Texte de présentation 

Le but de l’équipe de gestion des prêts de First National est de gérer votre prêt conformément aux modalités énoncées dans votre lettre d’engagement. Votre lettre d’engagement est un document très important contenant tous les renseignements essentiels sur votre prêt. Avant de communiquer avec l’équipe de gestion des prêts, il pourrait vous être utile d’examiner ce document.

De quoi il s’agit-il?

L’engagement est un document juridique fournissant un cautionnement de l’emprunteur à First National afin de garantir que l’emprunteur accomplira une certaine action d’ici une certaine date.

Des engagements peuvent être requis avant le financement et sont signés par l’emprunteur, le garant, ou ces deux personnes. L’avocat de l’emprunteur conserve un exemplaire de l’engagement, qui doit être remis au client au moment de la clôture de la transaction de prêt.

Des engagements sont normalement nécessaires pour :

  • Effectuer des réparations exigées par la SCHL
  • Confirmer la réalisation du revenu locatif
  • Assurer la conformité du zonage
  • Éliminer les bons de travail en suspens
  • Réaliser des inspections du service d’incendie
  • Fournir des ententes sur la gestion immobilière d’une propriété
  • Fournir des confirmations d’impôt foncier
  • Se conformer au travail indiqué dans le rapport sur l’état de l’immeuble ou dans l’évaluation environnementale du site de la propriété
  • Préparer une étude sur l’amiante

Occasionnellement, un montant symbolique peut être retenu du montant du prêt; ce montant symbolique sera remis à l’emprunteur une fois les exigences de l’engagement satisfaites.

SCHL :

Si le prêt est assuré par la SCHL, les exigences de l’engagement sont énoncées dans l’annexe B des conditions spéciales de la SCHL ou directement dans la lettre d’engagement.

Hypothèque conventionnelle :

S’il s’agit d’un prêt conventionnel, les exigences de l’engagement sont indiquées dans la lettre d’engagement.

Pourquoi est-ce important?

L’engagement vise à garantir ce qui suit :

  • La propriété est entretenue selon des normes élevées
  • La propriété est correctement gérée
  • Les réparations effectuées dans une optique de santé et de sécurité sont réalisées selon les normes municipales
  • Aucun privilège n’est inscrit sur le titre en raison d’un non-paiement de l’impôt foncier ou d’une violation de bons de travail
De quoi il s’agit-il?

La lettre d’engagement ou les conditions spéciales de la SCHL indiquent que le prêteur peut demander des mises à jour financières à l’emprunteur annuellement ou au besoin. La lettre d’engagement de First National exige la production de rapports financiers annuels au cours des 120 jours suivant la fin de l’exercice financier de l’entreprise. Si l’emprunteur est un particulier, des rapports sont exigés pour chaque année civile.

Les documents précis demandés comprennent notamment ce qui suit :

  1. États financiers de l’emprunteur et du ou des garants :
    • Bilan et tableaux complémentaires
    • État détaillé des recettes et des dépenses et les tableaux
    • État des modifications de la trésorerie
    • Bordereau de paie et de retenues sur le salaire
  2. Relevés de la valeur nette du patrimoine dans le cas d’un particulier emprunteur ou garant
  3. Rapports de gestion de la propriété, entre autres :
    • Relevé détaillé des revenus
    • Dépenses et tableaux complémentaires
  4. Registre des loyers correspondant à la propriété

En plus des déclarations faites ci-dessus :

  • Confirmation de l’absence de changement de direction, d’amalgamation, de fusion, de réorganisation ou de changement de dénomination sociale
  • Confirmation de l’absence de l’enregistrement d’autres charges grevant la propriété
Pourquoi est-ce important?

