Commentaire sur le financement hypothècaire résidentiel - semaine du du 17 novembre 2025

Pour tenter d’apaiser les critiques concernant l’abordabilité du logement aux États-Unis, le président américain a attiré l'attention en se portant à la défense de l’idée de prêts hypothécaires assortis d’une période d’amortissement plus longue. Il a récemment lancé l’idée d’allonger les périodes d’amortissement des prêts hypothécaires de 30 à 50 ans.

« Tout ce que ça veut dire, c’est que vous payez moins par mois. Vous payez votre prêt sur une période plus longue. Ce n’est pas un facteur important », a-t-il déclaré dans une entrevue accordée à Fox News.

Il est vrai que les paiements seraient moins élevés – ce qui peut être tentant –, mais, lorsqu’ils sont étalés sur une période plus longue, les intérêts payés deviennent un facteur important.

Reuters a fait le calcul à partir de chiffres en vigueur aux États-Unis : pour un prêt hypothécaire de 400 000 $, à un taux d’intérêt fixe de 6,5 %, les paiements d’intérêts sur 30 ans s'élèvent à 510 000 $. Sur 50 ans, les intérêts totaliseraient 953 000 $, soit 443 000 $ de plus.

Une hypothèque étalée sur une plus longue période est considérée comme plus risquée qu’une hypothèque de plus courte durée, car il faut plus de temps pour constituer un capital, ce qui peut augmenter la probabilité qu’un acheteur finisse par devoir un montant plus élevé que la valeur de son habitation et, donc, manquer à ses obligations en cas de ralentissement économique.

Le Canada ne se dirige pas dans cette direction. L’effondrement du marché hypothécaire aux États-Unis et la crise financière mondiale qui s’en est suivie, en 2008, ont amené les décisionnaires à faire marche arrière et à réduire les périodes d’amortissement maximales de 40 ans à 25 ou 30 ans. 

Au Canada, le financement hypothécaire accentue l’aversion au risque. Ici, les prêts hypothécaires sont financés par des obligations et des sommes déposées dans, par exemple, des comptes d’épargne. Les prêteurs sont plus exposés à des risques de défaillance. Aux États-Unis, les prêts hypothécaires sont généralement regroupés dans des investissements connus sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires. Le risque est ainsi transféré du prêteur aux investisseurs.