Le marché canadien de l’assurance s’est « durci » au cours des deux dernières années, Durcissement est un terme que les initiés de l’industrie utilisent pour décrire un cycle d’inflation importante des primes et d’offre limitée de couverture pour toutes sortes de biens immobiliers commerciaux.

First National, en collaboration avec Hub International, l’un des plus grands courtiers d’assurance sur la planète, a donné un aperçu de ces tendances durant une séance d’information sur l’assurance le 11 mars 2021.

Il est maintenant temps de présenter les contre-mesures efficaces que les principaux propriétaires immobiliers utilisent pour lutter contre le durcissement du marché et obtenir la meilleure couverture pour leurs portefeuilles. Dans cette première partie, nous vous présentons les conseils et les perspectives de Clark McDaniel, cofondateur de Williams & McDaniel Property Management.

À propos de Williams & McDaniel

Fondé en 1978, Williams & McDaniel est devenu l’un des plus grands propriétaires immobiliers du Canada. IL possède aujourd’hui 3 300 appartements et plus de 250 000 pieds carrés d’espaces de bureaux, de commerces de détail et d’entrepôts libre-service dans plus de 20 villes. « Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il s’agit d’un exploitant expérimenté dont le portefeuille compte plus de 60 immeubles », affirme Evan Pawliuk, vice-président adjoint, Financement commercial de First National. Il travaille avec Williams & McDaniel depuis plus de 30 ans.

Grâce à sa réputation de chef de file du secteur en matière de qualité, de service et d’intégrité, à sa concentration sur les locataires d’appartements exigeants qui sont âgés de 55 ans et plus et qui recherchent des logements de qualité copropriété et à sa gestion réactive de type boutique, Williams & McDaniel a généralement obtenu des offres très concurrentielles de la part des assureurs. Cela se comprend puisque son historique de réclamations était conforme à celui du secteur, sauf à un égard : les sinistres liés à des systèmes de construction défectueux. Grâce à une gestion attentive et à d’importants investissements de capitaux, les demandes d’indemnisation à la suite de fuites d’eau et de problèmes électriques sont constamment inférieures à la moyenne du secteur de l’immobilier commercial, ce qui fait que les actifs de Williams & McDaniel présentent un faible risque à assurer.

Les origines du marché durci

Il y a environ deux ans, M. McDaniel a remarqué un changement dans le marché de l’assurance. « En 2019, nous avons commencé à subir des pressions et avons dû négocier juste pour limiter l’augmentation de nos primes à 12 % par rapport à 2018. La compagnie d’assurance demandait beaucoup plus que cela. Puis, en 2020, il a augmenté nos primes de 15 %. »

Dans un environnement où l’inflation reste faible et où le gouvernement a récemment imposé un moratoire sur l’augmentation des loyers, l’augmentation des coûts d’assurance a été mal accueillie et est devenue une préoccupation majeure de la direction. M. McDaniel a demandé une explication pour cette augmentation. On lui a dit que l’assureur trouvait d’autres débouchés plus attrayants que l’immobilier, bien qu’il estime également que les compagnies d’assurance sont mal outillées pour gérer

les coûts de réparation des dommages aux immeubles. Cela, tout comme les poursuites judiciaires sans fondement – courantes dans une société plus procédurière –, a exacerbé l’augmentation des coûts.

« Nous achetons une nouvelle propriété tous les mois depuis un an et demi et, chaque fois, l’assureur nous dit ceci : “Nous ne sommes pas sûrs de vouloir rester dans l’immobilier à cause de la pandémie, donc nous conservons nos liquidités, nous modifions nos pratiques de souscription et nous restons à l’écart des industries qui présentent un risque quelconque.” Tous les propriétaires sont mis dans le même sac. »

C’est une expérience frustrante pour une entreprise dont les antécédents sont excellents. Cependant, cela aurait pu être pire. Comme le fait remarquer M. McDaniel : « Lorsque j’ai parlé à mes pairs, ils m’ont dit qu’ils connaissaient des augmentations de 25 % à 30 % dans notre secteur d’activités. Nous nous sommes donc considérés comme chanceux de pouvoir nous en sortir avec des hausses de 12 % et de 15 %. »

Discipline, la grâce salvatrice

M. McDaniel attribue les faibles augmentations relatives de ses primes d’assurance à une « gestion rigoureuse ». Mais plus particulièrement, son cabinet a constitué un dossier d’information à présenter aux compagnies d’assurance en vue d’obtenir une meilleure offre.