Les exigences financières visent à garantir ce qui suit :

  • le même degré de gestion de la propriété que lorsque First National a déboursé le prêt;
  • une stabilité financière acceptable;
  • la divulgation des problèmes d’inoccupation;
  • la divulgation de la structure commerciale ou de la propriété;
  • l’absence d’arriérés de paiement de l’impôt foncier par les garants;
  • l’inspection des maisons de repos et de soins de longue durée et des permis à jour;
  • la satisfaction des conditions relatives à la réserve (le cas échéant) indiquées dans les conditions spéciales de la SCHL ou la lettre d’engagement.
De quoi il s’agit-il?

L’assurance commerciale est un contrat entre une compagnie d’assurance et un client pour une période déterminée. L’assurance fournit une protection contre les risques associés à la structure physique et à l’exploitation de la propriété à des fins commerciales.

Les exigences de First National en matière d’assurance comprennent notamment :

  • Assurance-incendie
  • Assurance des loyers (perte de revenu)
  • Bris de chaudière, de machinerie et d’équipement
  • Assurance contre les inondations et les séismes
  • Protection contre les dégats d’eau et les refoulements d’égouts
  • Assurance de responsabilité civile commerciale
  • Tous les assureurs doivent avoir une cote A.M. minimale de B+
Pourquoi est-ce important?

L’assurance contribue à garantir ce qui suit :

  • L’emprunteur est protégé contre des événements tels un incendie, le vol ou une catastrophe naturelle. First National examine l’assurance avant la clôture de la transaction de prêt. Ensuite, elle effectue un examen annuel pour vérifier que l’emprunteur conserve la même couverture pendant la durée du prêt afin de se protéger en cas de perte.
De quoi il s’agit-il?
Puis-je moi-même payer mon impôt foncier?

Les emprunteurs peuvent payer eux-mêmes leur impôt foncier de façon exceptionnelle seulement. First National exige normalement que les emprunteurs soient inscrits au Plan de paiement d’impôt foncier par versements (TIPP) pour ce qui est de l’impôt payable à la municipalité. Pour de plus amples renseignements, envoyez un courriel à commercial.tax@firstnational.ca

Avez-vous reçu mon relevé de taxes municipales?

First National reçoit habituellement de la majorité des municipalités un rapport de lots comprenant toutes les propriétés dont l’impôt foncier doit être payé sur le territoire. Nous ne recevons normalement pas aucun relevé d’imposition individuel. Pour confirmer que votre impôt foncier fait partie du rapport ou demander à First National de vous procurer une copie de votre relevé d’imposition, envoyez un courriel à commercial.tax@firstnational.ca.

Avez-vous payé ma facture?

First National ne paie vos versements d’impôt foncier que si cette entente est indiquée à votre lettre d’engagement. Si vous avez besoin d’une preuve de paiement de l’impôt foncier, envoyez un courriel à commercial.tax@firstnational.ca.

Puis-je demander des fonds de mon compte d’impôt?

Le compte d’impôt est recalculé annuellement en fonction des montants antérieurs des versements d’impôt foncier de la propriété et des montants annuels futurs prévus. Grâce à ces nouveaux calculs annuels et au paiement des versements d’impôt foncier, le solde de votre compte d’impôt est aussi près de zéro que possible. Si vous désirez plus de renseignements sur vos calculs d’impôt ou si vous n’avez pas reçu votre lettre annuelle stipulant le nouveau calcul de l’impôt foncier, envoyez un courriel à commercial.tax@firstnational.ca.

De quoi il s’agit-il?

La modification de la date de paiement est conçue pour s’adapter au flux de trésorerie d’un emprunteur et peut avoir lieu en tout temps durant le terme du prêt hypothécaire. Dans le cas de prêts commerciaux, la date de paiement peut seulement passer du 1er au 15 du mois ou du 15 au 1er du mois. Un versement d’ajustement d’intérêts est requis au moment de la modification afin de combler l’écart entre la date de paiement actuelle et la nouvelle date de paiement.

