mentionne que First National a récemment clôturé le financement d’un projet de réaménagement dans le nord de Toronto initialement conçu six ans plus tôt. Dans un premier temps, les propriétaires avaient proposé de construire une deuxième tour d’appartements sur une parcelle contiguë de terrain vacant dont ils étaient propriétaires, ce qui semblait aller de soi. Après de longues négociations avec les responsables de la ville, le propriétaire a plutôt été autorisé à construire un complexe de maisons de ville en location beaucoup plus petit. L’objectif final a été atteint – l’intensification du site et de nouveaux logements de qualité pour les résidents locaux – même si le plan préliminaire n’a pas pu être réalisé.
Les paramètres de prêt de First National
Pour déterminer s’il y a lieu de financer un projet d’intensification, First National applique un raisonnement simple. La considération première est évidente : le projet tient-il la route sur le plan économique? Il tient la route en l’absence d’un « déficit de fonds propres ». Il y a déficit de fonds propres lorsqu’un propriétaire demande un prêt d’un montant de 9 millions de dollars, par exemple, alors que le flux de trésorerie après développement ne permettra de soutenir qu’un financement de 6 millions de dollars. Comme indiqué ci-dessus, cela peut sembler évident. Cependant, on ne soulignera jamais assez l’importance d’engager un partenaire de prêt dès les premières étapes de la planification du développement.
Aussi, First National s’efforce de travailler avec des propriétaires et des promoteurs qui ont un bon niveau d’expérience et des antécédents avérés. Un emprunteur qui n’a aucune expérience avec les immeubles de grande hauteur, par exemple, trouvera un financement limité en raison de son absence d’expérience avec ce type d’actif.
La troisième considération est la taille et le type de transaction. First National s’engage généralement dans des financements de développement ou de construction – conventionnels et assurés par la SCHL – de 5 millions de dollars et plus. Toutefois, il existe des exceptions où des prêts plus modestes peuvent être accordés. La société se concentre également sur le financement de réaménagements de sites, d’extensions/ajouts d’immeubles multirésidentiels et de nouveaux lotissements, plutôt que sur le financement de logements de remplacement. Il y a remplissage lorsqu’un propriétaire réaménage un site en abattant une structure existante et en mettant à sa place un ou plusieurs autres bâtiments ou une structure plus grande sur un site sous-utilisé dans une zone déjà aménagée.
En résumé, il est utile de reconnaître quand vous avez de bons arguments pour une intensification, soit parce que vous avez un terrain excédentaire qui a été acheté et payé il y a des années (comme dans le cas de nombreux sites d’appartements de la région de Toronto) soit parce que la densité de votre propriété existante est faible. La transformation de ces propriétés en ensembles résidentiels à plusieurs unités qui génèrent de nouveaux flux de trésorerie nécessitera des négociations habiles et un capital engagé, mais elle est bénéfique pour vous en tant que propriétaire, pour votre municipalité locale et pour les nombreux Canadiens dont les besoins en matière de logement ne sont pas satisfaits à l’heure actuelle.
Si vous souhaitez consulter First National à propos du financement de votre projet de densification résidentielle, n’hésitez pas à communiquer avec Dru McAuley à l’adresse dru.mcauley@firstnational.ca ou avec tout autre membre de notre équipe de financement commercial.