Ce dossier comprenait :

• un rapport de spécification pour chaque propriété, décrivant l’état d’entretien actuel et les dépenses en capital prévues pour des éléments tels que les toits et les garages de stationnement, afin que l’assureur sache ce qu’on lui demande d’assurer;
• le montant en dollars des dépenses en immobilisations annuelles effectuées sur chaque site afin de démontrer l’engagement continu d’entretenir et d’améliorer toutes les propriétés – un chiffre qui, l’année dernière, représentait 20 % des revenus de l’entreprise;
• les registres que chaque gestionnaire d’immeuble de Williams & McDaniel tient quotidiennement pour consigner les activités de chaque immeuble, des dates et heures des essais des systèmes d’incendie aux dates et heures auxquelles le gestionnaire a épandu du sel ou pelleté pendant une tempête de neige, en passant par l’état des surfaces pavées;
• copies des inspections en 12 points avec locataires témoins que les gestionnaires d’immeubles effectuent chaque année en octobre dans chaque appartement, y compris le test et le nettoyage des détecteurs de fumée, le dépoussiérage des radiateurs pour assurer une meilleure circulation de l’air et prévenir les moisissures, et la correction de tout comportement dangereux tel que l’accaparement;
• détails des 34 normes (dont beaucoup sont liées à la sécurité et donc pertinentes pour les assureurs) auxquelles Williams & McDaniel se conforme pour faire partie du programme d’immeubles certifiés parrainé par Regroupement ontarien pour des politiques équitables de logements locatifs. Pour être admissible au programme, Williams & McDaniel doit se soumettre à des audits menés sur place par J.D. Power & Associates tous les trois ans;
• une explication de la raison pour laquelle Williams & McDaniel reçoit une note de 4,6 sur Google, supérieure à celle de tous ses pairs, ce qui témoigne de la qualité et des procédures de gestion axées sur le client appliquées dans chaque immeuble;
• une preuve du paiement à temps de toutes les factures d’assurance.

Dit M. McDaniel : « Nous faisons tout ce que nous pouvons pour faire valoir nos arguments, fois deux. » En outre, Williams & McDaniel organise des séminaires à l’intention de son personnel tous les six mois afin de passer en revue des points importants et invite souvent le chef d’un service d’incendie local à partager ses connaissances dans le cadre d’une gestion disciplinée.

L’importance d’un bon courtier d’assurance

Un des conseils que M. McDaniel donne à tous les propriétaires immobiliers est de choisir judicieusement leur courtier d’assurance.

« Les courtiers sont très importants dans l’équation, car ils vendent les mérites de notre entreprise à un assureur et représentent nos intérêts. Dans notre cas, le courtier a présenté notre portefeuille à cinq assureurs et a commencé à négocier plusieurs mois avant le renouvellement des primes, afin de donner aux souscripteurs suffisamment de temps pour évaluer notre demande. »

Au net...

Bien que Williams & McDaniel ait réussi à maintenir ses augmentations d’assurance à un niveau bien inférieur à celui de ses pairs, ce n’est pas ce que M. McDaniel qualifierait nécessairement de victoire. « Quand quelqu’un vous frappe avec un marteau et s’arrête, cela fait du bien, mais il vaut mieux ne pas être frappé avec un marteau en premier lieu. 

Son conseil aux autres propriétaires qui sont confrontés au marché difficile d’aujourd’hui est le suivant : « Documentez, documentez, documentez... Tenez des registres méticuleux qui montrent que vous faites un bon travail... Et maintenez une surveillance détaillée par la direction sur le terrain, car c’est là que vous faites des affaires et c’est là le point critique en ce qui concerne l’assurance."

Cette histoire a été fournie à titre de service à nos clients. Nous remercions Clark McDaniel de Williams & McDaniel Property Management d’avoir partagé son expérience et ses conseils. Pour obtenir conseil en matière de financement immobilier, veuillez vous adresser à votre conseiller First National.

