Plus tôt cette année, Michael Yeung, vice-président régional, Prêts commerciaux de First National, a partagé ses perspectives concernant l’état du marché de l’immobilier commercial en Colombie-Britannique, depuis longtemps le marché le plus convoité au Canada. Depuis lors, la COVID-19 a bouleversé l’économie de la province et mené à des développements surprenants. Michael nous en dit plus dans ce deuxième volume des perspectives relatives à la côte ouest du Canada.
Michael, avant de nous décrire l’impact qu’a eu la COVID-19 sur la Colombie-Britannique, vous pourriez peut-être commencer par nous rappeler ce qui alimente le marché de l’immobilier commercial dans le Lower Mainland.
Ça commence avec de la population. La région de Vancouver et du Lower Mainland représente entre 45 % et 50 % de la population de toute la province. Ici le taux de natalité naturel tourne autour de 1 %, ce qui est très bas. En plus de cela, nous avons généralement le taux de nouvelle migration nette le plus élevé de toutes les villes nord-américaines. La migration est environ 14 fois plus élevée que le taux de natalité naturel dans notre communauté. Donc, pour chaque enfant né ici, 14 nouvelles personnes s’établissent dans notre ville et elles le font parce que notre communauté est sécuritaire et multiculturelle et que le système d’éducation est parmi les meilleurs au monde.
Qui sont tous ces nouveaux arrivants?
Selon une statistique que j’ai lue, l’année dernière, il y avait 200 000 étudiants internationaux qui vivaient ici, ce qui représente une augmentation de 13 % par rapport à l’année précédente. C’est une situation qu’aiment les décideurs politiques parce que les étudiants internationaux injectent 1,8 milliard de dollars de dépenses annuelles dans l’économie de la Colombie-Britannique et paient des taxes qui aident à équilibrer les budgets gouvernementaux. Les étudiants et travailleurs internationaux ont aussi la cote auprès des locateurs, car ils cherchent souvent à louer des appartements de luxe.
Dans le volume 1 de Perspectives relatives à la côte ouest du Canada, vous avez fait valoir que l’industrie technologique locale exerçait aussi un pouvoir d’attrait.
C’est exact. Ces dernières années, le secteur technologique et la production cinématographique ont tous deux attiré des travailleurs internationaux. Dans mon propre quartier, la production télévisuelle se déroule 12 mois par année et nombre d’acteurs et de travailleurs viennent des États-Unis. Nous avons également un certain nombre de sociétés américaines comme Microsoft, Apple et Amazon qui ont ouvert de grands bureaux ici. C’est également le cas du géant canadien de la technologie Shopify.
On dirait que le Lower Mainland dépend fortement de l’immigration…
Exactement. C’est une économie qui est fortement influencée par des forces extérieures et c’est ce qui nous amène à la COVID-19 et à l’impact de la pandémie. Lorsque la frontière a été fermée, de nombreux non-résidents de la Colombie-Britannique sont rentrés chez eux et les étudiants et les travailleurs qui prévoyaient de venir ici ont dû remettre leur projet. En plus, le tourisme s’est effondré. Comme nous dépendons de visiteurs qui ne peuvent pas venir ici pour le moment, Vancouver est très sensible à l’impact de la pandémie.
Comment cela a-t-il affecté le marché des appartements de Vancouver?
Les travailleurs et étudiants internationaux doivent souvent louer à court terme. Comme ces locataires ne sont pas au rendez-vous, certains propriétaires commencent à afficher des taux d’inoccupation. Plutôt que de payer la taxe sur les maisons vides, ces propriétaires préfèrent remettre leurs immeubles sur le marché de la location à long terme. Depuis que la pandémie a été déclarée, nous avons vu une offre importante de logements locatifs à court terme être précipitée dans le marché. Les données montrent que le nombre de logements disponibles à la location au centre-ville de Vancouver a atteint un sommet au cours de chacun des deux derniers trimestres. Il y a donc actuellement un changement à court terme dans la structure de la demande.
Vous avez mentionné que le tourisme a diminué. Qu’est-ce que cela a signifié pour le marché de l’immobilier commercial?
Cela a entraîné une baisse de la demande de locations à court terme. Une statistique que j’ai lue il y a quelque temps suggérait qu’il y avait environ 6 600 offres de location à court terme annoncées sur le Web seulement pour Vancouver. Nous constatons que certaines de ces unités reviennent dans le marché de la location à long terme parce que la demande des visiteurs s’est tarie.
Cela a donc mis de la pression sur les propriétaires qui louaient traditionnellement leurs logements à des visiteurs temporaires?
