La question du logement est devenue une priorité politique majeure au Canada. Les libéraux au pouvoir et les conservateurs dans l’opposition ont accordé une place importante à cette question dans le cadre de récentes séances politiques tenues à Charlottetown, à Québec et à London (Ontario).
On a besoin de plus de logements
La Société canadienne d’hypothèques et de logement avait tiré la sonnette d’alarme sur la pénurie de logements au Canada il y a 15 mois en publiant un rapport selon lequel le Canada doit construire 5,8 millions de nouveaux logements d’ici à 2030 pour résoudre les problèmes d’accessibilité au logement. Ce chiffre comprend les 2,3 millions d’unités qui devraient déjà être construites et 3,5 millions d’unités supplémentaires qui devront être ajoutées au total pour que le marché redevienne réellement abordable.
La SCHL a récemment publié une mise à jour de ce rapport. Certains chiffres ont été rajustés, mais la situation reste fondamentalement inchangée. Le Canada doit construire près de six millions de logements au cours des sept prochaines années pour ramener l’abordabilité aux niveaux de 2004.
La SCHL utilise 2004 comme année de référence, car c’est l’année qui précède le dernier cycle de hausse des prix des logements. À l’époque, le ménage canadien moyen devait consacrer de 40 % à 45 % de son revenu disponible à l’achat d’un logement. Aujourd’hui, la proportion dépasse les 60 %.
Le rôle d’Ottawa
Le premier ministre Justin Trudeau s’est attiré des critiques pour avoir déclaré que « le logement n’est pas une responsabilité fédérale principale ». Ce sont les provinces et les municipalités qui ont le plus de poids lorsqu’il s’agit de construire des logements. Cependant, Ottawa a un rôle à jouer.
Après la fin de la Deuxième Guerre mondiale, en créant la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le gouvernement fédéral a fait construire des maisons pour loger les anciens combattants et les travailleurs qui rentraient au pays. Au cours des années 1970 et au début des années 1980, une série de récessions a incité Ottawa à intervenir.
Un engagement renouvelé
Au cours des années 1990, cependant, les gouvernements progressistes-conservateurs et libéraux se sont retirés de la construction de logements abordables et ont fini par totalement abandonner ce secteur.
Aujourd’hui, 30 ans plus tard, le logement est de nouveau en tête de l’ordre du jour politique. Le premier ministre Trudeau et le chef de l’Opposition officielle, Pierre Poilievre, ont tous deux présenté des mesures qu’ils entendent prendre pour accélérer la construction de logements. Les programmes ciblent les municipalités et les constructeurs.
La bataille politique
À Ottawa, le Fonds pour accélérer la construction de logements exige désormais des municipalités qu’elles abandonnent les politiques en matière de zonage d’exclusion. Le Fonds prévoit une accélération des autorisations et un accroissement des densités. Il favorise l’abordabilité, l’accessibilité et la construction à proximité des transports en commun. Et cela s’applique à tous les types de logements, pas seulement aux logements dits « abordables ».
Selon les propositions de politiques présentées par les conservateurs, le financement fédéral pour les infrastructures serait lié à une augmentation d’au moins 15 % du nombre de nouveaux logements et de permis de construire. Pierre Poilievre affirme que les municipalités réussissant à accélérer la délivrance de permis toucheraient des primes, mais que des pénalités fiscales seraient imposées aux municipalités bloquant toute construction à proximité des gares de transport en commun.
Dans l’espoir d’accélérer la construction de logements locatifs, les libéraux ont ressuscité une promesse électorale de 2015 visant à éliminer la TPS pour la construction de nouveaux immeubles d’habitation Les conservateurs proposent une variation sur ce même thème : la TPS ne s’appliquerait pas à la construction d’immeubles d’habitation d’un prix inférieur à la moyenne du marché local.
Du répit pour les locataires
La construction d’un plus grand nombre de logements locatifs est considérée comme un moyen de réduire la demande de logements pour propriétaire-occupant. À son tour, cela devrait freiner la hausse des prix, améliorer l’accessibilité et apporter une plus grande stabilité au marché.