Le marché canadien de l’assurance s’est « durci » au cours des deux dernières années, Durcissement est un terme que les initiés de l’industrie utilisent pour décrire un cycle d’inflation importante des primes et d’offre limitée de couverture pour toutes sortes de biens immobiliers commerciaux.

First National, en collaboration avec Hub International, l’un des plus grands courtiers d’assurance sur la planète, a donné un aperçu de ces tendances durant une séance d’information sur l’assurance le 11 mars 2021.

Il est maintenant temps de présenter les contre-mesures efficaces que les principaux propriétaires immobiliers utilisent pour lutter contre le durcissement du marché et obtenir la meilleure couverture pour leurs portefeuilles. Dans cette première partie, nous vous présentons les conseils et les perspectives de Clark McDaniel, cofondateur de Williams & McDaniel Property Management.

À propos de Williams & McDaniel

Fondé en 1978, Williams & McDaniel est devenu l’un des plus grands propriétaires immobiliers du Canada. IL possède aujourd’hui 3 300 appartements et plus de 250 000 pieds carrés d’espaces de bureaux, de commerces de détail et d’entrepôts libre-service dans plus de 20 villes. « Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il s’agit d’un exploitant expérimenté dont le portefeuille compte plus de 60 immeubles », affirme Evan Pawliuk, vice-président adjoint, Financement commercial de First National. Il travaille avec Williams & McDaniel depuis plus de 30 ans.

Grâce à sa réputation de chef de file du secteur en matière de qualité, de service et d’intégrité, à sa concentration sur les locataires d’appartements exigeants qui sont âgés de 55 ans et plus et qui recherchent des logements de qualité copropriété et à sa gestion réactive de type boutique, Williams & McDaniel a généralement obtenu des offres très concurrentielles de la part des assureurs. Cela se comprend puisque son historique de réclamations était conforme à celui du secteur, sauf à un égard : les sinistres liés à des systèmes de construction défectueux. Grâce à une gestion attentive et à d’importants investissements de capitaux, les demandes d’indemnisation à la suite de fuites d’eau et de problèmes électriques sont constamment inférieures à la moyenne du secteur de l’immobilier commercial, ce qui fait que les actifs de Williams & McDaniel présentent un faible risque à assurer.

Les origines du marché durci

Il y a environ deux ans, M. McDaniel a remarqué un changement dans le marché de l’assurance. « En 2019, nous avons commencé à subir des pressions et avons dû négocier juste pour limiter l’augmentation de nos primes à 12 % par rapport à 2018. La compagnie d’assurance demandait beaucoup plus que cela. Puis, en 2020, il a augmenté nos primes de 15 %. »

Dans un environnement où l’inflation reste faible et où le gouvernement a récemment imposé un moratoire sur l’augmentation des loyers, l’augmentation des coûts d’assurance a été mal accueillie et est devenue une préoccupation majeure de la direction. M. McDaniel a demandé une explication pour cette augmentation. On lui a dit que l’assureur trouvait d’autres débouchés plus attrayants que l’immobilier, bien qu’il estime également que les compagnies d’assurance sont mal outillées pour gérer

les coûts de réparation des dommages aux immeubles. Cela, tout comme les poursuites judiciaires sans fondement – courantes dans une société plus procédurière –, a exacerbé l’augmentation des coûts.

« Nous achetons une nouvelle propriété tous les mois depuis un an et demi et, chaque fois, l’assureur nous dit ceci : “Nous ne sommes pas sûrs de vouloir rester dans l’immobilier à cause de la pandémie, donc nous conservons nos liquidités, nous modifions nos pratiques de souscription et nous restons à l’écart des industries qui présentent un risque quelconque.” Tous les propriétaires sont mis dans le même sac. »

C’est une expérience frustrante pour une entreprise dont les antécédents sont excellents. Cependant, cela aurait pu être pire. Comme le fait remarquer M. McDaniel : « Lorsque j’ai parlé à mes pairs, ils m’ont dit qu’ils connaissaient des augmentations de 25 % à 30 % dans notre secteur d’activités. Nous nous sommes donc considérés comme chanceux de pouvoir nous en sortir avec des hausses de 12 % et de 15 %. »

Discipline, la grâce salvatrice

M. McDaniel attribue les faibles augmentations relatives de ses primes d’assurance à une « gestion rigoureuse ». Mais plus particulièrement, son cabinet a constitué un dossier d’information à présenter aux compagnies d’assurance en vue d’obtenir une meilleure offre.