Oui, si un propriétaire dispose d’un logement vacant qui est normalement loué à court terme, il n’a pas vraiment d’autre choix pour le moment que de l’annoncer dans le marché à long terme et d’entrer en concurrence contre d’autres propriétaires pour le louer. L’alternative est de payer la taxe sur les maisons vides et de ne percevoir aucun loyer. Ce n’est pas un scénario attrayant.
Vu l’augmentation de l’offre et la diminution de la demande, comment les taux de location ont-ils résisté?
Dans certaines parties de la ville, en particulier au centre-ville, nous avons constaté une baisse de 10 % à 15 % au cours des derniers mois. Cela a pris beaucoup de gens par surprise, car Vancouver n’a pas connu de baisse des loyers depuis de nombreuses décennies. C’est un phénomène nouveau pour notre marché de voir des propriétaires offrir des incitatifs comme des mois de loyer gratuits et le stationnement gratuit. La pandémie a également réduit la formation de nouveaux ménages, car de plus en plus de jeunes restent chez leurs parents.
À votre avis, ces changements sont-ils permanents?
Non, je dirais qu’ils sont temporaires. Non seulement l’économie commence à s’ouvrir à nouveau, ce qui est positif pour la demande, mais aussi l’offre de nouvelles unités est limitée parce que les nouvelles constructions ont ralenti. Environ 50 % des nouvelles constructions d’appartements en copropriété sont en attente, en partie parce que de nombreux promoteurs immobiliers ont des difficultés à vendre des unités. En outre, il faut désormais plus de temps pour monter chaque étage d’un nouvel immeuble en raison des exigences en matière d’éloignement physique sur les chantiers. Lorsque la situation reviendra à la normale et que les travailleurs et les étudiants internationaux reviendront, ce qui ne manquera pas d’arriver, les loyers augmenteront à nouveau et peut-être même jusqu’à des niveaux plus élevés que par le passé. N’oubliez pas non plus que les politiques d’aménagement du territoire favorisent les logements locatifs plutôt que les copropriétés. C’est là un changement récent qui, je pense, est là pour rester.
N’est-il pas possible que des étudiants internationaux se contentent d’étudier en ligne et ne reviennent pas?
Je ne le pense pas. Les étudiants veulent faire l’expérience de la vie, découvrir notre culture locale, notre cuisine locale et nos attractions naturelles, ce qui n’est tout simplement pas possible dans un cadre d’apprentissage en ligne. Aussi, n’oubliez pas que, en raison de la situation dramatique qui se déroule à Hong Kong, de nombreuses personnes voudront laisser ces hostilités derrière elles. La Colombie-Britannique est un endroit naturel et accueillant. Il y a 300 000 détenteurs d’un passeport canadien qui vivent à Hong Kong en ce moment et c’est donc un facteur important.
Il y a quelques mois à peine, le Lower Mainland subissait de très fortes pressions qui entraînaient les loyers à la hausse et une demande croissante de construction de nouveaux appartements. Avez-vous remarqué un changement d’attitude chez les promoteurs ou la SCHL en ce qui concerne leur appétit de croissance?
Généralement non. Je pense que les développeurs voient cela pour ce que c’est – une situation temporaire –, mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas eu d’impact. La SCHL a un programme de financement de projets de construction qui nous oblige à fournir un pro forma de loyers qui est réaliste pour le quartier en question. Ce programme est précieux, car il permet aux promoteurs de procéder à la construction et, une fois qu’un permis d’occupation a été délivré, de se préqualifier pour le financement postconstruction à terme sans devoir attendre que toutes leurs unités aient été louées. Bien entendu, le pro forma des loyers doit être raisonnable et la SCHL s’y fie pour établir le montant du prêt qu’elle est prête à assurer. Depuis le début de la pandémie, l’organisme d’habitation a tendance à se situer dans la partie inférieure de la fourchette moyenne des loyers pro forma qui peuvent être atteints. Cela nous a certainement incités à avoir des discussions avec la SCHL, car nous pensons que ce qui se passe avec les taux de location passera inaperçu.
Si la SCHL n’accepte de souscrire qu’un prêt à la construction à un taux de loyer inférieur au loyer pro forma optimal, comment réagissez-vous?
La meilleure solution est d’aller de l’avant avec un prêt à la construction finançant 75 %, puis de louer les unités à des loyers plus élevés que ceux initialement prévus. Une fois toutes les unités louées, nous retournerons voir la SCHL, présenterons les faits et aiderons nos clients à se qualifier pour un prêt hypothécaire à valeur nette plus élevée. Nous avons mis en place un programme de prêts de même rang pour que cela se produise pour nos clients. Par rapport au financement conventionnel, cette approche est économiquement avantageuse en raison du coût des prêts et de périodes d’amortissement plus longues.
