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Des mots remplis de sagesse : Damir Jesic livre ses réflexions sur le travail en pleine pandémie

  • First National Financial LP

À la mi-mars, l’équipe commerciale de First National partout au pays s’est placée en mode de travail à domicile pour contribuer à freiner la propagation de la COVID-19. Aujourd’hui, plus d’un mois plus tard, nous sommes en communication avec les membres de nos équipes de production pour voir comment ils font face à la pandémie et quel type de travail ils effectuent pour les clients. Ces mots remplis de sagesse nous proviennent de Damir Jesic, vice-président adjoint, Financement commercial de First National en poste à Calgary. Damir s’est entretenu avec nous de son domicile le 26 juin 2020.

Comment l’Alberta fait-elle face à la pandémie et à la baisse des prix du pétrole?

C’est difficile et doublement difficile parce que le principal moteur économique de notre province a été en panne pendant la majeure partie des cinq années qui ont précédé l’arrivée de la COVID-19 en raison du prix des produits de base. Toutefois, la situation s’est quelque peu améliorée depuis que le confinement imposé par la pandémie a été déclaré, les prix du pétrole ayant rebondi d’environ 5 $ par baril en mars à environ 40 $ lors de la plus récente vérification. Dans cet esprit, je pense que les Albertains se sont habitués à la volatilité et aux temps difficiles qu’elle peut entraîner.

Ça doit être difficile de rester positif.

C’est vrai, mais il y a un esprit différent à l’œuvre ici parmi les Albertains. Nous sommes un groupe résilient et nous savons que les choses finiront par rebondir. Lorsque je parle à mes clients et à mes amis, ils s’inspirent des expériences qu’ils ont vécues pendant les récessions des décennies précédentes. Ils disent des choses comme si nous avions déjà fait face à des défis, que la volatilité est une réalité de la vie et que nous allons nous en sortir. Il y a ici une sorte de bande passante mentale qui maintient tout le monde sur un pied d’égalité et qui crée un esprit communautaire résilient qui est, je pense, unique à notre province.

Comment composez-vous personnellement avec le confinement?

Bien, je travaille de mon bureau, qui s’appelait autrefois mon salon, et ma femme est à l’étage dans son bureau. Nous avons un chat, mais n’avons pas d’enfants et il est donc facile pour nous de travailler à la maison. Nous restons dans nos coins respectifs pendant les heures de bureau et, à 17 ou 18 heures, nous nous retrouvons et disons souvent : « Je ne t’ai pas vu de la journée. D’où sors-tu? » Tôt dans le confinement, j’ai décidé de faire quelque chose de non conventionnel. Je me suis fait pousser une barbe de pandémie, mais cela n’a pas duré longtemps.

Et votre équipe, comment compose-t-elle avec la situation?

J’ai impression que chaque membre de notre équipe se porte bien. Penny Aynbinder et Mark Jewells ont des enfants plus jeunes à la maison. Donc, en plus de leur travail pour First National, ils passent du temps en famille. Au printemps, par exemple, ils ont aidé leurs enfants à faire leurs devoirs. C’est donc plus difficile pour eux, mais – individuellement et en groupe – nous continuons à être productifs, malgré les distractions à la maison. J’ai personnellement réduit mes déplacements d’environ deux heures certains jours et ce temps m’est maintenant disponible pour réaliser un travail concentré sans perturbations. En tant que groupe, nous avons des appels d’équipe deux fois par semaine pour rester en communication avec nos comptes commerciaux et le point de mire de tout ce que nous faisons : nos clients et leurs besoins. Je dois ajouter qu’une enquête récente a révélé qu’une majorité d’employés de First National à travers le pays sont satisfaits de travailler à domicile, ce qui signifie qu’ils se sont adaptés à la nouvelle normalité et c’est certainement notre expérience ici à Calgary. Cela dit, j’ai personnellement hâte de pouvoir recommencer à rencontrer les clients en personne, ce qui, je l’espère, est pour bientôt.

Octroyez-vous toujours des prêts?

Oui, en fait, nous étions une des rares institutions au Canada à accorder des prêts après que la COVID-19 a frappé, ce qui témoignait de notre engagement à l’égard de l’exécution et de la certitude pour nos clients. Nous continuons d’offrir le même niveau de service alors que l’économie albertaine rouvre lentement et que le marché devient plus liquide. En fait, Mark Jewells vient de conclure un refinancement de 7,5 millions de dollars pour un immeuble résidentiel multifamilial à Calgary. Mark s’est récemment joint à notre équipe après avoir quitté le côté résidentiel, de sorte que sa carrière dans le secteur commercial a connu un très bon départ malgré la pandémie. Dans l’ensemble, nous nous concentrons en grande partie sur le secteur multifamilial et nous travaillons sur les prêts assurés par la SCHL : prêts à la construction, prêts à terme postconstruction, prêts-relais conventionnels et prêts à terme assurés par la SCHL. Je pense que notre présence continue en dépit des défis du marché conduira à un plus grand nombre d’occasions au bout du compte pour nos clients.

Des projets de construction progressent-ils dans cet environnement?

Je vais répondre à cette question en vous présentant un exemple. Nous avons un client qui était à l’origine un promoteur immobilier dans le secteur des copropriétés et qui a décidé qu’il aimait l’aspect économique de la location de logements multifamiliaux. Il s’engage normalement à deux projets de construction par année. Il devait lancer de nouveaux projets au printemps, mais a décidé de mettre ses projets en suspens en raison de la pandémie. Mais maintenant que les conditions de confinement commencent à être assouplies, il me dit qu’il prévoit reprendre en septembre, ce qui, à mon avis, suggère un grand niveau de résilience malgré les vents contraires.

Qu’en est-il des achats d’actifs?

Nous travaillons sur plusieurs projets dans lesquels les acheteurs ont des biens immobiliers de qualité en ligne de mire et ont essentiellement déclaré qu’ils pensent que les temps difficiles vont finir par passer et qu’ils vont, par conséquent, aller de l’avant. Bien entendu, ils avancent sur la base de la négociation de prix d’achat inférieurs à ceux du marché au début de l’année. L’une des conséquences de la pandémie est que certains acheteurs institutionnels se sont retirés de tout achat, ce qui a entraîné des mouvements à la hausse des taux d’actualisation pour certains biens, mais pas tous. Cela dit, les appartements bien situés continuent d’afficher des prix élevés en raison de leur rendement globalement résilient. Nous nous attendons à ce que cette classe d’actifs recommence à être négociée dans notre région lorsque l’économie se stabilisera.