Ce dossier comprenait :

• un rapport de spécification pour chaque propriété, décrivant l’état d’entretien actuel et les dépenses en capital prévues pour des éléments tels que les toits et les garages de stationnement, afin que l’assureur sache ce qu’on lui demande d’assurer;
• le montant en dollars des dépenses en immobilisations annuelles effectuées sur chaque site afin de démontrer l’engagement continu d’entretenir et d’améliorer toutes les propriétés – un chiffre qui, l’année dernière, représentait 20 % des revenus de l’entreprise;
• les registres que chaque gestionnaire d’immeuble de Williams & McDaniel tient quotidiennement pour consigner les activités de chaque immeuble, des dates et heures des essais des systèmes d’incendie aux dates et heures auxquelles le gestionnaire a épandu du sel ou pelleté pendant une tempête de neige, en passant par l’état des surfaces pavées;
• copies des inspections en 12 points avec locataires témoins que les gestionnaires d’immeubles effectuent chaque année en octobre dans chaque appartement, y compris le test et le nettoyage des détecteurs de fumée, le dépoussiérage des radiateurs pour assurer une meilleure circulation de l’air et prévenir les moisissures, et la correction de tout comportement dangereux tel que l’accaparement;
• détails des 34 normes (dont beaucoup sont liées à la sécurité et donc pertinentes pour les assureurs) auxquelles Williams & McDaniel se conforme pour faire partie du programme d’immeubles certifiés parrainé par Regroupement ontarien pour des politiques équitables de logements locatifs. Pour être admissible au programme, Williams & McDaniel doit se soumettre à des audits menés sur place par J.D. Power & Associates tous les trois ans;
• une explication de la raison pour laquelle Williams & McDaniel reçoit une note de 4,6 sur Google, supérieure à celle de tous ses pairs, ce qui témoigne de la qualité et des procédures de gestion axées sur le client appliquées dans chaque immeuble;
• une preuve du paiement à temps de toutes les factures d’assurance.

Dit M. McDaniel : « Nous faisons tout ce que nous pouvons pour faire valoir nos arguments, fois deux. » En outre, Williams & McDaniel organise des séminaires à l’intention de son personnel tous les six mois afin de passer en revue des points importants et invite souvent le chef d’un service d’incendie local à partager ses connaissances dans le cadre d’une gestion disciplinée.

L’importance d’un bon courtier d’assurance

Un des conseils que M. McDaniel donne à tous les propriétaires immobiliers est de choisir judicieusement leur courtier d’assurance.

« Les courtiers sont très importants dans l’équation, car ils vendent les mérites de notre entreprise à un assureur et représentent nos intérêts. Dans notre cas, le courtier a présenté notre portefeuille à cinq assureurs et a commencé à négocier plusieurs mois avant le renouvellement des primes, afin de donner aux souscripteurs suffisamment de temps pour évaluer notre demande. »

Au net...

Bien que Williams & McDaniel ait réussi à maintenir ses augmentations d’assurance à un niveau bien inférieur à celui de ses pairs, ce n’est pas ce que M. McDaniel qualifierait nécessairement de victoire. « Quand quelqu’un vous frappe avec un marteau et s’arrête, cela fait du bien, mais il vaut mieux ne pas être frappé avec un marteau en premier lieu. 

Son conseil aux autres propriétaires qui sont confrontés au marché difficile d’aujourd’hui est le suivant : « Documentez, documentez, documentez... Tenez des registres méticuleux qui montrent que vous faites un bon travail... Et maintenez une surveillance détaillée par la direction sur le terrain, car c’est là que vous faites des affaires et c’est là le point critique en ce qui concerne l’assurance."

Cette histoire a été fournie à titre de service à nos clients. Nous remercions Clark McDaniel de Williams & McDaniel Property Management d’avoir partagé son expérience et ses conseils. Pour obtenir conseil en matière de financement immobilier, veuillez vous adresser à votre conseiller First National.