Une pénalité pour remboursement anticipé est un montant exigé de l’emprunteur pour le remboursement d’un prêt hypothécaire avant l’échéance. Si le remboursement anticipé est permis, la clause de remboursement anticipé sera incluse à la lettre d’engagement. Lorsque le remboursement anticipé est permis, la pratique couramment admise est de facturer le montant le plus élevé entre le différentiel de taux d’intérêt (DTI) et trois mois d’intérêts.

Une modification des renseignements bancaires permet à l’emprunteur de modifier le compte duquel les fonds sont débités. Pour garantir le traitement adéquat des nouveaux renseignements bancaires, toute modification de renseignements bancaires doit être faite par écrit et être accompagnée d’un nouveau formulaire d’autorisation de prélèvements automatiques. L’emprunteur peut aussi fournir une lettre de préautorisation de sa banque ou d’une succursale de caisse populaire locale.

Pourquoi est-ce important?

Les modifications de date de paiement visent à garantir ce qui suit :

  • L’emprunteur jouit d’une souplesse accrue pour percevoir les loyers et les paiements

La pénalité pour remboursement anticipé vise à garantir ce qui suit :

  • Le prêteur est protégé contre les pertes si l’emprunteur ne respecte pas son contrat
  • L’emprunteur est conscient des conséquences financières associées au non-respect du contrat

Les modifications de renseignements bancaires visent à garantir ce qui suit :

  • Les paiements sont débités du bon compte de l’emprunteur
De quoi il s’agit-il?

Le relevé annuel est un bilan complet des activités annuelles d’un emprunteur. Les actionnaires et les autres intéressés peuvent accéder à de l’information sur les activités et le rendement financier de l’entreprise.

L’état de compte du prêt hypothécaire fournit des détails sur le prêt hypothécaire en cours, notamment le solde, le taux d’intérêt actuel, le montant restant au terme hypothécaire, l’amortissement et les coordonnées de l’emprunteur. L’emprunteur peut demander cet état de compte.

Le tableau d’amortissement: Prêts hypothécaires à versements mixtes (principal et intérêts) seulement indique le montant du capital et des intérêts dus à des intervalles réguliers ainsi que le solde du capital à payer pour le prêt après chaque versement effectué.

Pourquoi est-ce important?

Un relevé annuel contribue à garantir ce qui suit :

  • L’affectation des versements est transparente
  • L’emprunteur peut se servir de ce relevé à des fins comptables ou fiscales

L’état de compte du prêt hypothécaire contribue à garantir ce qui suit :

  • L’emprunteur reçoit de l’information concernant l’état de son prêt hypothécaire à un moment précis dans le temps

Le tableau d’amortissement contribue à garantir ce qui suit :

  • L’emprunteur est informé de l’affectation des versements de capital et d’intérêts pour la durée du prêt (pourvu que les versements soient effectués conformément aux dates d’échéance des paiements)
La lettre d’engagement est un contrat entre First National et l’emprunteur. First National utilise cette lettre d’engagement comme source pour toutes les décisions à prendre pendant la période d’amortissement du prêt hypothécaire. La lettre d’engagement contient tout, du type de versement (fixe, variable, d’amortissement, intérêts seulement), les limites de remboursement anticipé, les exigences en matière d’assurance, le genre de documents de bilan annuel à remettre, les exigences d’engagement, etc.

Il importe de noter que la lettre d’engagement est liée au prêt hypothécaire (ainsi qu’à l’emprunteur) pour toute la période d’amortissement, même si l’emprunteur renouvelle le prêt hypothécaire.

Pourquoi est-ce important?

Il est important de noter que l’engagement est attaché à l’hypothèque (plutôt qu’à l’emprunteur) pour la totalité de la période d’amortissement.

  • Si le prêt est pris en charge, l’Emprunteur actuel est remplacé par l’Acheteur de la propriété. Si le prêt est renouvelé, les termes et conditions de l’engagement sont étendus pour un nouveau terme en concordance avec l’entente de renouvellement.
  • Si le prêt est refinancé, les termes de l’engagement existant sont retirés et les nouveaux termes sont enregistrés avec l’hypothèque.
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