Quel type de soutien et de conseil les clients demandent-ils en ce moment et que leur dites-vous?

Chaque situation est différente, mais, règle générale, les clients nous demandent de travailler avec eux en tant que partenaire financier et de partager des idées sur la meilleure façon de traverser cette période. Je leur conseille de réfléchir à la situation dans son ensemble, de se rappeler pourquoi ils ont acheté un bien immobilier en premier lieu et de réfléchir aux moyens d’améliorer leur portefeuille pour l’avenir. Des périodes difficiles comme celle-ci rappellent aux propriétaires de prendre soin de leurs actifs et de leurs locataires et de penser à l’effet de levier de manière à gérer les risques. Des actifs bien gérés sont plus performants, tandis que le fait d’être attentif aux besoins des locataires entraîne également une surperformance. En ce qui concerne l’effet de levier, je mets les clients au défi de réfléchir à leur niveau de confort par rapport à l’endettement dans leurs portefeuilles. La viabilité est essentielle en période de ralentissement économique.

Quel type d’amélioration pourrait avoir du sens?

J’ai des clients qui possèdent des biens commerciaux ainsi que des appartements multifamiliaux. Dans ces situations, nous parlons des avantages et des inconvénients du transfert d’une plus grande partie de leur portefeuille vers le secteur multifamilial. Gérer des unités d’appartements peut s’avérer plus exigeant que gérer une propriété commerciale ou industrielle en raison du nombre de locataires, mais en période de crise économique, les immeubles multifamiliaux ont tendance à dépasser de loin tous les autres actifs, car ils sont plus résilients. Ces types de discussions se tiennent généralement sous le titre de « comment mettre votre portefeuille à l’épreuve » pour les années à venir.

Au début de la fermeture, une des préoccupations était que les propriétaires d’appartements puissent perdre de bons locataires. Est-ce que cela s’est produit et avez-vous vu de nouvelles approches à ce problème potentiel?

C’était certainement une préoccupation en mars et au début d’avril, mais ce l’est moins actuellement. Quant aux nouvelles approches, un de nos clients de longue date à Calgary a décidé de réduire de manière proactive les loyers de son portefeuille de 25 % pour chaque locataire – ceux qui l’ont demandé et même ceux qui ne l’ont pas demandé – pendant quatre mois. Cet homme a plus de 80 ans et, au cours de sa vie, il a connu d’assez graves perturbations économiques. Il est donc assez perspicace. Malgré que cela l’obligeait à renoncer à un certain flux de liquidités, il était d’avis que ce déménagement réduirait considérablement la rotation des locataires et les coûts liés à la recherche de nouveaux clients. Au dernier décompte, il n’avait que trois locataires sur une centaine à lui donner un préavis. En vertu de cette action, il est très probable qu’il ressorte de cette situation dans une bien meilleure position.

Ce propriétaire était-il en bonne situation financière au début du confinement?

Oui, il a refinancé quelques-unes de ses propriétés l’année dernière avec un effet de levier de 65 %. Il aurait pu aller plus haut et retirer plus de fonds propres, mais, à l’époque, il s’est dit que s’il y avait des problèmes, il voulait pouvoir gérer sa trésorerie. Il a été très stratégique, ce qui lui donne plus de latitude pour fonctionner maintenant.

Environ trois mois se sont écoulés depuis que la pandémie a été déclarée. Avez-vous vu de nombreux propriétaires demander un report de paiements hypothécaires?

Les reports de paiements hypothécaires dépendent du niveau de succès des propriétaires dans la perception des loyers. Cela dit, le recouvrement des loyers a été bien meilleur que prévu – plus de 90 % en moyenne pour les immeubles résidentiels multifamiliaux. Dans les premiers temps, nous avons reçu des demandes de report de prêts hypothécaires, car les propriétaires envisageaient le pire des scénarios, mais il s’est avéré que ces demandes n’étaient pas nécessaires dans la plupart des cas. La subvention salariale du gouvernement fédéral a certainement aidé.

Comment décririez-vous l’état actuel du marché?

Loin du statu quo, mais mieux que le mois de mars et mieux que prévu. Il y a encore beaucoup d’incertitude, car personne ne peut prédire l’évolution de la pandémie. Cependant, maintenant que l’économie rouvre, il y a un peu plus d’optimisme.

Vous avez mentionné le récent refinancement que Mark Jewells a obtenu. Avez-vous réalisé d’autres gains?

Oui, et nous nous attendons à d’autres plus tard cette année. Mais j’ajouterais que certains de nos gains ont également été  d’ordre « mental », si je peux les appeler ainsi, ce qui signifie que nous avons été en mesure de fournir à nos clients des conseils et un soutien opportuns qu’ils ont pu utiliser pour naviguer dans les conditions actuelles du marché. Pour donner un exemple, au cours du mois dernier, notre mandat était d’être un leader en aidant les clients à comprendre un récent changement apporté par la SCHL concernant l’utilisation de recettes pour des refinancements sur les marchés. Être en première ligne pour expliquer l’incidence de changements comme celui-ci, ce que First National est particulièrement bien placé pour faire, car nous sommes le plus important prêteur approuvé par la SCHL au Canada dans le secteur des appartements, et utiliser nos connaissances pour apporter une valeur ajoutée aux clients est définitivement un gain pour nous.

Autre chose à ajouter?

La pandémie a mis nos clients et First National au défi de changer et de s’adapter ensemble et je pense que nous sommes à la hauteur de ce défi.

Bien que Damir Jesic travaille de façon sûre, sécuritaire et productive de la maison, vous pouvez néanmoins le joindre à l’adresse damir.jesic@firstnational.ca ou encore composer le 1 866 298-0929 pour parler à un membre de l’équipe des prêts commerciaux de First National.

