D’un bout à l’autre du Canada, l’activité de construction – particulièrement dans le secteur des immeubles d’appartements – est à la hausse. Les flux de capitaux de risque ont augmenté en réaction à la forte demande de nouveaux immeubles. Pendant combien de temps cette tendance durera-t-elle et quels sont les facteurs qui l’alimentent? Ce sont des questions ouvertes que nous avons posées à Jeremy Wedgbury, notre vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux, qui compte des décennies d’expérience en prêts à la construction.
Jeremy, avant de commencer, félicitations d’avoir franchi les 25 milliards de dollars en prêts hypothécaires commerciaux administrés.
Merci! Nous sommes très heureux d’avoir franchi ce jalon alors que First National célèbre son 30e anniversaire. Cela valide le bien-fondé de ce que nous faisons pour aider nos clients à atteindre leurs objectifs tout en renforçant notre position de plus important prêteur hypothécaire commercial au Canada.
À la fin de l’année dernière, vous aviez officiellement prédit que First National fracasserait un record quant au volume des prêts à la construction en 2018, principalement en raison de la vigueur qu’affiche le secteur des immeubles d’appartements. Maintenant que le deuxième semestre est bien enclenché, votre prévision tient-elle toujours la route?
Absolument. Malgré un début d’année plutôt lent, nous avons enregistré des volumes exceptionnellement élevés. Au dernier décompte, nous en avions pour un peu plus de 1,3 milliard de dollars en possibles prêts à la construction sous évaluation. C’est environ dix fois plus que l’an dernier. Aussi, nous venons d’être informés par la SCHL qu’elle accepte d’assurer une de nos transactions qui s’avère le plus important financement de construction d’immeubles d’appartements de l’histoire de la SCHL. Il reste à voir comment l’activité se portera pendant le reste de l’année, mais j’ai confiance que ma prévision initiale soit la bonne.
Où les activités de prêt sont-elles les plus vigoureuses?
Certainement dans le secteur des immeubles d’appartements locatifs, et ce, pour deux raisons. D’abord, il existe une demande considérable pour des appartements neufs. Ensuite, plus de capitaux que jamais auparavant sont accessibles pour financer la construction de tels immeubles.
Qu’est-ce qui alimente la demande des consommateurs pour de nouveaux appartements?
La croissance démographique, de nombreuses années de sous-approvisionnement du marché ayant donné lieu à un vieillissement considérable du parc locatif, le fait que les maisons unifamiliales et les copropriétés sont hors de la portée financière de nombreux premiers acheteurs et un grand mouvement démographique ayant incité de nombreux baby-boomers à se départir de leur maison et à opter pour un appartement haut de gamme. J’étais à Victoria récemment, où j’ai eu connaissance d’un complexe d’habitation qui perçoit des loyers de près de 3 $ le pied carré. À Victoria, un tel taux aurait été inconcevable il y a à peine quelques années.
On dirait que l’inflation des taux de loyer vous surprend.
C’est surprenant à quel rythme les loyers ont augmenté, mais c’est en raison de la demande et du sous-approvisionnement, deux facteurs que j’ai déjà mentionnés. Les astres sont alignés pour le secteur et pour First National, le plus important prêteur dans le secteur des appartements au Canada. Nous l’observons d’un bout à l’autre du pays.
D’où proviennent les capitaux qui financent la construction d'immeubles d'appartements?
Au printemps 2-17, la SCHL a créé son programme Bâti-Flex. Ce programme incitatif vise à stimuler la construction de nouveaux immeubles d’appartements en offrant des prêts pouvant couvrir jusqu’à 95 % des coûts (par rapport à 75-80 % dans le cas d’un prêt la construction conventionnel). First National a été le premier prêteur à reconnaître l'avantage du programme. Nous l’avons donc présenté à nos clients une fois en avoir évalué et confirmé les mérites et appris exactement comment fonctionne le processus d’approbation.
Si programme Bâti-Flex vise à stimuler la construction d’unités locatives abordables, qu’en est-il de la demande d’unités de plus haut de gamme?
