Fondée en 2012, Propriétés Atwater est une firme de placement de type boutique dont les activités sont concentrées dans le segment des immeubles résidentiels multifamiliaux existants du Grand Montréal. Frédéric et Alexandre Godbout sont des investisseurs immobiliers de troisième génération. Ils sont propriétaires à 100 % de certains de leurs immeubles; dans le cas des autres, ils investissent de concert avec des partenaires financiers ou actionnaires. Forts d’une équipe de direction compétente, Frédéric et Alexandre ont dans leur mire des immeubles qui sont à la fois trop grands pour de petits joueurs et trop petits pour de grands joueurs. Ce sont généralement des immeubles comptant entre 100 et 200 unités et évalués à entre 15 et 25 millions de dollars. Au moment de procéder à des acquisitions, les frères choisissent des immeubles qui commandent des loyers inférieurs à la moyenne du marché, mais qui présentent un potentiel de redressement et de création de valeur ajoutée.
Frédéric et Alexandre se prononcent sur le marché du Grand Montréal, là où ils perçoivent des occasions à saisir, la vision de Propriétés Atwater en matière de croissance et pourquoi la souplesse de First National et sa capacité de présenter des options soutient la stratégie de croissance de Propriétés Atwater.
Q : Quelles sont vos perspectives concernant le marché du Grand Montréal?
FG : Nous observons un marché très haussier en ce qui concerne les immeubles résidentiels multifamiliaux. Montréal est une ville internationale qui est bien vue. Les loyers demeurent relativement abordables lorsqu’on les compare à ceux d’autres villes présentant un profil semblable. Nous pensons que les loyers continueront d’augmenter, tout comme la demande d’ailleurs. Les investissements institutionnels valident certainement cette perspective lorsqu’on tient compte de l’étendue des activités de développement en cours.
AG : Je suis d’avis que les modes de vie et les choix de vie ont évolué au cours des dernières années. Dans notre cercle d’amis et d’employés, louer est devenu un mode de vie. Ce n’est plus honteux d’être locataire. Au contraire, les locataires sont respectés parce qu’ils choisissent souvent d’investir dans des expériences. Sur le plan économique, à Montréal, nous observons un certain retour du balancier depuis environ 2014. Le gouvernement investit dans des moteurs de croissance comme les transports en commun et la reconstruction d’autoroutes et de ponts. Le marché immobilier ne pourra que bénéficier de ces mesures de relance.
Q : Où se trouvent les possibilités selon vous?
FG : La concurrence se diversifie et devient plus internationale à Montréal. Nous avons été témoins de plusieurs cas où des investisseurs étrangers aux poches profondes ont pris d'assaut le marché des investissements. Ce sont souvent eux qui achètent les propriétés phares.
AG : Ils semblent avoir des capitaux illimités à leur disposition. Et ils accordant plus d’importance aux investissements qu’aux rendements. Par conséquent, les prix sont à la hausse et acquérir de nouvelles propriétés devient plus difficile pour de plus petits joueurs comme nous. Bien sûr, nous souhaitons toujours acheter, mais nous examinons aussi notre propre portefeuille à la recherche de possibilités d’investissement.
Q : Quelle est votre vision en matière de croissance?
FG : Nous recherchons des occasions de créer de la valeur ajoutée au sein de notre propre portefeuille. Disposons-nous de terrains excédentaires que nous pourrions densifier? Où pourrions-nous nous repositionner pour accroître nos rendements? Nous demeurons activement ouverts à de nouvelles acquisitions tout en acceptant la réalité du marché et en diversifiant notre stratégie.
AG : Ce ne sera pas avant quelques années encore, mais nous allons peut-être aussi envisager d’étendre nos activités géographiquement, par exemple dans les couronnes nord et sud de Montréal. Nous n’y avons pas encore vu de signes d’investissements étrangers considérables, alors ça pourrait être une avenue potentielle de croissance.
Q : Quel soutien First National vous apporte-t-elle dans la poursuite de vos objectifs de croissance?
FG : Étant donné l’imminence de notre décision d’investir davantage dans nos propres installations et propriétés, nous savons que nous pourrons nous fier à First National pour obtenir les produits de financement qui faciliteront la poursuite de cette stratégie. Par exemple, notre plus récente acquisition a été un immeuble situé au centre-ville de Montréal. Nous avons financé l’acquisition par un prêt conventionnel ayant un ratio prêt-valeur de 75 %. Notre plan d’entreprise prévoyait le réinvestissement de 15 % du prix d’achat dans l’immeuble au cours des 24 mois suivants. First National nous a fourni le financement provisoire dont nous avions besoin pour mettre notre plan d’entreprise en œuvre. Nous avons apprécié la souplesse de First National ainsi que sa confiance en notre capacité de livrer ce que nous promettions.