Le marché canadien de l’assurance s’est « durci » au cours des deux dernières années, Durcissement est un terme que les initiés de l’industrie utilisent pour décrire un cycle d’inflation importante des primes et d’offre limitée de couverture pour toutes sortes de biens immobiliers commerciaux.

First National, en collaboration avec Hub International, l’un des plus grands courtiers d’assurance sur la planète, a donné un aperçu de ces tendances durant une séance d’information sur l’assurance le 11 mars 2021.

Il est maintenant temps de présenter les contre-mesures efficaces que les principaux propriétaires immobiliers utilisent pour lutter contre le durcissement du marché et obtenir la meilleure couverture pour leurs portefeuilles. Dans cette première partie, nous vous présentons les conseils et les perspectives de Clark McDaniel, cofondateur de Williams & McDaniel Property Management.

À propos de Williams & McDaniel

Fondé en 1978, Williams & McDaniel est devenu l’un des plus grands propriétaires immobiliers du Canada. IL possède aujourd’hui 3 300 appartements et plus de 250 000 pieds carrés d’espaces de bureaux, de commerces de détail et d’entrepôts libre-service dans plus de 20 villes. « Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il s’agit d’un exploitant expérimenté dont le portefeuille compte plus de 60 immeubles », affirme Evan Pawliuk, vice-président adjoint, Financement commercial de First National. Il travaille avec Williams & McDaniel depuis plus de 30 ans.

Grâce à sa réputation de chef de file du secteur en matière de qualité, de service et d’intégrité, à sa concentration sur les locataires d’appartements exigeants qui sont âgés de 55 ans et plus et qui recherchent des logements de qualité copropriété et à sa gestion réactive de type boutique, Williams & McDaniel a généralement obtenu des offres très concurrentielles de la part des assureurs. Cela se comprend puisque son historique de réclamations était conforme à celui du secteur, sauf à un égard : les sinistres liés à des systèmes de construction défectueux. Grâce à une gestion attentive et à d’importants investissements de capitaux, les demandes d’indemnisation à la suite de fuites d’eau et de problèmes électriques sont constamment inférieures à la moyenne du secteur de l’immobilier commercial, ce qui fait que les actifs de Williams & McDaniel présentent un faible risque à assurer.

Les origines du marché durci

Il y a environ deux ans, M. McDaniel a remarqué un changement dans le marché de l’assurance. « En 2019, nous avons commencé à subir des pressions et avons dû négocier juste pour limiter l’augmentation de nos primes à 12 % par rapport à 2018. La compagnie d’assurance demandait beaucoup plus que cela. Puis, en 2020, il a augmenté nos primes de 15 %. »

Dans un environnement où l’inflation reste faible et où le gouvernement a récemment imposé un moratoire sur l’augmentation des loyers, l’augmentation des coûts d’assurance a été mal accueillie et est devenue une préoccupation majeure de la direction. M. McDaniel a demandé une explication pour cette augmentation. On lui a dit que l’assureur trouvait d’autres débouchés plus attrayants que l’immobilier, bien qu’il estime également que les compagnies d’assurance sont mal outillées pour gérer

les coûts de réparation des dommages aux immeubles. Cela, tout comme les poursuites judiciaires sans fondement – courantes dans une société plus procédurière –, a exacerbé l’augmentation des coûts.

« Nous achetons une nouvelle propriété tous les mois depuis un an et demi et, chaque fois, l’assureur nous dit ceci : “Nous ne sommes pas sûrs de vouloir rester dans l’immobilier à cause de la pandémie, donc nous conservons nos liquidités, nous modifions nos pratiques de souscription et nous restons à l’écart des industries qui présentent un risque quelconque.” Tous les propriétaires sont mis dans le même sac. »

C’est une expérience frustrante pour une entreprise dont les antécédents sont excellents. Cependant, cela aurait pu être pire. Comme le fait remarquer M. McDaniel : « Lorsque j’ai parlé à mes pairs, ils m’ont dit qu’ils connaissaient des augmentations de 25 % à 30 % dans notre secteur d’activités. Nous nous sommes donc considérés comme chanceux de pouvoir nous en sortir avec des hausses de 12 % et de 15 %. »

Discipline, la grâce salvatrice

M. McDaniel attribue les faibles augmentations relatives de ses primes d’assurance à une « gestion rigoureuse ». Mais plus particulièrement, son cabinet a constitué un dossier d’information à présenter aux compagnies d’assurance en vue d’obtenir une meilleure offre.

