Plus tôt cette année, Michael Yeung, vice-président régional responsable des prêts commerciaux de First National, a partagé son point de vue sur l’état du marché des logements collectifs de la Colombie-Britannique, un marché qui a longtemps été alimenté par l’afflux de nouveaux arrivants au Canada. Depuis la mise en place de restrictions frontalières en raison de la COVID-19, la source de la demande a changé et la pandémie a modifié les besoins de nombreux résidents en matière de mode de vie. Michael nous en dit plus dans ce volume III de perspectives relatives à la côte ouest du Canada.
Michael, nous en sommes au septième mois de confinement en raison de la pandémie. Qu’arrive-t-il dans le marché?
Les volumes de financement de First National ont bondi par rapport à la même période l’an dernier. On peut donc conclure que les conditions ont été remarquablement bonnes. Vous trouverez tous les détails dans notre rapport de troisième trimestre, publié le 27 octobre. Nous finançons des immeubles locatifs construits sur mesure partout en Colombie-Britannique et, par conséquent, nous sommes en bonne voie pour dépasser le nombre de prêts que nous avons émis pour l’ensemble de 2019. Mais si on considère le marché en termes plus généraux, je dirais que nous avons commencé à percevoir plusieurs changements naissants. Certains de ces changements s’expliquent par la pandémie, tandis que d’autres sont associés à des événements qui ont eu lieu bien avant la pandémie, mais qui sont exacerbés par la COVID-19.
Commençons par les changements du marché qui ont pris forme avant la pandémie.
Vous vous souvenez peut-être que, il y a quelques années, des décideurs politiques ont introduit une taxe imposée aux acheteurs étrangers, une taxe sur la spéculation et une taxe sur les logements vacants. En conséquence, des spéculateurs et des acheteurs étrangers se sont retirés de la Colombie-Britannique bien avant la COVID-19. En leur absence, le marché des maisons de luxe a souffert, car c’était un marché alimenté par leur volonté de payer des prix toujours plus élevés. Ce qui reste dans le marché aujourd’hui, c’est le consommateur, le résident, local qui cherche à acheter une maison ou à louer un appartement. C’est un grand changement qui n’a largement rien à voir avec la pandémie, même si, en toute honnêteté, les restrictions frontalières y sont aussi pour quelque chose.
Quelle est l’incidence de ces taxes sur le marché des copropriétés?
On estime que 30 % des appartements à Vancouver sont achetés par des investisseurs et des acheteurs étrangers, de sorte que ces taxes adoptées avant la COVID freinent les activités de vente et de prévente. À l’heure actuelle, l’offre d’unités est excédentaire à l’approche de l’hiver, une période de l’année généralement associée à un ralentissement des activités d’achat. Cela pourrait se traduire par un problème de trésorerie pour les promoteurs de copropriétés qui ne veulent pas laisser des unités inoccupées trop longtemps et être pénalisés par la taxe sur les logements vacants ou annoncer des unités sur le marché de la location à court terme et devoir payer la TPS. Chose certaine, la conjoncture économique rend la construction d’appartements plus avantageuse.
Qu’en est-il des changements provoqués par la pandémie?
Ce sont des changements que je qualifierais de comportementaux. Une nouvelle tendance se dessine. Des résidents du centre-ville de Vancouver se réinstallent en banlieue, car ils recherchent de plus grands logements, de plus grands bureaux à domicile ou plusieurs bureaux à domicile et, dans le cas de maisons individuelles, une cour arrière pour jouer. En conséquence, les ventes dans la vallée du Fraser ont augmenté de 53 % cet été par rapport à l’été dernier et, en même temps, les inscriptions de copropriétés situées au centre-ville entre juin et août ont augmenté de 80 %, tandis que les ventes de copropriétés sont demeurées stables en raison d’un fléchissement de la demande. Ce pivotement n’est pas lié aux revenus ou à un changement des niveaux d’immigration. Il repose sur le mode de vie auquel les gens aspirent allant de l’avant. Selon moi, la COVID-19 a forcé des résidents de la Colombie-Britannique à se poser des questions sur le mode de vie en plein centre-ville par rapport à la vie en banlieue.
Que signifient ces changements pour la communauté des promoteurs?
Dans le passé, de nombreux projets de lotissement visaient des personnes prêtes à payer le prix le plus élevé par pied carré ou des spéculateurs prêts à acheter une unité dans l’intention de la revendre ou d’en confier la gestion à une société de location de vacances à court terme. Ce ne sont plus ces consommateurs qui dominent le marché et font grimper les taux de location. L’orientation est donc en train de changer. Pour réussir désormais, les promoteurs devront réaliser des constructions destinées aux consommateurs locaux et accorder plus d’attention aux attentes de ces locataires en matière de style de vie. Le thème ayant émergé est que beaucoup de gens veulent s’établir loin du centre-ville, ils veulent louer ou acheter des espaces plus spacieux et ils recherchent un produit abordable. Les promoteurs futés le perçoivent et répondent à la demande.
En effet, les besoins des populations locales deviennent primordiaux.
C’est exact. C’est une occasion pour le marché local d’obtenir ce qu’il veut et de voir ses besoins pris en charge. Pour aller un peu plus loin, les propriétaires immobiliers doivent prendre sérieusement en considération l’évolution des besoins et des goûts en matière de style de vie des professionnels locaux qui travaillent désormais à domicile et qui pourraient le faire pendant encore un certain temps. Deux jeunes professionnels vivant ensemble seront beaucoup plus intéressés par la location d’un appartement ayant un coin-détente qu’un autre appartement qui n’en a pas, par exemple. Les promoteurs qui tiennent compte de données démographiques locales précises et ciblées pendant la construction de nouvelles unités locatives, qui réfléchissent à la viabilité des populations des quartiers locaux et qui établissent des taux de location pro forma réalistes et viables vont connaître un succès bien plus grand dans ce nouvel environnement et vont rester concurrentiels.
