Le 25 février 2020, à Toronto, RealCapital a réuni des propriétaires, des investisseurs et des prêteurs pour discuter du rendement des marchés canadiens de la dette et des capitaux en 2020. Dans le cadre d’une table ronde intitulée « Valuations and Underwriting in Today’s Real Estate Marketplace: Challenges & Opportunities », Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux de First National, a fait part des observations suivantes.
1. Le marché des prêts assurés par la SCHL a connu une forte croissance en raison de la demande des prêteurs de titrisation comme First National.
En tant que premier prêteur hypothécaire commercial du Canada, dont le portefeuille totalise plus de 30,7 milliards de dollars, la société a financé 4,5 milliards de dollars de nouveaux prêts commerciaux assurés par la SCHL en 2019.
2. Peut-être jusqu’à 85 % de tous les prêts commerciaux canadiens sont titrisés et le principal véhicule de titrisation – l’obligation hypothécaire du Canada – a des limites d’allocation pour les prêteurs.
Comme la demande de financement commercial – en particulier de gros prêts hypothécaires – a augmenté, l’offre de capitaux par le biais du programme des OHC n’a pas suivi le rythme. Afin relever ce défi pour ses clients, First National a adopté plusieurs stratégies, notamment en utilisant le marché des titres adossés à des créances hypothécaires de manière opportuniste, comme ce fut le cas récemment avec une transaction réussie de 150 millions de dollars sur 10 ans.
3. Vu une courbe de rendement plate, des emprunteurs se sont tournés vers des termes de 10 ans.
Les deux tiers des prêts commerciaux octroyés en 2019 par First National – soit près de 3 milliards de dollars – ont été des produits sur 10 ans. En raison des limites d’allocation, il n’y a pas assez de produits de 10 ans disponibles dans le marché canadien. C’est pourquoi First National continuera d’effectuer des transactions de TACH tout en mettant sur le marché des OHC de 15 et de 20 ans.
4. Les écarts pourraient se resserrer en 2020.
Ce ne sera pas le cas pour tous les types de prêts en raison de facteurs liés à la demande, mais cela augure bien pour certains emprunteurs.
5. Le Canada entre maintenant dans un cycle de construction d’appartements.
Un plus grand nombre de nouveaux appartements commencent à être construits d’un océan à l’autre pour répondre à des facteurs de demande urgents et à des années d’offre insuffisante.
6. Le marché québécois des appartements, en particulier, est en véritable mode démarrage.
First National connaît une forte demande à Montréal, à Québec et à Gatineau et est optimiste quant aux perspectives de croissance de ces marchés au cours des trois à cinq prochaines années. Bien que Montréal dispose d’un important stock d’appartements, ce stock est en grande partie vieillissant. Par conséquent, la réserve de contrats de construction de First National est importante et ne cesse de croître.
7. La planification d’urgence est impérative, car le processus de planification municipale dans tout le pays est lent, les coûts de construction continuent d’augmenter et les projets de construction sont souvent retardés en raison de pénuries de main-d’œuvre.
First National compte une équipe expérimentée qui travaille avec les emprunteurs pour assurer que les budgets sont suffisants pour couvrir les coûts qui résultent souvent des retards de planification et de construction ainsi que de l’inflation des coûts de construction.
8. L’inflation des loyers des appartements pourrait commencer à atteindre son maximum dans certains marchés en raison de problèmes d’accessibilité.
À Toronto, les loyers que commandent certains appartements nouvellement construits sont de l’ordre de 4 $ à 5 $ le pied carré. À un moment donné, il y aura un plafonnement de l’inflation possible, ce qui signifie que le taux de location utilisé pour souscrire un montage de financement d’un projet de construction aujourd’hui pourrait être le taux qui sera atteint dans deux ans.
10. Le repositionnement d’appartements peut créer de la valeur, mais les emprunteurs ont besoin de stratégies de financement intelligentes pour éviter de devoir utiliser d’importants montants de fonds propres pour financer des investissements de repositionnement.
Dans le passé, une stratégie de repositionnement populaire consistait à utiliser un prêt-relais assorti d’une période sans intérêt. Plus récemment, les emprunteurs obtiennent une meilleure valeur lorsque First National organise des prêts hypothécaires de premier rang assurés par la SCHL, repose ces prêts sur des prêts hypothécaires de deuxième rang pour répondre aux besoins d’investissement pendant le repositionnement et convertit ensuite les prêts de deuxième rang sur un pied d’égalité en prêts assurés par la SCHL –qui sont tout aussi économiques que les prêts hypothécaires de premier rang initiaux assurés par la SCHL.
11. Pour respecter des délais stricts des emprunteurs, First National a accordé environ 1 milliard de dollars en financement provisoire au cours des 24 derniers mois.
Les emprunteurs qui doivent se déplacer rapidement sont bien servis lorsque First National émet une lettre d’engagement, qui leur donne la confiance nécessaire pour aller de l’avant avec une transaction, et leur fournit ensuite un financement provisoire conventionnel au bilan. Grâce à cette stratégie, les emprunteurs n’ont pas à attendre que la SCHL approuve le prêt pour saisir une occasion d’achat qui commande une réponse urgente.