Ce dossier comprenait :

• un rapport de spécification pour chaque propriété, décrivant l’état d’entretien actuel et les dépenses en capital prévues pour des éléments tels que les toits et les garages de stationnement, afin que l’assureur sache ce qu’on lui demande d’assurer;
• le montant en dollars des dépenses en immobilisations annuelles effectuées sur chaque site afin de démontrer l’engagement continu d’entretenir et d’améliorer toutes les propriétés – un chiffre qui, l’année dernière, représentait 20 % des revenus de l’entreprise;
• les registres que chaque gestionnaire d’immeuble de Williams & McDaniel tient quotidiennement pour consigner les activités de chaque immeuble, des dates et heures des essais des systèmes d’incendie aux dates et heures auxquelles le gestionnaire a épandu du sel ou pelleté pendant une tempête de neige, en passant par l’état des surfaces pavées;
• copies des inspections en 12 points avec locataires témoins que les gestionnaires d’immeubles effectuent chaque année en octobre dans chaque appartement, y compris le test et le nettoyage des détecteurs de fumée, le dépoussiérage des radiateurs pour assurer une meilleure circulation de l’air et prévenir les moisissures, et la correction de tout comportement dangereux tel que l’accaparement;
• détails des 34 normes (dont beaucoup sont liées à la sécurité et donc pertinentes pour les assureurs) auxquelles Williams & McDaniel se conforme pour faire partie du programme d’immeubles certifiés parrainé par Regroupement ontarien pour des politiques équitables de logements locatifs. Pour être admissible au programme, Williams & McDaniel doit se soumettre à des audits menés sur place par J.D. Power & Associates tous les trois ans;
• une explication de la raison pour laquelle Williams & McDaniel reçoit une note de 4,6 sur Google, supérieure à celle de tous ses pairs, ce qui témoigne de la qualité et des procédures de gestion axées sur le client appliquées dans chaque immeuble;
• une preuve du paiement à temps de toutes les factures d’assurance.

Dit M. McDaniel : « Nous faisons tout ce que nous pouvons pour faire valoir nos arguments, fois deux. » En outre, Williams & McDaniel organise des séminaires à l’intention de son personnel tous les six mois afin de passer en revue des points importants et invite souvent le chef d’un service d’incendie local à partager ses connaissances dans le cadre d’une gestion disciplinée.

L’importance d’un bon courtier d’assurance

Un des conseils que M. McDaniel donne à tous les propriétaires immobiliers est de choisir judicieusement leur courtier d’assurance.

« Les courtiers sont très importants dans l’équation, car ils vendent les mérites de notre entreprise à un assureur et représentent nos intérêts. Dans notre cas, le courtier a présenté notre portefeuille à cinq assureurs et a commencé à négocier plusieurs mois avant le renouvellement des primes, afin de donner aux souscripteurs suffisamment de temps pour évaluer notre demande. »

Au net...

Bien que Williams & McDaniel ait réussi à maintenir ses augmentations d’assurance à un niveau bien inférieur à celui de ses pairs, ce n’est pas ce que M. McDaniel qualifierait nécessairement de victoire. « Quand quelqu’un vous frappe avec un marteau et s’arrête, cela fait du bien, mais il vaut mieux ne pas être frappé avec un marteau en premier lieu. 

Son conseil aux autres propriétaires qui sont confrontés au marché difficile d’aujourd’hui est le suivant : « Documentez, documentez, documentez... Tenez des registres méticuleux qui montrent que vous faites un bon travail... Et maintenez une surveillance détaillée par la direction sur le terrain, car c’est là que vous faites des affaires et c’est là le point critique en ce qui concerne l’assurance."

Cette histoire a été fournie à titre de service à nos clients. Nous remercions Clark McDaniel de Williams & McDaniel Property Management d’avoir partagé son expérience et ses conseils. Pour obtenir conseil en matière de financement immobilier, veuillez vous adresser à votre conseiller First National.