AG : Fred est vraiment celui qui s’occupe du financement. Moi, je suis plus un gars d’opérations. Lorsque nous envisageons une acquisition, je visite le site avec mes ressources, les architectes et les ingénieurs, et nous créons un plan que Fred présente ensuite à First National. Ce plan détaille les travaux nécessaires pour nous permettre d’atteindre notre cible en matière de loyers. Il arrive parfois, pendant le travail de repositionnement, que nous découvrions des surprises. First National se montre toujours souple dans de telles situations.
C’est réconfortant de se sentir comme un partenaire investi d’une confiance aussi profonde. Bien que le plan initial soit solide, il n’est pas immuable. Nous n’avons jamais eu à reporter un projet de construction, même en raison de circonstances imprévues, parce que First National a réagi et nous a imposé un obstacle. Notre équipe de professionnels en financement travaille avec nous parce qu’elle a confiance que nous livrons un produit de qualité supérieure une fois les travaux terminés.
Q : Sur la base de votre expérience, comment First National fait-elle la démonstration qu’elle est « plus qu’un simple prêteur »?
FG : Nous sommes un plus petit joueur aux poches moins profondes. Lorsque First National dépose une lettre d’intention, la lettre d’engagement et le prêt final le reflètent fidèlement. Je ne me rappelle pas d’une seule fois où il y a eu un écart. Cette constance nous est extrêmement importante et nous l’apprécions. Je ne veux jamais me trouver dans une position où je m’engage à acheter et à faire une mise de fonds pour ensuite me faire surprendre par un prêt d’une valeur inférieure ou des modalités différentes. Cela n’arrive jamais avec First National, ce qui réduit considérablement notre risque de transaction.
AG : J’ai récemment assisté à une activité de la chambre de commerce dans l’ouest de l’île. Il y avait quelques joueurs de notre taille et beaucoup de représentants d’institutions financières traditionnelles. Lorsqu’ils me demandaient ce que je faisais, je leur répondais que je travaillais dans les prêts hypothécaires commerciaux. Leur question suivante était « Qui est votre prêteur? » Lorsque je leur répondais First National, ça mettait pas mal fin à la conversation. Les grandes institutions ne veulent pas livrer une concurrence pour nous avoir comme clients, car elles savent que First National offre une combinaison unique de prix, de service et de souplesse.
Q : Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation de travail avec First National?
FG : Lorsqu’on travaille avec First National, il n’y a jamais une seule réponse ou une seule possibilité. Récemment, nous avons dû procéder au refinancement d’une de nos propriétés phares. Elle était grevée de deux prêts contractés auprès de First National dont les dates d’échéance n’étaient toutefois pas synchronisées. Lorsque le deuxième prêt arrivait à échéance, nous avons envisagé nos possibilités, car nous voulons retirer une certaine valeur nette de la propriété.
Benoit nous a présenté trois scénarios. Il nous les a clairement expliqués, incluant analyse et avantages potentiels. Au bout du compte, nous avons choisi de rembourser le prêt hypothécaire et de souscrire un nouveau prêt assuré par la SCHL sur l’immeuble, éliminant du coup la structure à prêt double. Nous avons dû payer une petite pénalité, mais c’était le scénario qui était le plus logique sur le plan économique. Fait intéressant, ce n’est pas un scénario auquel j’aurais pensé ou que j’aurais envisagé en premier lieu. Mais Benoit avait l’expertise et la clairvoyance nécessaires pour nous proposer des options et des solutions de rechange. Ainsi, nous avons pu choisir celle qui répondait à nos objectifs.
AG : Je pense que les gens qui travaillent pour First National sont exceptionnels. Nous avons entretenu une longue et prospère relation avec Robert St-Pierre, qui a récemment pris sa retraite. Et, aujourd’hui, nous entretenons une relation tout aussi positive et productive avec Benoit. J’ai aussi rencontré Jeremy à plusieurs reprises à Toronto. Chaque fois que nous jasons ensemble, il sait ce que nous faisons, il est au courant de nos dernières acquisitions et il s’informe de la situation concernant des acquisitions passées. L’intérêt qu’il nous témoigne nous fait sentir très importants. Nous savons fort bien que nous ne sommes probablement pas le plus grand client de First National, mais nous savons également que nous sommes considérés comme un partenaire financier digne de confiance.