Jason Ellis, président et chef de la direction de First National, a occupé le devant de la scène le 16 octobre au congrès de Professionnels hypothécaires du Canada, en signe de soutien aux courtiers hypothécaires et conformément à notre engagement de favoriser ensemble la croissance de notre secteur par l’échange de points de vue. Voici ce que Jason avait à dire pendant le panel des prêteurs.
Il est peu probable que les organismes de réglementation du marché reviennent sur leurs restrictions en matière de prêts hypothécaires. Pour preuve, prenez les consultations en cours du BSIF sur la ligne directrice B-20 : Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels. Dans son exposé de principe publié aujourd’hui, le BSIF indique qu’il a toujours l’intention de mettre en place des mesures de surveillance ciblées afin de limiter l’exposition d’une institution financière fédérale donnée à l’endettement élevé des ménages au fil du temps. Cela peut inclure une approche plus normative en matière de ratios ABD/ATD. Le BSIF a toutefois indiqué que les changements seraient mis en place « progressivement et dans un ordre précis ». En outre, le BSIF a déclaré qu’il était favorable à une « mise en œuvre proportionnelle » des changements en fonction de divers facteurs, dont le modèle d’entreprise de chaque institution financière.
Nous devons continuer à défendre notre secteur auprès des décideurs politiques et c’est ce que nous ferons. Les organismes de réglementation sont à l’écoute des acteurs du marché, y compris des prêteurs et des courtiers, comme l’illustre le processus de consultation publique du BSIF sur la ligne directrice B-20. À la suite de ces demandes, nous pourrions au moins assister à l’adoption d’une approche plus dynamique à l’utilisation de la simulation de crise et d’autres mesures relatives au service de la dette.
À la lumière des taux d’intérêt actuels, il est temps que le gouvernement revienne sur sa décision d’éliminer l’admissibilité à l’assurance hypothécaire des hypothèques à ratio élevé grevant des maisons valant plus d’un million de dollars. Il s’agissait d’une politique malavisée dès son introduction en 2012, en réponse à la perception du transfert du risque lié à l’habitation aux Canadiens par l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement. Les conséquences de cette politique ont été exacerbées au fil du temps, car le plafonnement des prix n’est pas indexé sur là l’inflation et ne tient pas compte des prix en vigueur dans les différentes régions du Canada. S’il est compréhensible que le gouvernement n’ait pas voulu stimuler davantage la demande de logements et l’activité immobilière pendant la pandémie en haussant le plafond, allant de l’avant, une approche convenant mieux pourrait inclure une échelle mobile en fonction du ratio prêt-valeur.
Depuis la crise financière, les prêts hypothécaires font l’objet d’un examen plus approfondi que d’autres formes de prêts à la consommation. Bien qu’ils aient subi le poids de l’action législative pendant de nombreuses années et qu’ils aient vu le pendule s’orienter vers une politique toujours plus restrictive, les règlements sur l’octroi de prêts adoptés au cours de la dernière décennie peuvent être considérés comme nécessaires et adéquats pour protéger l’ensemble des acteurs du marché. Dans certains cas, notamment en ce qui concerne les mises de fonds minimales et les périodes d’amortissement maximales, ces changements ont eu pour effet de rendre le marché plus raisonnable.
Les emprunteurs de First National ayant contracté des prêts hypothécaires à taux flottant se sont montrés résilients tout au long de 2022 et jusqu’à l’été 2023. De 20 % à 25 % du portefeuille que nous administrons est constitué de prêts hypothécaires à taux flottant, le reste étant constitué de produits à taux fixe. Nos deux livres affichent des taux d’arriérés identiques. Alors que les paiements augmentaient de manière soutenue du côté des prêts hypothécaires à taux variable, nos emprunteurs ont suivi le rythme sans aucun signe apparent de stress.
Si les détenteurs de prêts hypothécaires à taux flottant font preuve de résilience, il est concevable que les emprunteurs ayant opté pour un taux variable puissent faire de même. Les emprunteurs ayant opté pour un prêt à taux variable ont des paiements fixes. Avec la hausse des taux, leur période amortissement s’est allongée. Il ne faut toutefois pas confondre une période d’amortissement plus longue et le stress financier pour l’emprunteur. Une période d’amortissement plus longue est un résultat attendu dans le cas d’un prêt à taux variable dans un contexte de hausse des taux. Que vous empruntiez à taux flottant ou à taux variable, la hausse inflationniste des salaires au cours des cinq dernières années a permis à de nombreux emprunteurs de faire face aux taux d’intérêt plus élevés d’aujourd’hui.
First National utilise un solide processus de préautorisation et, pour qu’il fonctionne bien pour tous les intéressés, il faut que les demandes soient présentées en temps opportun. Ce sont des présentations de demandes ordonnées qui nous permettent d’améliorer les niveaux de service ainsi que la couverture des taux d’intérêt, ce qui réduit le coût des fonds. Attendre la publication d’un avis de hausse des taux pour présenter des demandes de préautorisation constitue une charge pour le programme et les niveaux de service.
L’accessibilité financière du logement est un enjeu à long terme, mais le gouvernement a récemment apporté deux changements pour faire bouger les choses. L’un de ces changements est l’élimination de la TPS sur la valeur imposable de nouveaux logements locatifs construits. L’autre est une hausse de la limite du programme des Obligations hypothécaires du Canada (OHC) pour la construction d’appartements multifamiliaux (une mesure politique que First National revendiquait depuis longtemps). Ces mesures devraient stimuler considérablement la construction et la préservation de logements locatifs, en particulier dans les grands marchés urbains du Canada où la croissance démographique attribuable à l’immigration est la plus prononcée.
L’allégement fiscal est une concession considérable et importante pour les promoteurs à un moment où ils sont confrontés à une inflation importante des coûts de construction et à des taux d’intérêt plus élevés. Plusieurs provinces ont annoncé qu’elles se joindraient à l’effort en éliminant leur taxe de vente provinciale. Des clients de First National ont affirmé que cette mesure contribuerait à faire démarrer des projets de construction.
Le marché du logement a surpris de nombreux commentateurs au cours des premiers mois de 2023. Malgré des taux d’intérêt plus élevés, les taux d’émission et de défaillance de prêts ont défié les prévisions les plus prudentes de nombre de commentateurs du marché de l’habitation.
Le marché canadien devrait demeurer résilient en 2024. L’activité récente enregistrée dans le marché immobilier laisse présager un ralentissement de l’émission de nouveaux prêts. Néanmoins, la combinaison d’une forte croissance démographique et de l’offre insuffisante de logements soutiendra le marché.
L’achat d’un logement et la souscription d’un prêt hypothécaire sont deux des décisions financières les plus importantes et les plus complexes de la vie et, pour ce faire, les Canadiens ont besoin des conseils de professionnels hypothécaires. Ainsi, alors que la technologie et les canaux de distribution évoluent et que la recherche d’un prêt hypothécaire est un processus qui commence de plus en plus en ligne, cette recherche continuera inévitablement à se diriger vers les portes de courtiers hypothécaires indépendants qui possèdent les compétences spécialisées et les vastes réseaux de relations nécessaires pour offrir aux Canadiens les solutions financières les plus avantageuses qui soient.