Le marché canadien de l’assurance s’est « durci » au cours des deux dernières années, Durcissement est un terme que les initiés de l’industrie utilisent pour décrire un cycle d’inflation importante des primes et d’offre limitée de couverture pour toutes sortes de biens immobiliers commerciaux.

First National, en collaboration avec Hub International, l’un des plus grands courtiers d’assurance sur la planète, a donné un aperçu de ces tendances durant une séance d’information sur l’assurance le 11 mars 2021.

Il est maintenant temps de présenter les contre-mesures efficaces que les principaux propriétaires immobiliers utilisent pour lutter contre le durcissement du marché et obtenir la meilleure couverture pour leurs portefeuilles. Dans cette première partie, nous vous présentons les conseils et les perspectives de Clark McDaniel, cofondateur de Williams & McDaniel Property Management.

À propos de Williams & McDaniel

Fondé en 1978, Williams & McDaniel est devenu l’un des plus grands propriétaires immobiliers du Canada. IL possède aujourd’hui 3 300 appartements et plus de 250 000 pieds carrés d’espaces de bureaux, de commerces de détail et d’entrepôts libre-service dans plus de 20 villes. « Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il s’agit d’un exploitant expérimenté dont le portefeuille compte plus de 60 immeubles », affirme Evan Pawliuk, vice-président adjoint, Financement commercial de First National. Il travaille avec Williams & McDaniel depuis plus de 30 ans.

Grâce à sa réputation de chef de file du secteur en matière de qualité, de service et d’intégrité, à sa concentration sur les locataires d’appartements exigeants qui sont âgés de 55 ans et plus et qui recherchent des logements de qualité copropriété et à sa gestion réactive de type boutique, Williams & McDaniel a généralement obtenu des offres très concurrentielles de la part des assureurs. Cela se comprend puisque son historique de réclamations était conforme à celui du secteur, sauf à un égard : les sinistres liés à des systèmes de construction défectueux. Grâce à une gestion attentive et à d’importants investissements de capitaux, les demandes d’indemnisation à la suite de fuites d’eau et de problèmes électriques sont constamment inférieures à la moyenne du secteur de l’immobilier commercial, ce qui fait que les actifs de Williams & McDaniel présentent un faible risque à assurer.

Les origines du marché durci

Il y a environ deux ans, M. McDaniel a remarqué un changement dans le marché de l’assurance. « En 2019, nous avons commencé à subir des pressions et avons dû négocier juste pour limiter l’augmentation de nos primes à 12 % par rapport à 2018. La compagnie d’assurance demandait beaucoup plus que cela. Puis, en 2020, il a augmenté nos primes de 15 %. »

Dans un environnement où l’inflation reste faible et où le gouvernement a récemment imposé un moratoire sur l’augmentation des loyers, l’augmentation des coûts d’assurance a été mal accueillie et est devenue une préoccupation majeure de la direction. M. McDaniel a demandé une explication pour cette augmentation. On lui a dit que l’assureur trouvait d’autres débouchés plus attrayants que l’immobilier, bien qu’il estime également que les compagnies d’assurance sont mal outillées pour gérer

les coûts de réparation des dommages aux immeubles. Cela, tout comme les poursuites judiciaires sans fondement – courantes dans une société plus procédurière –, a exacerbé l’augmentation des coûts.

« Nous achetons une nouvelle propriété tous les mois depuis un an et demi et, chaque fois, l’assureur nous dit ceci : “Nous ne sommes pas sûrs de vouloir rester dans l’immobilier à cause de la pandémie, donc nous conservons nos liquidités, nous modifions nos pratiques de souscription et nous restons à l’écart des industries qui présentent un risque quelconque.” Tous les propriétaires sont mis dans le même sac. »

C’est une expérience frustrante pour une entreprise dont les antécédents sont excellents. Cependant, cela aurait pu être pire. Comme le fait remarquer M. McDaniel : « Lorsque j’ai parlé à mes pairs, ils m’ont dit qu’ils connaissaient des augmentations de 25 % à 30 % dans notre secteur d’activités. Nous nous sommes donc considérés comme chanceux de pouvoir nous en sortir avec des hausses de 12 % et de 15 %. »

Discipline, la grâce salvatrice

M. McDaniel attribue les faibles augmentations relatives de ses primes d’assurance à une « gestion rigoureuse ». Mais plus particulièrement, son cabinet a constitué un dossier d’information à présenter aux compagnies d’assurance en vue d’obtenir une meilleure offre.

