Pendant les élections municipales à Toronto et à Vancouver l’automne dernier, l’abordabilité du logement a été au cœur des débats, des médias sociaux et des promesses électorales.
À Toronto, les deux principaux candidats proposaient l’adoption de cibles de construction variant entre 40 000 et 100 000 unités de logement abordable sur une période de dix ans. À Vancouver, le débat a tourné autour de l’accélération des délais, le zonage souple, la « densification douce » (une stratégie qui consiste à rendre accessibles des logements pour la cohabitation intergénérationnelle, les nouvelles familles et le vieillissement chez soi des aînés), des mesures fiscales, des appartements secondaires, des coopératives d’habitation et de la construction sur des terrains municipaux.
De toute évidence, il y a une volonté de construire plus d’unités de logement abordable. Cependant, parmi toutes ces solutions concurrentes, laquelle permettra d’exercer concrètement cette volonté?
Le programme de financement Bâti-Flex de la SCHL est une réponse évidente. Le programme Bâti-Flex de la SCHL est un programme de prêts à la construction et de prêts à terme qui vise carrément le secteur des logements abordables et c’est grâce à ce programme que de nouvelles unités sont construites à l’heure actuelle. Ce programme, lancé en mai 2017, a été rapidement adopté par le marché.
À l’heure actuelle, First National gère de nombreux dossiers de construction d’unités de logement abordable, la plupart dans les marchés où les besoins de logement abordable sont les plus criants.
Options en matière d’admissibilité
Il y a deux façons de se rendre admissible au programme Bâti-Flex. Commençons par la première. L’an un, les loyers doivent être maintenus à 10 % sous les taux marchands applicables aux constructions neuves, taux établis selon une évaluation professionnelle. Pendant une période initiale de dix ans, les loyers peuvent être haussés jusqu’à concurrence du taux légal et, par la suite, au moment d’une rotation de locataires, le loyer peut être rétabli au taux du marché. L’autre restriction est que 20 % des unités doivent être louées à un niveau de loyer inférieur de 30 % au revenu médian local des ménages. Cela peut avoir plus d’incidence dans certains marchés que d’autres, et il est donc important de comparer vos données pertinentes à celles de Statistique Canada.
La deuxième façon de vous rendre admissible au programme est de conclure une entente d’abordabilité avec votre municipalité pour votre projet de lotissement. Dans la plupart des cas, une telle entente vous permettra de vous qualifier au programme Bâti-Flex, sous réserve uniquement des modalités de votre entente.
Donc, quel est l’avantage pour vous? Qu’obtenez-vous en échange de l’engagement de réduire les loyers autre que la satisfaction de contribuer à rendre la vie urbaine plus abordable? En échange des concessions que vous acceptez de faire, un prêteur approuvé par la SCHL peut désormais vous proposer un montage de prêt à la construction et de prêt à terme plus avantageux, finançant jusqu’à 95 % des coûts de construction. Avant de trop vous emballer, cependant, il s’agit d’un plafond théorique et des contraintes de souscription ont souvent pour effet de réduire le pourcentage admissible. Néanmoins, la finalité est habituellement un RPV considérablement plus élevé que ce qui est possible dans le cas d’un prêt hypothécaire conventionnel.
De plus, ce programme offre des taux d’intérêt sur prêts à la construction qui ne sont que légèrement plus élevés que le taux préférentiel. Quant à la portion à terme, le prêt est sans recours.
Aussi, les exigences en matière de ratios de couverture du service de la dette sont réduites. La SCHL tolère un ratio de couverture du service de la dette de 1,10; cela rend plus facile l’obtention d’un prêt d’un montant plus élevé pour financer un immeuble dont les revenus locatifs seront moins élevés.
Bien entendu, des primes d’assurance sont payables sur tous les prêts garantis par la SCHL. Ces primes peuvent être considérables, bien que les économies réalisées grâce au taux d’intérêt permettent aux emprunteurs de réaliser des profits. Le montant de la prime d’assurance exigée augmente proportionnellement au ratio coût-valeur du prêt. Dans le cas du programme Bâti-Flex, la prime d'assurance est habituellement la moitié moins élevée que celle que vous exigerait un programme fondé sur la valeur locative marchande.
Un autre avantage? Vous pouvez fixer le taux d’intérêt du prêt à terme dès que vous recevez votre certificat d’occupation. Vous n’avez donc pas à attendre d’avoir loué toutes les unités. Selon l’envergure de votre projet et les taux d’occupation locaux, la différence peut se chiffrer en mois ou même en années. Il arrive souvent que des constructeurs s'inquiètent de possibles hausses de taux d'intérêt pendant qu'ils tentent de compléter leurs projets. C’est un des risques sur lesquels ils exercent peu de contrôle et, donc, la possibilité de fixer le taux tôt dans le processus est une bonne nouvelle.
Le programme Bâti-Flex de la SCHL pourra-t-il à lui seul régler tous les problèmes d’abordabilité dans l’ensemble des villes canadiennes? Non, mais c’est néanmoins une composante d’une efficacité redoutable dans le cadre d’une approche multidimensionnelle à un problème complexe.
Est-ce la bonne solution pour votre projet? Possiblement et c’est certainement une option dont vous ne voudrez pas faire fi. Il convient de noter que ce programme est plus efficace dans certaines municipalités que d’autres et qu’il est donc avisé d’en parler avec un prêteur approuvé par la SCHL qui comprend le programme et qui l’a déjà utilisé pour aider des constructeurs à construire.