Des mots remplis de sagesse : Damir Jesic livre ses réflexions sur le travail en pleine pandémie

  • First National Financial LP

À la mi-mars, l’équipe commerciale de First National partout au pays s’est placée en mode de travail à domicile pour contribuer à freiner la propagation de la COVID-19. Aujourd’hui, plus d’un mois plus tard, nous sommes en communication avec les membres de nos équipes de production pour voir comment ils font face à la pandémie et quel type de travail ils effectuent pour les clients. Ces mots remplis de sagesse nous proviennent de Damir Jesic, vice-président adjoint, Financement commercial de First National en poste à Calgary. Damir s’est entretenu avec nous de son domicile le 26 juin 2020.

Comment l’Alberta fait-elle face à la pandémie et à la baisse des prix du pétrole?

C’est difficile et doublement difficile parce que le principal moteur économique de notre province a été en panne pendant la majeure partie des cinq années qui ont précédé l’arrivée de la COVID-19 en raison du prix des produits de base. Toutefois, la situation s’est quelque peu améliorée depuis que le confinement imposé par la pandémie a été déclaré, les prix du pétrole ayant rebondi d’environ 5 $ par baril en mars à environ 40 $ lors de la plus récente vérification. Dans cet esprit, je pense que les Albertains se sont habitués à la volatilité et aux temps difficiles qu’elle peut entraîner.

Ça doit être difficile de rester positif.

C’est vrai, mais il y a un esprit différent à l’œuvre ici parmi les Albertains. Nous sommes un groupe résilient et nous savons que les choses finiront par rebondir. Lorsque je parle à mes clients et à mes amis, ils s’inspirent des expériences qu’ils ont vécues pendant les récessions des décennies précédentes. Ils disent des choses comme si nous avions déjà fait face à des défis, que la volatilité est une réalité de la vie et que nous allons nous en sortir. Il y a ici une sorte de bande passante mentale qui maintient tout le monde sur un pied d’égalité et qui crée un esprit communautaire résilient qui est, je pense, unique à notre province.

Comment composez-vous personnellement avec le confinement?

Bien, je travaille de mon bureau, qui s’appelait autrefois mon salon, et ma femme est à l’étage dans son bureau. Nous avons un chat, mais n’avons pas d’enfants et il est donc facile pour nous de travailler à la maison. Nous restons dans nos coins respectifs pendant les heures de bureau et, à 17 ou 18 heures, nous nous retrouvons et disons souvent : « Je ne t’ai pas vu de la journée. D’où sors-tu? » Tôt dans le confinement, j’ai décidé de faire quelque chose de non conventionnel. Je me suis fait pousser une barbe de pandémie, mais cela n’a pas duré longtemps.

Et votre équipe, comment compose-t-elle avec la situation?

J’ai impression que chaque membre de notre équipe se porte bien. Penny Aynbinder et Mark Jewells ont des enfants plus jeunes à la maison. Donc, en plus de leur travail pour First National, ils passent du temps en famille. Au printemps, par exemple, ils ont aidé leurs enfants à faire leurs devoirs. C’est donc plus difficile pour eux, mais – individuellement et en groupe – nous continuons à être productifs, malgré les distractions à la maison. J’ai personnellement réduit mes déplacements d’environ deux heures certains jours et ce temps m’est maintenant disponible pour réaliser un travail concentré sans perturbations. En tant que groupe, nous avons des appels d’équipe deux fois par semaine pour rester en communication avec nos comptes commerciaux et le point de mire de tout ce que nous faisons : nos clients et leurs besoins. Je dois ajouter qu’une enquête récente a révélé qu’une majorité d’employés de First National à travers le pays sont satisfaits de travailler à domicile, ce qui signifie qu’ils se sont adaptés à la nouvelle normalité et c’est certainement notre expérience ici à Calgary. Cela dit, j’ai personnellement hâte de pouvoir recommencer à rencontrer les clients en personne, ce qui, je l’espère, est pour bientôt.

Octroyez-vous toujours des prêts?

Oui, en fait, nous étions une des rares institutions au Canada à accorder des prêts après que la COVID-19 a frappé, ce qui témoignait de notre engagement à l’égard de l’exécution et de la certitude pour nos clients. Nous continuons d’offrir le même niveau de service alors que l’économie albertaine rouvre lentement et que le marché devient plus liquide. En fait, Mark Jewells vient de conclure un refinancement de 7,5 millions de dollars pour un immeuble résidentiel multifamilial à Calgary. Mark s’est récemment joint à notre équipe après avoir quitté le côté résidentiel, de sorte que sa carrière dans le secteur commercial a connu un très bon départ malgré la pandémie. Dans l’ensemble, nous nous concentrons en grande partie sur le secteur multifamilial et nous travaillons sur les prêts assurés par la SCHL : prêts à la construction, prêts à terme postconstruction, prêts-relais conventionnels et prêts à terme assurés par la SCHL. Je pense que notre présence continue en dépit des défis du marché conduira à un plus grand nombre d’occasions au bout du compte pour nos clients.

Des projets de construction progressent-ils dans cet environnement?

Je vais répondre à cette question en vous présentant un exemple. Nous avons un client qui était à l’origine un promoteur immobilier dans le secteur des copropriétés et qui a décidé qu’il aimait l’aspect économique de la location de logements multifamiliaux. Il s’engage normalement à deux projets de construction par année. Il devait lancer de nouveaux projets au printemps, mais a décidé de mettre ses projets en suspens en raison de la pandémie. Mais maintenant que les conditions de confinement commencent à être assouplies, il me dit qu’il prévoit reprendre en septembre, ce qui, à mon avis, suggère un grand niveau de résilience malgré les vents contraires.

Qu’en est-il des achats d’actifs?

Nous travaillons sur plusieurs projets dans lesquels les acheteurs ont des biens immobiliers de qualité en ligne de mire et ont essentiellement déclaré qu’ils pensent que les temps difficiles vont finir par passer et qu’ils vont, par conséquent, aller de l’avant. Bien entendu, ils avancent sur la base de la négociation de prix d’achat inférieurs à ceux du marché au début de l’année. L’une des conséquences de la pandémie est que certains acheteurs institutionnels se sont retirés de tout achat, ce qui a entraîné des mouvements à la hausse des taux d’actualisation pour certains biens, mais pas tous. Cela dit, les appartements bien situés continuent d’afficher des prix élevés en raison de leur rendement globalement résilient. Nous nous attendons à ce que cette classe d’actifs recommence à être négociée dans notre région lorsque l’économie se stabilisera.