Ce dossier comprenait :

• un rapport de spécification pour chaque propriété, décrivant l’état d’entretien actuel et les dépenses en capital prévues pour des éléments tels que les toits et les garages de stationnement, afin que l’assureur sache ce qu’on lui demande d’assurer;
• le montant en dollars des dépenses en immobilisations annuelles effectuées sur chaque site afin de démontrer l’engagement continu d’entretenir et d’améliorer toutes les propriétés – un chiffre qui, l’année dernière, représentait 20 % des revenus de l’entreprise;
• les registres que chaque gestionnaire d’immeuble de Williams & McDaniel tient quotidiennement pour consigner les activités de chaque immeuble, des dates et heures des essais des systèmes d’incendie aux dates et heures auxquelles le gestionnaire a épandu du sel ou pelleté pendant une tempête de neige, en passant par l’état des surfaces pavées;
• copies des inspections en 12 points avec locataires témoins que les gestionnaires d’immeubles effectuent chaque année en octobre dans chaque appartement, y compris le test et le nettoyage des détecteurs de fumée, le dépoussiérage des radiateurs pour assurer une meilleure circulation de l’air et prévenir les moisissures, et la correction de tout comportement dangereux tel que l’accaparement;
• détails des 34 normes (dont beaucoup sont liées à la sécurité et donc pertinentes pour les assureurs) auxquelles Williams & McDaniel se conforme pour faire partie du programme d’immeubles certifiés parrainé par Regroupement ontarien pour des politiques équitables de logements locatifs. Pour être admissible au programme, Williams & McDaniel doit se soumettre à des audits menés sur place par J.D. Power & Associates tous les trois ans;
• une explication de la raison pour laquelle Williams & McDaniel reçoit une note de 4,6 sur Google, supérieure à celle de tous ses pairs, ce qui témoigne de la qualité et des procédures de gestion axées sur le client appliquées dans chaque immeuble;
• une preuve du paiement à temps de toutes les factures d’assurance.

Dit M. McDaniel : « Nous faisons tout ce que nous pouvons pour faire valoir nos arguments, fois deux. » En outre, Williams & McDaniel organise des séminaires à l’intention de son personnel tous les six mois afin de passer en revue des points importants et invite souvent le chef d’un service d’incendie local à partager ses connaissances dans le cadre d’une gestion disciplinée.

L’importance d’un bon courtier d’assurance

Un des conseils que M. McDaniel donne à tous les propriétaires immobiliers est de choisir judicieusement leur courtier d’assurance.

« Les courtiers sont très importants dans l’équation, car ils vendent les mérites de notre entreprise à un assureur et représentent nos intérêts. Dans notre cas, le courtier a présenté notre portefeuille à cinq assureurs et a commencé à négocier plusieurs mois avant le renouvellement des primes, afin de donner aux souscripteurs suffisamment de temps pour évaluer notre demande. »

Au net...

Bien que Williams & McDaniel ait réussi à maintenir ses augmentations d’assurance à un niveau bien inférieur à celui de ses pairs, ce n’est pas ce que M. McDaniel qualifierait nécessairement de victoire. « Quand quelqu’un vous frappe avec un marteau et s’arrête, cela fait du bien, mais il vaut mieux ne pas être frappé avec un marteau en premier lieu. 

Son conseil aux autres propriétaires qui sont confrontés au marché difficile d’aujourd’hui est le suivant : « Documentez, documentez, documentez... Tenez des registres méticuleux qui montrent que vous faites un bon travail... Et maintenez une surveillance détaillée par la direction sur le terrain, car c’est là que vous faites des affaires et c’est là le point critique en ce qui concerne l’assurance."

Cette histoire a été fournie à titre de service à nos clients. Nous remercions Clark McDaniel de Williams & McDaniel Property Management d’avoir partagé son expérience et ses conseils. Pour obtenir conseil en matière de financement immobilier, veuillez vous adresser à votre conseiller First National.