Lorsque vous financez une nouvelle construction, tenez-vous compte de ces changements?
Oui, la durabilité des quartiers est un sujet important que nos souscripteurs prennent en compte au moment d’évaluer un projet. Des quartiers durables créent des conditions viables en matière de taux d’occupation et de location. En matière d’occupation, ce que nous voulons voir est une population viable dans le quartier entourant le lotissement et nous voulons voir une infrastructure de transport en commun qui servira et soutiendra la population.
Vancouver n’a-t-elle pas un projet de métro en cours qui soutiendra ce genre de durabilité?
C’est exact. Le projet de métro Broadway est un prolongement de 5,7 kilomètres de la ligne Millenium qui relie les extrémités est et ouest de Vancouver. Nous considérons ce projet comme un catalyseur de la croissance communautaire. Cela étant dit, les appartements construits le long des lignes de transport en commun doivent être aménagés de sorte à répondre aux besoins et aux modes de vie de potentiels locataires. Faudra-t-il prévoir pour ces appartements autant de cases de stationnement que dans le cas d’un lotissement en banlieue ou existe-t-il d’autres moyens de servir les locataires et de maximiser les revenus? Ce sont des questions qui doivent être posées et évaluées dans le contexte des besoins, des préférences et des traits démographiques des populations locales.
Que se passe-t-il actuellement sur le terrain à Vancouver en ce qui concerne les appartements vacants?
Au début de la pandémie, le taux d’appartements inoccupés se chiffrait à un peu plus de 1 %. Selon ma prévision personnelle, ce taux va probablement augmenter légèrement à court terme pour plusieurs raisons. Les jeunes qui ont perdu leur emploi ou subi une réduction de leur temps de travail à cause de la COVID-19 retournent vivre chez leurs parents plutôt que de louer. De plus, les étudiants internationaux ne sont pas au rendez-vous et l’absence de voyageurs internationaux exerce une pression sur la location d’appartements à court terme. Tout cela est aggravé par le fait que, dans cet environnement de COVID-19, il est difficile pour les propriétaires de faire visiter leurs unités inoccupées. Mais, selon moi, cette situation sera temporaire.
On peut supposer que la récente annonce faite par Amazon, concernant la création de 3 000 emplois en haute technologie à Vancouver, aura pour effet d’augmenter la demande d’appartements.
C’est raisonnable de le supposer. Si nous devions financer un projet de construction d’appartements à côté des installations d’Amazon, je m’attendrais à un taux d’occupation viable dès le premier jour.
Qu’en est-il des taux de location?
Dans certains quartiers de Vancouver, ils ont diminué jusqu’à 10 % en raison de l’absence d’étudiants internationaux et de la baisse de l’immigration. Aussi, nous savons que les locataires se font offrir diverses mesures incitatives. Mais n’oublions pas que les taux étaient élevés au départ. Encore une fois, je ne pense pas que ce phénomène durera éternellement.
Le gouvernement de l’Ontario a récemment annoncé un gel des loyers pour 2021. Le gouvernement de la Colombie-Britannique, récemment réélu, a-t-il adopté le même genre de politique?
Avant l’élection, la directive publiée par la Colombie-Britannique pour 2021 prévoyait une augmentation de 1,4 %. Ce pourcentage peut sembler faible, mais rappelez-vous que le taux d’inflation a atteint un creux historique de 0,1 % en août. Cela représente néanmoins un gain net de 1,3 % pour les locateurs. Cependant, pendant la campagne électorale, le parti au pouvoir a proposé de geler les taux jusqu’en 2022. Nous verrons comment cela se passera à l’Assemblée législative au cours des prochaines semaines, mais le gouvernement s’est vu accorder une majorité, alors je m’attendrais à ce que ce changement se matérialise.
Il y a des spéculations sur le fait que de nombreux Canadiens à Hong Kong se préparent à revenir au pays. Cela est-il susceptible de stimuler l’activité du marché?
Nombre de comptables et d’avocats locaux me disent que c’est déjà le cas. Un de nos clients a commencé son exercice de prévente il y a quelques semaines. Non seulement 40 % des unités ont déjà été vendues, mais aussi une proportion élevée des acheteurs étaient des citoyens revenant de Hong Kong.
Compte tenu de tous ces changements, la conjoncture demeure-t-elle favorable à la construction d’appartements en Colombie-Britannique?
Absolument, oui. Il faut compter de cinq à sept ans entre l’autorisation de la location et l’achèvement d’un nouveau projet. Les promoteurs qui commencent aujourd’hui seront en très bonne position dans cinq à sept ans d’ici. C’est parce que nous avons une importante pénurie de logements et que la Colombie-Britannique est et restera une province riche ainsi qu’un pôle d’attraction pour l’immigration, qui finira par se rétablir. N’oubliez pas non plus que, malgré cet environnement de COVID-19, l’accession à la propriété demeure loin d’être facile en Colombie-Britannique. La location représente la solution de rechange. La réalité est que ce sont ceux qui reconnaissent les changements du marché et s’y adaptent, tout en tenant compte des spécificités démographiques et des modes de vie lorsqu’ils planifient leurs nouveaux projets d’unités locatives, qui connaîtront le plus de succès. First National peut aider les promoteurs à se doter de plans qui s’avéreront efficaces dans l’immédiat et pour les années à venir.
Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.