Quel type de soutien et de conseil les clients demandent-ils en ce moment et que leur dites-vous?

Chaque situation est différente, mais, règle générale, les clients nous demandent de travailler avec eux en tant que partenaire financier et de partager des idées sur la meilleure façon de traverser cette période. Je leur conseille de réfléchir à la situation dans son ensemble, de se rappeler pourquoi ils ont acheté un bien immobilier en premier lieu et de réfléchir aux moyens d’améliorer leur portefeuille pour l’avenir. Des périodes difficiles comme celle-ci rappellent aux propriétaires de prendre soin de leurs actifs et de leurs locataires et de penser à l’effet de levier de manière à gérer les risques. Des actifs bien gérés sont plus performants, tandis que le fait d’être attentif aux besoins des locataires entraîne également une surperformance. En ce qui concerne l’effet de levier, je mets les clients au défi de réfléchir à leur niveau de confort par rapport à l’endettement dans leurs portefeuilles. La viabilité est essentielle en période de ralentissement économique.

Quel type d’amélioration pourrait avoir du sens?

J’ai des clients qui possèdent des biens commerciaux ainsi que des appartements multifamiliaux. Dans ces situations, nous parlons des avantages et des inconvénients du transfert d’une plus grande partie de leur portefeuille vers le secteur multifamilial. Gérer des unités d’appartements peut s’avérer plus exigeant que gérer une propriété commerciale ou industrielle en raison du nombre de locataires, mais en période de crise économique, les immeubles multifamiliaux ont tendance à dépasser de loin tous les autres actifs, car ils sont plus résilients. Ces types de discussions se tiennent généralement sous le titre de « comment mettre votre portefeuille à l’épreuve » pour les années à venir.

Au début de la fermeture, une des préoccupations était que les propriétaires d’appartements puissent perdre de bons locataires. Est-ce que cela s’est produit et avez-vous vu de nouvelles approches à ce problème potentiel?

C’était certainement une préoccupation en mars et au début d’avril, mais ce l’est moins actuellement. Quant aux nouvelles approches, un de nos clients de longue date à Calgary a décidé de réduire de manière proactive les loyers de son portefeuille de 25 % pour chaque locataire – ceux qui l’ont demandé et même ceux qui ne l’ont pas demandé – pendant quatre mois. Cet homme a plus de 80 ans et, au cours de sa vie, il a connu d’assez graves perturbations économiques. Il est donc assez perspicace. Malgré que cela l’obligeait à renoncer à un certain flux de liquidités, il était d’avis que ce déménagement réduirait considérablement la rotation des locataires et les coûts liés à la recherche de nouveaux clients. Au dernier décompte, il n’avait que trois locataires sur une centaine à lui donner un préavis. En vertu de cette action, il est très probable qu’il ressorte de cette situation dans une bien meilleure position.

Ce propriétaire était-il en bonne situation financière au début du confinement?

Oui, il a refinancé quelques-unes de ses propriétés l’année dernière avec un effet de levier de 65 %. Il aurait pu aller plus haut et retirer plus de fonds propres, mais, à l’époque, il s’est dit que s’il y avait des problèmes, il voulait pouvoir gérer sa trésorerie. Il a été très stratégique, ce qui lui donne plus de latitude pour fonctionner maintenant.

Environ trois mois se sont écoulés depuis que la pandémie a été déclarée. Avez-vous vu de nombreux propriétaires demander un report de paiements hypothécaires?

Les reports de paiements hypothécaires dépendent du niveau de succès des propriétaires dans la perception des loyers. Cela dit, le recouvrement des loyers a été bien meilleur que prévu – plus de 90 % en moyenne pour les immeubles résidentiels multifamiliaux. Dans les premiers temps, nous avons reçu des demandes de report de prêts hypothécaires, car les propriétaires envisageaient le pire des scénarios, mais il s’est avéré que ces demandes n’étaient pas nécessaires dans la plupart des cas. La subvention salariale du gouvernement fédéral a certainement aidé.

Comment décririez-vous l’état actuel du marché?

Loin du statu quo, mais mieux que le mois de mars et mieux que prévu. Il y a encore beaucoup d’incertitude, car personne ne peut prédire l’évolution de la pandémie. Cependant, maintenant que l’économie rouvre, il y a un peu plus d’optimisme.

Vous avez mentionné le récent refinancement que Mark Jewells a obtenu. Avez-vous réalisé d’autres gains?

Oui, et nous nous attendons à d’autres plus tard cette année. Mais j’ajouterais que certains de nos gains ont également été  d’ordre « mental », si je peux les appeler ainsi, ce qui signifie que nous avons été en mesure de fournir à nos clients des conseils et un soutien opportuns qu’ils ont pu utiliser pour naviguer dans les conditions actuelles du marché. Pour donner un exemple, au cours du mois dernier, notre mandat était d’être un leader en aidant les clients à comprendre un récent changement apporté par la SCHL concernant l’utilisation de recettes pour des refinancements sur les marchés. Être en première ligne pour expliquer l’incidence de changements comme celui-ci, ce que First National est particulièrement bien placé pour faire, car nous sommes le plus important prêteur approuvé par la SCHL au Canada dans le secteur des appartements, et utiliser nos connaissances pour apporter une valeur ajoutée aux clients est définitivement un gain pour nous.

Autre chose à ajouter?

La pandémie a mis nos clients et First National au défi de changer et de s’adapter ensemble et je pense que nous sommes à la hauteur de ce défi.

Bien que Damir Jesic travaille de façon sûre, sécuritaire et productive de la maison, vous pouvez néanmoins le joindre à l’adresse damir.jesic@firstnational.ca ou encore composer le 1 866 298-0929 pour parler à un membre de l’équipe des prêts commerciaux de First National.

