Note sur les marchés : conséquences de la correction du marché – février 2026

La prétendue « falaise hypothécaire » qui a commencé à susciter la consternation il y a quelques années ne s’est heureusement pas concrétisée. 

La vague de renouvellements de prêts hypothécaires bon marché datant de l’époque pandémique devrait culminer cette année. Plus d’un million de tels prêts arrivent à échéance. Comme ces prêts à taux très bas sont reconduits à des taux nettement plus élevés – mais plus conventionnels –, certains craignaient que de nombreux acheteurs de logements se retrouvent au maximum de leur capacité d’emprunt et submergés une fois le marché redressé. (autrement dit, que le solde de leur prêt hypothécaire dépasse la valeur de leur maison). 

Heureusement, le pire scénario ne s’est pas réalisé, mais il y a eu des conséquences. 

L’anxiété associée aux arriérés 

La répercussion la plus grave est une augmentation marquée des prêts hypothécaires en souffrance. Selon un récent rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, entre le troisième trimestre de 2023 et le troisième trimestre de 2025, il y a eu une augmentation de sept points de base des arriérés hypothécaires, c’est-à-dire des emprunteurs ayant 90 jours ou plus de retard dans leurs paiements. 

Comme d’habitude, ce sont les marchés de Toronto et de Vancouver qui influencent le plus les chiffres. Dans le Grand Toronto, le taux d’arriérés a plus que quadruplé depuis la fin de 2022. Dans le Grand Vancouver, ce taux a plus que doublé au cours de la même période. 

Comme mentionné plus haut, le portrait semble désastreux. Mais – et c’est un grand mais – le nombre réel d’emprunteurs qui ont pris du retard est à des niveaux historiquement bas : Toronto – 0,26 %, Vancouver – 0,18 %, Canada – 0,22 %. 

Priorité à l’accession à la propriété 

Dans l’ensemble, les Canadiens prennent très au sérieux l’importance de conserver leur logement. Ils s’efforceront de gérer leur argent et le budget de leur ménage pour s’assurer de pouvoir faire leurs paiements hypothécaires. La SCHL reconnaît également que la réglementation, dont la simulation de crise hypothécaire, contribue à empêcher les acheteurs de se mettre dans l’embarras. 

Conséquences imprévues 

Les ménages canadiens sont néanmoins lourdement endettés. Ils sont nombreux à avoir recours au crédit pour joindre les deux bouts. Selon les dernières données de Statistique Canada, le ratio d’endettement des ménages s’élève à 176,66 %. Autrement dit, le ménage canadien moyen doit environ 1,77 $ pour chaque dollar de revenu après impôt dont il dispose. 

De nombreux propriétaires tentent d’alléger le poids de cette dette en tirant profit de la valeur nette accumulée dans leur logement au moment de renouveler leur prêt hypothécaire. Ils transfèrent les montants de leurs prêts à taux d’intérêt élevé (cartes de crédit ou prêt automobile, par exemple) vers leur prêt hypothécaire, qui est assorti d’un taux d’intérêt plus faible. Cependant, en raison de la correction du marché en cours, certains de ces ménages voient leurs options limitées. 

La baisse des prix des logements peut se traduire par une réduction de la valeur nette et une capacité d’emprunt moins élevée. 

« Renouveler est souvent considéré comme appuyer sur un bouton de réinitialisation, mais, pour nombre d’emprunteurs, c’est le reflet de décisions prises des années plus tôt », a expliqué le courtier hypothécaire Leah Zlatkin au Financial Post. Si la croissance des dépenses et de l’endettement dépasse celle de la valeur immobilière nette, les options de refinancement peuvent être rapidement restreintes. »