Vous avez mentionné que la construction de nouvelles unités prend plus de temps en raison de la pandémie.
C’est vrai, mais la bonne nouvelle est que la construction a été déclarée un service essentiel en Colombie-Britannique. Les sites sont donc restés ouverts et, aux dernières nouvelles, de 85 % à 90 % des travailleurs de la construction ont repris le travail. Conscient de l’importance de la construction pour l’économie, le gouvernement local s’est également montré très accommodant en autorisant les activités de construction jusqu’à 21 heures chaque jour.
Quant aux coûts de construction, ont-ils augmenté?
Il est trop tôt pour se prononcer de manière définitive. Les entrepreneurs n’ont pas encore chiffré l’inefficacité ou le coût des mesures de sécurité dans les devis que nous avons vus. Ce que nous savons, c’est que la construction prendra probablement plus de temps, ce qui laisse supposer des coûts plus élevés. Une chose que nous ne faisons pas, c’est miser sur une réduction des coûts de construction.
Qu’en est-il de l’impact de la pandémie sur les chaînes d’approvisionnement en matériaux de construction?
C’est un enjeu dont nous discutons activement avec nos clients. Il est assez courant pour les promoteurs de s’approvisionner en matériaux de construction à l’étranger pour mieux gérer leurs coûts. Dans le cas du coronavirus, les chaînes d’approvisionnement mondiales ont été rompues par le confinement de travailleurs et la fermeture d’usines en Chine et dans d’autres parties de l’Asie. Dans l’immédiat, cela pose deux problèmes. D’une part, cela peut entraîner des retards dans la construction et, selon la gravité et la durée de cette pandémie, les approvisionnements pourraient être retenus indéfiniment. D’autre part, si de nouvelles sources d’approvisionnement de rechange doivent être trouvées, cela prendra du temps et pourrait entraîner des coûts de projet plus élevés. Comme prêteur, nous voulons nous assurer que nos clients disposent de plans d’urgence suffisants pour surmonter ces difficultés et nous pensons que c’est notre rôle de faire avancer cet enjeu. Cependant, alors que l’économie commence à rouvrir, nous espérons que ce dilemme soit résolu.
Il semble qu’il faudra du temps pour que toutes ces conditions temporaires s’arrangent d’elles-mêmes.
C’est vrai et, en raison de cette incertitude, nous sommes profondément engagés avec nos clients dans l’élaboration de stratégies, la mise en place de différents modèles et la révision de prévisions. En particulier, étant donné que l’absorption par le marché des appartements en copropriété est faible et que les règles locales exigent que les préventes d’appartements se fassent dans un délai de 9 mois, de nombreux promoteurs discutent activement d’une transition vers la construction d’appartements, en tirant parti de nos connaissances et de notre expérience et en nous demandant des analyses de marché et des conseils sur des éléments comme les niveaux de commodités et les types de loyers possibles. First National adore réaliser ce type de travail consultatif.
Si un promoteur ou un propriétaire vous présentait aujourd’hui un projet de construction d’appartements sur mesure, quels conseils lui donneriez-vous, outre la prise en compte de facteurs à court terme tels que les taux de location actuels?
Premièrement, ayez une bonne stratégie de sortie et associez-vous à un prêteur qui sera là pour vous soutenir tout au long du cycle de vie du projet, de la planification à la construction et au financement postconstruction. Chez First National, nous nous plongeons tête première dans chaque projet et nous nous engageons à être là du début à la fin. Nous voulons franchir la ligne d’arrivée ensemble avec nos clients et nous proposons ce que nous appelons des solutions fondées sur des risques calculés pour que les emprunteurs atteignent leurs objectifs.
Qu’est-ce qu’une solution fondée sur des risques calculés?
Chaque transaction comporte des risques et nous travaillons avec les emprunteurs pour atténuer ces risques en recourant à un certain nombre de services. Par exemple, nous offrons des stratégies de couverture des taux d’intérêt. Nous avons une connaissance approfondie du financement de projets de construction. Nous sommes habiles pour trouver des remises énergétiques qui compensent les primes de la SCHL. Et, bien sûr, nous sommes très habiles à diriger des emprunteurs vers des produits de la SCHL, car nous sommes le plus grand prêteur canadien agréé auprès de la SCHL.
Dans l’environnement actuel, First National continue-t-il de consentir des prêts?
Absolument. Notre bilan est solide et nous avons accès à une grande réserve de capitaux pour financer des la construction de logements locatifs sur mesure et notre volonté de soutenir nos clients est grande. Pour soutenir cette déclaration, nous enregistrons des volumes de production de prêts records depuis le début de 2020.