La construction d’unités abordables est l’objectif, mais, selon la définition du programme, seul un certain pourcentage des unités doit être abordable. L’exigence ne s’étend pas à l’ensemble des unités construites. Aussi, l’abordabilité est établie en fonction des loyers concurrents qui sont exigés dans le quartier. Il n’est donc pas inhabituel de voir des unités de logement financées par ce programme commander des loyers de près de 2000 $ par mois. L’incitatif vise à attirer des promoteurs à but lucratif au marché des unités d’appartement et ça fonctionne.
L’appétit de la SCHL et de First National pour les prêts à la construction a-t-il évolué?
La SCHL, tout comme First National d’ailleurs, soutient les prêts à la construction depuis toujours. À mon avis, ce qui a changé est que les promoteurs reconnaissent la valeur de construire et de posséder des logements locatifs. Par conséquent, la demande de financement a augmenté et le programme Bâti-Flex est certainement là pour répondre à la demande. En passant, Bâti-Flex est aussi un excellent produit passerelle relativement à nos prêts à terme assurés.
Comment le programme Bâti-Flex sert-il de passerelle à des prêts postconstruction à terme?
Un des avantages intéressants est qu’un prêt à terme devient une possibilité une fois qu’un permis d’occupation a été délivré. Par contre, dans le cadre d’un montage conventionnel finançant un projet de construction, aucun prêt à terme ne peut être contracté avant la fin de la période de location, laquelle prend souvent entre 8 et 10 mois. C’est généralement le temps que ça prend aux propriétaires pour trouver les meilleurs locataires à qui louer leurs unités aux meilleurs taux de loyer possible. Vu la conjoncture marquée par des hausses de taux d’intérêt, beaucoup peut se passer en l’espace de 8 à 10 mois en ce qui concerne le coût des services d’un prêt à terme. C’est donc une caractéristique très avantageuse pour les emprunteurs. De plus, pour First National, ça signifie que nous pouvons combiner le prêt à la construction et le prêt à terme, atténuer les risques pour l’emprunteur et rendre le projet plus sûr que le plan économique.
Dans le passé, y a-t-il eu suffisamment de capitaux de risque – conventionnels et assurés – accessibles pour la construction d’immeubles d’appartements?
Non, pas à mon avis, ou du moins pas avant que la SCHL n’introduise son programme Bâti-Flex pour combler le vide. À part First National, la plupart des prêteurs n’étaient pas à l’aise de financer des projets de construction d’immeubles d’appartements, car, contrairement à un projet de construction d’unités en copropriété, la date de sortie pour le prêteur n’est pas connue d’avance. Dans le cas d’une copropriété, les unités sont vendues en prévente avant même que le constructeur ne fasse sa demande de prêt à la construction, la construction est terminée et le constructeur et le prêteur quittent le chantier avec leur profit en poche. Dans le cas d’un projet d’immeuble d’appartements, au moment où la demande de prêt à la construction est déposée, les montants des loyers ne sont pas encore connus, ce qui représente un risque. Cependant, il y a un avantage certain : le promoteur devient propriétaire d’un immeuble pouvant très bien être financé par un prêt à terme vu le potentiel de loyers stables et continus allant de l'avant. De façon intéressante, plusieurs promoteurs de deuxième ou troisième génération qui n’ont longtemps envisagé que la construction de copropriétés nous ont récemment approchés et posé la question suivante : « Nous voulons léguer à nos enfants un immeuble à revenus. Comme ce n’est pas possible avec des copropriétés, nous sommes prêts à envisager la construction d’un immeuble d’appartements. Pouvez-vous nous aider? » La réponse est résolument oui.
Donc, vous remarquez que des promoteurs de copropriétés passent à la construction d’immeubles d’appartements?
Oui. En matière de construction, il existe d’importantes similarités entre les deux classes d’actifs. Par conséquent, les compétences et l’expérience requises pour réussir dans une classe sont transférables à l’autre classe. Cependant, il y a aussi des différences lorsqu'il est question de financer la construction d’un immeuble d’appartements et c’est là où First National peut vraiment être de service.
Parlant de copropriétés, la presse de Toronto a rapporté des cas de constructeurs quittant des tours ayant été revendues depuis. Qu’en est-il au juste?
