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Mise à jour sur les taux d’actualisation : la compression se poursuit et voici ce que nous en pensons

  • First National Financial LP

Les taux d’actualisation (revenu net d’exploitation exprimé sous la forme d’un pourcentage du prix d’achat) sont demeurés bas en 2018 et, dans certains marchés et certaines catégories d’actifs, ils ont été comprimés de nouveau, ce qui suggère que les valeurs des propriétés ont continué d’augmenter.

Des enquêtes de marché menées par CBRE et Colliers confirment que la baisse ou la compression des taux d’actualisation est une tendance, amorcée dans les années 1990, qui s’est accélérée après la récession de 2008. Depuis avoir atteint un sommet de près de 10 % en 1990, les taux d’actualisation moyens au pays sont en baisse. À quelques exceptions notables (décrites ci-dessous) près, les taux d’actualisation se sont chiffrés à moins de 6 % en 2018. L’écart entre les taux d’actualisation moyens au Canada et les rendements des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans s’est établi à 367 points de base par rapport à 465 points de base il y a sept ans*. (De fins observateurs surveilleront l’évolution des taux d’actualisation, car les taux d’intérêt dans le marché obligataire varient au fil du temps.)

Compression des taux d’actualisation dans le secteur multirésidentiel

Certains des taux d’actualisation les plus faibles ont été enregistrés dans le secteur des immeubles multirésidentiels. En effet, les immeubles A et B ont récemment commandé des taux d’actualisation de 3,91 % et de 4,45 % respectivement, les investisseurs ayant fait monter les prix des propriétés. (À titre comparatif, il y a un an, les taux d’actualisation de ces catégories d’actifs se chiffraient à 3,96 % et à 4,52 % respectivement.) À l’échelle régionale, c’est à Vancouver où l’on continue de répertorier les taux d’actualisation des immeubles multirésidentiels les plus faibles au pays. Ce marché est suivi de ceux de Toronto, d’Ottawa et de Montréal.

Dans son commentaire concernant le quatrième trimestre de 2018, CBRE a indiqué que « [l]a stabilité du secteur apparaît comme un facteur de plus en plus attrayant aux yeux des investisseurs étant donné la volatilité récente des marchés financiers et l’incertitude économique. L’accroissement des liquidités a provoqué une flambée des prix. Les taux d’actualisation du segment multirésidentiels ont encore les plus bas de tous les types d’actifs au Canada. En outre, les investisseurs sont de plus en plus disposés à sacrifier le rendement initial au profit d’une croissance éventuelle des loyers. »

Compression des taux d’actualisation dans le secteur industriel

La compression est tout aussi évidente dans le secteur industriel. CBRE suggère des taux d’actualisation industriels nationaux variant entre 5,17 % et 6,16 % pour les immeubles industriels de catégories A et B, en baisse par rapport à 5,31 % et 6,31 % respectivement il y a un an.

CBRE souligne que les taux d’actualisation des « actifs industriels ont poursuivi leur tendance à la baisse en raison de la rareté des propriétés mises sur le marché, du renforcement soutenu des indicateurs de base dans pratiquement toutes les régions et des exigences croissantes des secteurs de la distribution et de la logistique qu’alimente l’omniprésence du commerce électronique. »

Résultats mitigés quant aux taux d’actualisation dans le secteur du commerce de détail

Dans le secteur du commerce de détail, l’évolution des taux d’actualisation a été mitigée, reflétant généralement l’évolution des préférences des investisseurs à la lumière de l’évolution des habitudes de consommation des particuliers. Quant aux actifs de détail régionaux, les taux d’actualisation ont maintenu le cap – à 5,23 % – à l’approche de la fin de l’année (par rapport à 5,22 % il y a un an). Voici les résultats pour ce qui est des taux d’actualisation dans d’autres segments : mégacentres, 6,19 % (en hausse par rapport à 6,02 %); pignon sur rue, 5,34 % (en baisse par rapport à 5,42 %); centres de quartier et grande artère, 6,25 % et 3,81 % respectivement (par rapport à 6,13 % et à 3,69 % respectivement il y a un an). Sur le plan géographique, au pays, c’est à Vancouver où les taux d’actualisation ont été les plus faibles dans tous les segments du secteur du commerce de détail à l’exception des centres de quartier : c’est Victoria qui a remporté le titre dans ce segment. Le changement le plus marqué a été observé à Québec : les taux d’actualisation des actifs de détail régionaux ont baissé de 100 points de base au quatrième trimestre de 2018 par rapport au trimestre précédent.