Des mots remplis de sagesse : Damir Jesic livre ses réflexions sur le travail en pleine pandémie

  • First National Financial LP

À la mi-mars, l’équipe commerciale de First National partout au pays s’est placée en mode de travail à domicile pour contribuer à freiner la propagation de la COVID-19. Aujourd’hui, plus d’un mois plus tard, nous sommes en communication avec les membres de nos équipes de production pour voir comment ils font face à la pandémie et quel type de travail ils effectuent pour les clients. Ces mots remplis de sagesse nous proviennent de Damir Jesic, vice-président adjoint, Financement commercial de First National en poste à Calgary. Damir s’est entretenu avec nous de son domicile le 26 juin 2020.

Comment l’Alberta fait-elle face à la pandémie et à la baisse des prix du pétrole?

C’est difficile et doublement difficile parce que le principal moteur économique de notre province a été en panne pendant la majeure partie des cinq années qui ont précédé l’arrivée de la COVID-19 en raison du prix des produits de base. Toutefois, la situation s’est quelque peu améliorée depuis que le confinement imposé par la pandémie a été déclaré, les prix du pétrole ayant rebondi d’environ 5 $ par baril en mars à environ 40 $ lors de la plus récente vérification. Dans cet esprit, je pense que les Albertains se sont habitués à la volatilité et aux temps difficiles qu’elle peut entraîner.

Ça doit être difficile de rester positif.

C’est vrai, mais il y a un esprit différent à l’œuvre ici parmi les Albertains. Nous sommes un groupe résilient et nous savons que les choses finiront par rebondir. Lorsque je parle à mes clients et à mes amis, ils s’inspirent des expériences qu’ils ont vécues pendant les récessions des décennies précédentes. Ils disent des choses comme si nous avions déjà fait face à des défis, que la volatilité est une réalité de la vie et que nous allons nous en sortir. Il y a ici une sorte de bande passante mentale qui maintient tout le monde sur un pied d’égalité et qui crée un esprit communautaire résilient qui est, je pense, unique à notre province.

Comment composez-vous personnellement avec le confinement?

Bien, je travaille de mon bureau, qui s’appelait autrefois mon salon, et ma femme est à l’étage dans son bureau. Nous avons un chat, mais n’avons pas d’enfants et il est donc facile pour nous de travailler à la maison. Nous restons dans nos coins respectifs pendant les heures de bureau et, à 17 ou 18 heures, nous nous retrouvons et disons souvent : « Je ne t’ai pas vu de la journée. D’où sors-tu? » Tôt dans le confinement, j’ai décidé de faire quelque chose de non conventionnel. Je me suis fait pousser une barbe de pandémie, mais cela n’a pas duré longtemps.

Et votre équipe, comment compose-t-elle avec la situation?

J’ai impression que chaque membre de notre équipe se porte bien. Penny Aynbinder et Mark Jewells ont des enfants plus jeunes à la maison. Donc, en plus de leur travail pour First National, ils passent du temps en famille. Au printemps, par exemple, ils ont aidé leurs enfants à faire leurs devoirs. C’est donc plus difficile pour eux, mais – individuellement et en groupe – nous continuons à être productifs, malgré les distractions à la maison. J’ai personnellement réduit mes déplacements d’environ deux heures certains jours et ce temps m’est maintenant disponible pour réaliser un travail concentré sans perturbations. En tant que groupe, nous avons des appels d’équipe deux fois par semaine pour rester en communication avec nos comptes commerciaux et le point de mire de tout ce que nous faisons : nos clients et leurs besoins. Je dois ajouter qu’une enquête récente a révélé qu’une majorité d’employés de First National à travers le pays sont satisfaits de travailler à domicile, ce qui signifie qu’ils se sont adaptés à la nouvelle normalité et c’est certainement notre expérience ici à Calgary. Cela dit, j’ai personnellement hâte de pouvoir recommencer à rencontrer les clients en personne, ce qui, je l’espère, est pour bientôt.

Octroyez-vous toujours des prêts?

Oui, en fait, nous étions une des rares institutions au Canada à accorder des prêts après que la COVID-19 a frappé, ce qui témoignait de notre engagement à l’égard de l’exécution et de la certitude pour nos clients. Nous continuons d’offrir le même niveau de service alors que l’économie albertaine rouvre lentement et que le marché devient plus liquide. En fait, Mark Jewells vient de conclure un refinancement de 7,5 millions de dollars pour un immeuble résidentiel multifamilial à Calgary. Mark s’est récemment joint à notre équipe après avoir quitté le côté résidentiel, de sorte que sa carrière dans le secteur commercial a connu un très bon départ malgré la pandémie. Dans l’ensemble, nous nous concentrons en grande partie sur le secteur multifamilial et nous travaillons sur les prêts assurés par la SCHL : prêts à la construction, prêts à terme postconstruction, prêts-relais conventionnels et prêts à terme assurés par la SCHL. Je pense que notre présence continue en dépit des défis du marché conduira à un plus grand nombre d’occasions au bout du compte pour nos clients.

Des projets de construction progressent-ils dans cet environnement?

Je vais répondre à cette question en vous présentant un exemple. Nous avons un client qui était à l’origine un promoteur immobilier dans le secteur des copropriétés et qui a décidé qu’il aimait l’aspect économique de la location de logements multifamiliaux. Il s’engage normalement à deux projets de construction par année. Il devait lancer de nouveaux projets au printemps, mais a décidé de mettre ses projets en suspens en raison de la pandémie. Mais maintenant que les conditions de confinement commencent à être assouplies, il me dit qu’il prévoit reprendre en septembre, ce qui, à mon avis, suggère un grand niveau de résilience malgré les vents contraires.

Qu’en est-il des achats d’actifs?

Nous travaillons sur plusieurs projets dans lesquels les acheteurs ont des biens immobiliers de qualité en ligne de mire et ont essentiellement déclaré qu’ils pensent que les temps difficiles vont finir par passer et qu’ils vont, par conséquent, aller de l’avant. Bien entendu, ils avancent sur la base de la négociation de prix d’achat inférieurs à ceux du marché au début de l’année. L’une des conséquences de la pandémie est que certains acheteurs institutionnels se sont retirés de tout achat, ce qui a entraîné des mouvements à la hausse des taux d’actualisation pour certains biens, mais pas tous. Cela dit, les appartements bien situés continuent d’afficher des prix élevés en raison de leur rendement globalement résilient. Nous nous attendons à ce que cette classe d’actifs recommence à être négociée dans notre région lorsque l’économie se stabilisera.