Règle générale, des constructeurs commencent à être soumis à des turbulences. Voici comment fonctionne la construction de copropriétés. Le constructeur met des unités en prévente un ou deux ans avant même de demander les permis de construire. En procédant ainsi, il s'assure des revenus et utilise les mises de fonds reçues des futurs occupants comme capitaux au moment de demander un prêt à la construction. Dans le cas que vous invoquez, les constructeurs avaient présumé qu'ils réaliseraient un certain rendement sur leur investissement en fonction du prix établi par unité à l'époque. Malheureusement, les coûts de construction et les droits d’aménagement ont grimpé à un point tel que les prix demandés pour les unités à construire n'étaient plus viables dans le marché. Par conséquent, les constructeurs ont abandonné le projet avant même de demander un prêt à la construction.
De combien ont augmenté les coûts de construction?
De façon anecdotique, j’entends parler de jusqu’à 1 % par mois, ou 12 % par année, récemment, bien que ces pourcentages varient à l’échelle nationale.
S’agit-il un problème que vivent aussi les constructeurs d’immeubles d’appartements?
La montée en flèche des coûts de construction crée des turbulences pour les constructeurs dans tous les secteurs. Cependant, en ce qui concerne les appartements en particulier, nous observons que les taux de loyer ont augmenté, dans certains cas de 25 ou même 50 cents du pied carré. Cette augmentation compense l’escalade des coûts de construction. Cependant, ce n’est pas le cas dans tous les marchés. Par exemple, à Calgary, certains loyers pro forma sont plus bas aujourd’hui qu’il y a trois ans en raison du ralentissement de l'industrie pétrolière.
Cependant, les coûts de construction doivent aussi être relativement plus bas à Calgary en raison de la récession, non?
Ce n’est pas ce que nous observons. Un constructeur local de Calgary m’a dit en juin que, s’il devait soumissionner sur un projet de construction aujourd’hui, ses coûts seraient 20 % plus élevés qu’il y a deux ans.
Comme prêteur, prodiguez-vous des conseils aux constructeurs pour les aider à éviter de tels écueils?
Les emprunteurs avec qui nous avons affaire ont beaucoup d’expérience. Ils comprennent les pressions inflationnistes qui s’exercent sur les coûts. Ils affichent des antécédents de respect des calendriers et des budgets de construction. De plus, ils ont les moyens financiers d’émettre un chèque pour couvrir une éventuelle hausse de leurs coûts de construction. Aussi, parce qu’ils construisent beaucoup, ils disposent d’un grand pouvoir d’achat lorsque vient le temps de se procurer des produits comme des portes et des fenêtres ainsi que des services spécialisés. Ce pouvoir d’achat les aide à compenser certaines hausses de coûts.
Quelle est donc la proposition de valeur de First National?
En notre qualité de prêteur, notre contribution initiale passe par des modèles financiers et de la recherche sur les marchés. Nous avons mis au point des outils de modélisation performants qui nous permettent de simuler différents scénarios pour nos clients. Ces scénarios font varier les capitaux initiaux investis, les taux d’intérêt pro forma et différents types de financement conventionnel ou assuré. Nous utilisons une approche pour la modélisation de prêts à la construction et une autre pour modéliser des prêts à terme. Ce sont des outils qui aident les constructeurs à projeter les rendements possibles sur leurs investissements ainsi que les risques associés à ces rendements en vertu de différents scénarios de base. Aussi, nous mettons beaucoup d'études de marché à la disposition des constructeurs. Enfin, et bien entendu, lorsqu’il est question d’un programme de la SCHL, incluant le programme Bâti-Flex, nous préparons la demande sur la base de notre expérience de prêteur approuvé par la SCHL.
Comment modélisez-vous les taux d’intérêt aujourd’hui?
Les taux d’intérêt forment un volet important de tout mécanisme de prêt commercial. Dans le cas d’un prêt à la construction, les variations de taux posent une difficulté particulière, car la construction d’un immeuble peut facilement prendre de deux à trois ans à réaliser. Essayer de prédire les taux en 2020 ou 2021 est un exercice plutôt périlleux. Ce que je peux affirmer est que nous modélisons différents scénarios et les présentons aux emprunteurs pour tenter de faire bénéficier ces derniers de nos perspectives du marché obligataire. Par exemple, la courbe de rendements s’est aplanie cette année, ce qui est habituellement annonciateur de perturbations économiques. Cependant, un tel aplanissement atténue aussi l’incitatif d’opter pour un financement à long terme. En effet, les emprunteurs voudront alors plutôt privilégier le court terme. À notre avis, nous plaçons nos emprunteurs en meilleure position en leur partageant de façon proactive de telles informations sur le marché. Ils peuvent ainsi éviter des problèmes plus tard. Cela s’inscrit nettement dans notre approche « Plus qu’un simple prêteur ». First National offre aussi un programme de fixation de taux d’intérêt unique pouvant aider des emprunteurs à bloquer le taux de leur prêt à terme en amont de la période de mise en location.