Les immeubles à logements multiples ont toujours été considérés comme une classe d’actifs très stable, car les locataires font preuve de constance dans le paiement de leur loyer. Cela est-il toujours le cas dans cet environnement?
Oui, absolument. Le secteur des appartements en Colombie-Britannique a indiqué que les propriétaires ont reçu environ 92 % de tous les loyers en avril et un pourcentage similaire en mai. De plus, nos clients ont vécu une expérience encore meilleure. Je pense que c’est une indication de la stabilité de cette classe d’actifs en général et d’une gestion très efficace par nos clients en particulier. Une autre façon de voir les choses est le report de paiements. C’est moi qui gère le programme de report de paiements hypothécaires en Colombie-Britannique. Depuis que la pandémie a été déclarée, nous avons reçu une cinquantaine de demandes de renseignements généraux de la part de propriétaires souhaitant comprendre le programme et seulement cinq de ces demandes se sont traduites par une véritable demande d’aide. C’est un pourcentage extrêmement faible de notre clientèle globale.
Michael, voici une question personnelle. Vous travaillez pour First National depuis 2019. Avez-vous accompli ce que vous aviez prévu de faire?
Ce fut une année extraordinaire pour l’équipe ici. Nous avons produit des résultats records. Nous avons répondu de front aux besoins des clients en offrant un certain nombre de services dans le cadre de prêts-relais, de prêts à la construction et de prêts à terme et nous avons vraiment mis l’accent sur les prêts assurés de la SCHL. Je ne peux vraiment pas en dire assez des employés de First National en Colombie-Britannique. Russ Syme et Paul Steckler sont des vétérans de First National et ils sont connus dans tout le Lower Mainland pour leur expertise en matière de financement de projets de construction. Plus tôt cette année, nous avons créé une deuxième équipe dirigée par Jesse Selles et Kyle Pawliuk qui ont tous deux excellé dans leurs rôles actuels après avoir connu du succès dans les services, les renouvellements, la formation et l’analyse. Et, en juin, nous avons promu Zach Vanier au poste de directeur. Zach est avec First National depuis un peu plus de quatre ans, ayant travaillé comme conseiller et analyste dans le cadre d’un éventail de transactions assurées et conventionnelles. Ayant fondé et géré sa propre entreprise de construction à Vancouver alors qu’il était à l’université, Zach apprécie tout particulièrement l’industrie du bâtiment. Ensemble, nous travaillons sur un nombre très important de dossiers et nous les traitons rapidement, ce qui est d’une importance capitale pour nos clients.
Des affiches de First National ont poussé sur des chantiers de construction partout à Vancouver.
Oui, nous sommes très fiers de participer aux activités de nos clients.
Qu’espérez-vous accomplir allant de l’avant?
Ça se résume en un mot : croître. Nous sommes déterminés à partager notre valeur commerciale et nos services de conseil plus largement au sein de l’industrie du développement immobilier de la Colombie-Britannique et à nous développer en nous assurant que les emprunteurs savent que nous sommes là pour les servir en tant qu’experts compétents et habilités.
Autre chose à ajouter?
Les facteurs fondamentaux à long terme qui fixent la demande d’immobilier commercial, en particulier la demande de nouveaux appartements, n’ont pas changé. Amazon ira de l’avant avec de projet de nouveaux bureaux à Vancouver. Microsoft est en processus d’ouvrir son nouvel immeuble. Les emplois dans les secteurs de haute technologie ne disparaissent pas. La beauté naturelle de notre communauté, son multiculturalisme et sa faible densité par rapport à Hong Kong, d’où je viens, sont des caractéristiques permanentes et attrayantes de la vie ici. Nous avons un des meilleurs systèmes médicaux sur la planète et une abondance de ressources naturelles. Si je sors ma boule de cristal, je prédis que la tempête parfaite d’aujourd’hui va bientôt se résorber. À mesure que l’économie rouvre, nous assisterons à un retour de la migration nette et les nouvelles unités de location à court terme qui ont inondé le marché de la location à long terme seront probablement absorbées assez rapidement. Lorsque le Lower Mainland se redressera, ce qui ne manquera pas d’arriver, attendez-vous à ce que les loyers augmentent à nouveau, car nous n’avons tout simplement pas assez de nouveaux logements pour répondre à la demande qui viendra.
Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Il est titulaire d’un baccalauréat en finances et en économie de l’Université Simon Fraser et d’un MBA de l’Université Dalhousie et possède les désignations professionnelles de planificateur financier personnel et de spécialiste en planification financière personnelle de l’Institut de fiducie. C’est avec passion que Michael partage son expertise. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.