Quel type de soutien et de conseil les clients demandent-ils en ce moment et que leur dites-vous?

Chaque situation est différente, mais, règle générale, les clients nous demandent de travailler avec eux en tant que partenaire financier et de partager des idées sur la meilleure façon de traverser cette période. Je leur conseille de réfléchir à la situation dans son ensemble, de se rappeler pourquoi ils ont acheté un bien immobilier en premier lieu et de réfléchir aux moyens d’améliorer leur portefeuille pour l’avenir. Des périodes difficiles comme celle-ci rappellent aux propriétaires de prendre soin de leurs actifs et de leurs locataires et de penser à l’effet de levier de manière à gérer les risques. Des actifs bien gérés sont plus performants, tandis que le fait d’être attentif aux besoins des locataires entraîne également une surperformance. En ce qui concerne l’effet de levier, je mets les clients au défi de réfléchir à leur niveau de confort par rapport à l’endettement dans leurs portefeuilles. La viabilité est essentielle en période de ralentissement économique.

Quel type d’amélioration pourrait avoir du sens?

J’ai des clients qui possèdent des biens commerciaux ainsi que des appartements multifamiliaux. Dans ces situations, nous parlons des avantages et des inconvénients du transfert d’une plus grande partie de leur portefeuille vers le secteur multifamilial. Gérer des unités d’appartements peut s’avérer plus exigeant que gérer une propriété commerciale ou industrielle en raison du nombre de locataires, mais en période de crise économique, les immeubles multifamiliaux ont tendance à dépasser de loin tous les autres actifs, car ils sont plus résilients. Ces types de discussions se tiennent généralement sous le titre de « comment mettre votre portefeuille à l’épreuve » pour les années à venir.

Au début de la fermeture, une des préoccupations était que les propriétaires d’appartements puissent perdre de bons locataires. Est-ce que cela s’est produit et avez-vous vu de nouvelles approches à ce problème potentiel?

C’était certainement une préoccupation en mars et au début d’avril, mais ce l’est moins actuellement. Quant aux nouvelles approches, un de nos clients de longue date à Calgary a décidé de réduire de manière proactive les loyers de son portefeuille de 25 % pour chaque locataire – ceux qui l’ont demandé et même ceux qui ne l’ont pas demandé – pendant quatre mois. Cet homme a plus de 80 ans et, au cours de sa vie, il a connu d’assez graves perturbations économiques. Il est donc assez perspicace. Malgré que cela l’obligeait à renoncer à un certain flux de liquidités, il était d’avis que ce déménagement réduirait considérablement la rotation des locataires et les coûts liés à la recherche de nouveaux clients. Au dernier décompte, il n’avait que trois locataires sur une centaine à lui donner un préavis. En vertu de cette action, il est très probable qu’il ressorte de cette situation dans une bien meilleure position.

Ce propriétaire était-il en bonne situation financière au début du confinement?

Oui, il a refinancé quelques-unes de ses propriétés l’année dernière avec un effet de levier de 65 %. Il aurait pu aller plus haut et retirer plus de fonds propres, mais, à l’époque, il s’est dit que s’il y avait des problèmes, il voulait pouvoir gérer sa trésorerie. Il a été très stratégique, ce qui lui donne plus de latitude pour fonctionner maintenant.

Environ trois mois se sont écoulés depuis que la pandémie a été déclarée. Avez-vous vu de nombreux propriétaires demander un report de paiements hypothécaires?

Les reports de paiements hypothécaires dépendent du niveau de succès des propriétaires dans la perception des loyers. Cela dit, le recouvrement des loyers a été bien meilleur que prévu – plus de 90 % en moyenne pour les immeubles résidentiels multifamiliaux. Dans les premiers temps, nous avons reçu des demandes de report de prêts hypothécaires, car les propriétaires envisageaient le pire des scénarios, mais il s’est avéré que ces demandes n’étaient pas nécessaires dans la plupart des cas. La subvention salariale du gouvernement fédéral a certainement aidé.

Comment décririez-vous l’état actuel du marché?

Loin du statu quo, mais mieux que le mois de mars et mieux que prévu. Il y a encore beaucoup d’incertitude, car personne ne peut prédire l’évolution de la pandémie. Cependant, maintenant que l’économie rouvre, il y a un peu plus d’optimisme.

Vous avez mentionné le récent refinancement que Mark Jewells a obtenu. Avez-vous réalisé d’autres gains?

Oui, et nous nous attendons à d’autres plus tard cette année. Mais j’ajouterais que certains de nos gains ont également été  d’ordre « mental », si je peux les appeler ainsi, ce qui signifie que nous avons été en mesure de fournir à nos clients des conseils et un soutien opportuns qu’ils ont pu utiliser pour naviguer dans les conditions actuelles du marché. Pour donner un exemple, au cours du mois dernier, notre mandat était d’être un leader en aidant les clients à comprendre un récent changement apporté par la SCHL concernant l’utilisation de recettes pour des refinancements sur les marchés. Être en première ligne pour expliquer l’incidence de changements comme celui-ci, ce que First National est particulièrement bien placé pour faire, car nous sommes le plus important prêteur approuvé par la SCHL au Canada dans le secteur des appartements, et utiliser nos connaissances pour apporter une valeur ajoutée aux clients est définitivement un gain pour nous.

Autre chose à ajouter?

La pandémie a mis nos clients et First National au défi de changer et de s’adapter ensemble et je pense que nous sommes à la hauteur de ce défi.

Bien que Damir Jesic travaille de façon sûre, sécuritaire et productive de la maison, vous pouvez néanmoins le joindre à l’adresse damir.jesic@firstnational.ca ou encore composer le 1 866 298-0929 pour parler à un membre de l’équipe des prêts commerciaux de First National.