L’Ontario a récemment remis en place des mesures de contrôle des loyers applicables aux immeubles construits après 1995. S’agit-il d’une autre perturbation?
Comme la loi s’applique rétroactivement à 1991 et s'applique à tous les immeubles construits depuis, oui, je dirais que c’est une perturbation. En effet, pour les propriétaires d’immeubles neufs, ça fait en sorte que toute hausse de loyer doive désormais être calculée en fonction du prix qui était en vigueur au moment où l’actuel locataire a emménagé et soit désormais régie par le taux légal d’augmentation des loyers fixé annuellement par la province. Cela exerce une pression encore plus grande sur le propriétaire de faire preuve d’une grande vigilance non seulement dans sa recherche des meilleurs locataires, mais aussi dans l’établissement des loyers initiaux les plus élevés possible, car ces loyers initiaux auront une influence sur le rendement économique de l’immeuble pendant des années.
L’année dernière, vous avez affirmé que la conjoncture était excellente pour construire des immeubles d’appartements. Est-ce encore le cas?
Oui, je dirais que c’est absolument le cas des promoteurs d’expérience. Un promoteur d’expérience a accès à un réseau de travailleurs spécialisés ayant des compétences démontrées, comprend les coûts et les facteurs inflationnistes, est capable d’appliquer des contre-mesures efficaces et – d’abord et avant tout – choisit des projets qu'il juge viables fort de sa compréhension poussée des tendances dans le marché local et d'une compréhension du besoin de générer des liquidités. Nous appuyons à 100 % les constructeurs d’immeubles d’appartements qui ont ces caractéristiques et compétences et qui affichent des antécédents de réussite en la matière.
Pendant encore combien de temps la conjoncture demeurera-t-elle favorable à votre avis?
C’est difficile à dire, mais les paramètres fondamentaux de la demande et de l’offre sont très favorables en ce moment et, malgré la mise en marché de nouvelles unités au cours des prochaines années, ça ne sera toujours pas suffisant à la lumière des tendances en matière de croissance démographique au Canada.
Qu’en est-il de la construction d’autres catégories d’immeubles?
De notre perspective, les tendances sont positives pour ce qui est des immeubles de bureaux et des immeubles industriels et la construction d’unités en copropriété demeure solide dans de grands marchés comme Toronto et Vancouver. Dans le secteur du commerce de détail, la montée des achats sur Internet semble avoir freiné l'activité étant donné que de nombreux locataires explorent désormais de nouveaux modèles d'entreprise en remplacement des boutiques classiques.
Les prêts à la construction sont souvent considérés comme les prêts commerciaux les plus risqués. Comment First National gère-t-elle ses risques?
En travaillant avec des constructeurs d’expérience. Nous accordons la priorité aux clients qui construisent depuis des années, voire parfois des décennies. Ce sont des gens qui savent ce qu’ils font et, par conséquent, ils tendent à mener des projets de plus grande envergure et à contracter des prêts d’une valeur de plus de 5 millions de dollars. C’est en plein le marché dans lequel First National est active.
Avez-vous constaté une hausse proportionnelle de la demande de prêts à terme en réaction à l'augmentation des prêts finançant de nouvelles constructions?
Il est trop tôt pour dire, mais vu que le programme Bâti-Flex permet facilement de passer à un prêt à terme, il est fort probable que le nombre de prêts à terme finisse par augmenter.
Autre chose à ajouter?
Si vous êtes un constructeur d’expérience dans le secteur des immeubles d'appartements, nous sommes rendus à un point unique dans le cycle commercial et économique. First National a pour objectif d’aider ses clients à tirer profit des occasions les plus lucratives qui se présentent, et ce, de la façon la plus avantageuse et la moins risquée possible. Bref, nous demeurons ouverts à brasser de nouvelles affaires.