Des mots remplis de sagesse : Damir Jesic livre ses réflexions sur le travail en pleine pandémie

  • First National Financial LP

À la mi-mars, l’équipe commerciale de First National partout au pays s’est placée en mode de travail à domicile pour contribuer à freiner la propagation de la COVID-19. Aujourd’hui, plus d’un mois plus tard, nous sommes en communication avec les membres de nos équipes de production pour voir comment ils font face à la pandémie et quel type de travail ils effectuent pour les clients. Ces mots remplis de sagesse nous proviennent de Damir Jesic, vice-président adjoint, Financement commercial de First National en poste à Calgary. Damir s’est entretenu avec nous de son domicile le 26 juin 2020.

Comment l’Alberta fait-elle face à la pandémie et à la baisse des prix du pétrole?

C’est difficile et doublement difficile parce que le principal moteur économique de notre province a été en panne pendant la majeure partie des cinq années qui ont précédé l’arrivée de la COVID-19 en raison du prix des produits de base. Toutefois, la situation s’est quelque peu améliorée depuis que le confinement imposé par la pandémie a été déclaré, les prix du pétrole ayant rebondi d’environ 5 $ par baril en mars à environ 40 $ lors de la plus récente vérification. Dans cet esprit, je pense que les Albertains se sont habitués à la volatilité et aux temps difficiles qu’elle peut entraîner.

Ça doit être difficile de rester positif.

C’est vrai, mais il y a un esprit différent à l’œuvre ici parmi les Albertains. Nous sommes un groupe résilient et nous savons que les choses finiront par rebondir. Lorsque je parle à mes clients et à mes amis, ils s’inspirent des expériences qu’ils ont vécues pendant les récessions des décennies précédentes. Ils disent des choses comme si nous avions déjà fait face à des défis, que la volatilité est une réalité de la vie et que nous allons nous en sortir. Il y a ici une sorte de bande passante mentale qui maintient tout le monde sur un pied d’égalité et qui crée un esprit communautaire résilient qui est, je pense, unique à notre province.

Comment composez-vous personnellement avec le confinement?

Bien, je travaille de mon bureau, qui s’appelait autrefois mon salon, et ma femme est à l’étage dans son bureau. Nous avons un chat, mais n’avons pas d’enfants et il est donc facile pour nous de travailler à la maison. Nous restons dans nos coins respectifs pendant les heures de bureau et, à 17 ou 18 heures, nous nous retrouvons et disons souvent : « Je ne t’ai pas vu de la journée. D’où sors-tu? » Tôt dans le confinement, j’ai décidé de faire quelque chose de non conventionnel. Je me suis fait pousser une barbe de pandémie, mais cela n’a pas duré longtemps.

Et votre équipe, comment compose-t-elle avec la situation?

J’ai impression que chaque membre de notre équipe se porte bien. Penny Aynbinder et Mark Jewells ont des enfants plus jeunes à la maison. Donc, en plus de leur travail pour First National, ils passent du temps en famille. Au printemps, par exemple, ils ont aidé leurs enfants à faire leurs devoirs. C’est donc plus difficile pour eux, mais – individuellement et en groupe – nous continuons à être productifs, malgré les distractions à la maison. J’ai personnellement réduit mes déplacements d’environ deux heures certains jours et ce temps m’est maintenant disponible pour réaliser un travail concentré sans perturbations. En tant que groupe, nous avons des appels d’équipe deux fois par semaine pour rester en communication avec nos comptes commerciaux et le point de mire de tout ce que nous faisons : nos clients et leurs besoins. Je dois ajouter qu’une enquête récente a révélé qu’une majorité d’employés de First National à travers le pays sont satisfaits de travailler à domicile, ce qui signifie qu’ils se sont adaptés à la nouvelle normalité et c’est certainement notre expérience ici à Calgary. Cela dit, j’ai personnellement hâte de pouvoir recommencer à rencontrer les clients en personne, ce qui, je l’espère, est pour bientôt.

Octroyez-vous toujours des prêts?

Oui, en fait, nous étions une des rares institutions au Canada à accorder des prêts après que la COVID-19 a frappé, ce qui témoignait de notre engagement à l’égard de l’exécution et de la certitude pour nos clients. Nous continuons d’offrir le même niveau de service alors que l’économie albertaine rouvre lentement et que le marché devient plus liquide. En fait, Mark Jewells vient de conclure un refinancement de 7,5 millions de dollars pour un immeuble résidentiel multifamilial à Calgary. Mark s’est récemment joint à notre équipe après avoir quitté le côté résidentiel, de sorte que sa carrière dans le secteur commercial a connu un très bon départ malgré la pandémie. Dans l’ensemble, nous nous concentrons en grande partie sur le secteur multifamilial et nous travaillons sur les prêts assurés par la SCHL : prêts à la construction, prêts à terme postconstruction, prêts-relais conventionnels et prêts à terme assurés par la SCHL. Je pense que notre présence continue en dépit des défis du marché conduira à un plus grand nombre d’occasions au bout du compte pour nos clients.

Des projets de construction progressent-ils dans cet environnement?

Je vais répondre à cette question en vous présentant un exemple. Nous avons un client qui était à l’origine un promoteur immobilier dans le secteur des copropriétés et qui a décidé qu’il aimait l’aspect économique de la location de logements multifamiliaux. Il s’engage normalement à deux projets de construction par année. Il devait lancer de nouveaux projets au printemps, mais a décidé de mettre ses projets en suspens en raison de la pandémie. Mais maintenant que les conditions de confinement commencent à être assouplies, il me dit qu’il prévoit reprendre en septembre, ce qui, à mon avis, suggère un grand niveau de résilience malgré les vents contraires.

Qu’en est-il des achats d’actifs?

Nous travaillons sur plusieurs projets dans lesquels les acheteurs ont des biens immobiliers de qualité en ligne de mire et ont essentiellement déclaré qu’ils pensent que les temps difficiles vont finir par passer et qu’ils vont, par conséquent, aller de l’avant. Bien entendu, ils avancent sur la base de la négociation de prix d’achat inférieurs à ceux du marché au début de l’année. L’une des conséquences de la pandémie est que certains acheteurs institutionnels se sont retirés de tout achat, ce qui a entraîné des mouvements à la hausse des taux d’actualisation pour certains biens, mais pas tous. Cela dit, les appartements bien situés continuent d’afficher des prix élevés en raison de leur rendement globalement résilient. Nous nous attendons à ce que cette classe d’actifs recommence à être négociée dans notre région lorsque l’économie se stabilisera.

Quel type de soutien et de conseil les clients demandent-ils en ce moment et que leur dites-vous?

Chaque situation est différente, mais, règle générale, les clients nous demandent de travailler avec eux en tant que partenaire financier et de partager des idées sur la meilleure façon de traverser cette période. Je leur conseille de réfléchir à la situation dans son ensemble, de se rappeler pourquoi ils ont acheté un bien immobilier en premier lieu et de réfléchir aux moyens d’améliorer leur portefeuille pour l’avenir. Des périodes difficiles comme celle-ci rappellent aux propriétaires de prendre soin de leurs actifs et de leurs locataires et de penser à l’effet de levier de manière à gérer les risques. Des actifs bien gérés sont plus performants, tandis que le fait d’être attentif aux besoins des locataires entraîne également une surperformance. En ce qui concerne l’effet de levier, je mets les clients au défi de réfléchir à leur niveau de confort par rapport à l’endettement dans leurs portefeuilles. La viabilité est essentielle en période de ralentissement économique.

Quel type d’amélioration pourrait avoir du sens?

J’ai des clients qui possèdent des biens commerciaux ainsi que des appartements multifamiliaux. Dans ces situations, nous parlons des avantages et des inconvénients du transfert d’une plus grande partie de leur portefeuille vers le secteur multifamilial. Gérer des unités d’appartements peut s’avérer plus exigeant que gérer une propriété commerciale ou industrielle en raison du nombre de locataires, mais en période de crise économique, les immeubles multifamiliaux ont tendance à dépasser de loin tous les autres actifs, car ils sont plus résilients. Ces types de discussions se tiennent généralement sous le titre de « comment mettre votre portefeuille à l’épreuve » pour les années à venir.

Au début de la fermeture, une des préoccupations était que les propriétaires d’appartements puissent perdre de bons locataires. Est-ce que cela s’est produit et avez-vous vu de nouvelles approches à ce problème potentiel?

C’était certainement une préoccupation en mars et au début d’avril, mais ce l’est moins actuellement. Quant aux nouvelles approches, un de nos clients de longue date à Calgary a décidé de réduire de manière proactive les loyers de son portefeuille de 25 % pour chaque locataire – ceux qui l’ont demandé et même ceux qui ne l’ont pas demandé – pendant quatre mois. Cet homme a plus de 80 ans et, au cours de sa vie, il a connu d’assez graves perturbations économiques. Il est donc assez perspicace. Malgré que cela l’obligeait à renoncer à un certain flux de liquidités, il était d’avis que ce déménagement réduirait considérablement la rotation des locataires et les coûts liés à la recherche de nouveaux clients. Au dernier décompte, il n’avait que trois locataires sur une centaine à lui donner un préavis. En vertu de cette action, il est très probable qu’il ressorte de cette situation dans une bien meilleure position.

Ce propriétaire était-il en bonne situation financière au début du confinement?

Oui, il a refinancé quelques-unes de ses propriétés l’année dernière avec un effet de levier de 65 %. Il aurait pu aller plus haut et retirer plus de fonds propres, mais, à l’époque, il s’est dit que s’il y avait des problèmes, il voulait pouvoir gérer sa trésorerie. Il a été très stratégique, ce qui lui donne plus de latitude pour fonctionner maintenant.

Environ trois mois se sont écoulés depuis que la pandémie a été déclarée. Avez-vous vu de nombreux propriétaires demander un report de paiements hypothécaires?

Les reports de paiements hypothécaires dépendent du niveau de succès des propriétaires dans la perception des loyers. Cela dit, le recouvrement des loyers a été bien meilleur que prévu – plus de 90 % en moyenne pour les immeubles résidentiels multifamiliaux. Dans les premiers temps, nous avons reçu des demandes de report de prêts hypothécaires, car les propriétaires envisageaient le pire des scénarios, mais il s’est avéré que ces demandes n’étaient pas nécessaires dans la plupart des cas. La subvention salariale du gouvernement fédéral a certainement aidé.

Comment décririez-vous l’état actuel du marché?

Loin du statu quo, mais mieux que le mois de mars et mieux que prévu. Il y a encore beaucoup d’incertitude, car personne ne peut prédire l’évolution de la pandémie. Cependant, maintenant que l’économie rouvre, il y a un peu plus d’optimisme.

Vous avez mentionné le récent refinancement que Mark Jewells a obtenu. Avez-vous réalisé d’autres gains?

Oui, et nous nous attendons à d’autres plus tard cette année. Mais j’ajouterais que certains de nos gains ont également été  d’ordre « mental », si je peux les appeler ainsi, ce qui signifie que nous avons été en mesure de fournir à nos clients des conseils et un soutien opportuns qu’ils ont pu utiliser pour naviguer dans les conditions actuelles du marché. Pour donner un exemple, au cours du mois dernier, notre mandat était d’être un leader en aidant les clients à comprendre un récent changement apporté par la SCHL concernant l’utilisation de recettes pour des refinancements sur les marchés. Être en première ligne pour expliquer l’incidence de changements comme celui-ci, ce que First National est particulièrement bien placé pour faire, car nous sommes le plus important prêteur approuvé par la SCHL au Canada dans le secteur des appartements, et utiliser nos connaissances pour apporter une valeur ajoutée aux clients est définitivement un gain pour nous.

Autre chose à ajouter?

La pandémie a mis nos clients et First National au défi de changer et de s’adapter ensemble et je pense que nous sommes à la hauteur de ce défi.

Bien que Damir Jesic travaille de façon sûre, sécuritaire et productive de la maison, vous pouvez néanmoins le joindre à l’adresse damir.jesic@firstnational.ca ou encore composer le 1 866 298-0929 pour parler à un membre de l’équipe des prêts commerciaux de First National.

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