Résultats mitigés également quant aux taux d’actualisation des hôtels et des bureaux

Les taux d’actualisation des propriétés hôtelières ont baissé, en 2018, à entre 7,08 % (centre-ville, services complets) et 8,20 % (banlieue, services limités), par rapport à 7,28 % et à 8,34 % respectivement il y a un an. Par ailleurs, les taux d’actualisation des bureaux ont été stables (4,81 % et 5,63 % respectivement pour les immeubles de bureaux de catégories AA et A situés dans un centre-ville). CBRE a attribué ce résultat aux « indicateurs de vase solides du marché de la location et [à des] prévisions d’une forte hausse des loyers […] »

Ce qui est intéressant dans les données de marché présentées ci-dessus est le fait que la compression des taux d’actualisation s’est produite malgré trois hausses distinctes (bien que faibles) du taux directeur de la Banque du Canada en 2018. En effet, malgré ces hausses du taux directeur, les rendements dans les marchés obligataires ont baissé à compter de novembre 2018 et continuent de baisser en 2019. Cette anomalie a été remarquée par des observateurs du marché ayant fait référence à un aplatissement ou une inversion de la courbe des rendements.

De souligner CBRE dans son numéro de Tendances de l’investissement au Canada du quatrième trimestre : « Si la hausse des taux d’intérêt est digne de mention, le ralentissement du marché obligataire en fin d’année a toutefois calmé les pressions à la hausse sur les taux d’actualisation de l’immobilier pour le moment. »

Bien qu’il soit encore loin d’être certain que la BdC décrète de nouvelles hausses de taux en 2019, le message global que lance la récente évolution des taux d’actualisation est celui-ci : les investisseurs demeurent de l’avis que l’immobilier commercial au Canada représente une réserve de valeur attrayante et stable.

Payer plus cher et en obtenir plus

Aujourd’hui, les immeubles commerciaux coûtent cher. Même des actifs en apparence peu attrayants commandent des prix élevés. Cependant, comme le savent les investisseurs de long terme, ce n’est pas juste le montant que vous payez pour acquérir un actif qui compte. Il faut aussi tenir compte de l’usage que vous en faites par la suite.

First National partage cette philosophie et travaille avec de nombreux acheteurs qui acquièrent des actifs dans l’actuelle conjoncture robuste des prix et qui ont une stratégie bien définie pour en accroître la valeur en en augmentant le revenu d’exploitation net. Souvent, pour ce faire, une stratégie de repositionnement ou de redressement doit être déployée pour accroître le revenu net et, par ricochet, l’évaluation foncière.

Malgré le fait que le repositionnement d’un actif représente une option viable dans le cas de certaines propriétés, dans le cas de nombreuses propriétés, il demeure possible d’acquérir le flux de trésorerie et de « détacher des coupons ».

Puisque ce sont les taux d’actualisation qui déterminent la valeur des immeubles générateurs de revenus, dans une grande mesure, il est important de comprendre les facteurs ayant une incidence sur les taux d’actualisation, les évaluations et les montants des prêts. First National est en mesure de fournir des données fiables à l’égard de ce paramètre afin d’aider ses clients à prendre des décisions éclairées.

Pour plus de données et d’information sur des stratégies de repositionnement immobilier, veuillez consulter votre conseiller First National.

 

*CBRE – T2 2018 Évolution des taux d’actualisation et de l’investissement au Canada – Page 3

Mise à jour sur les taux d’actualisation : la compression se poursuit et voici ce que nous en pensons

  • First National Financial LP

Les taux d’actualisation (revenu net d’exploitation exprimé sous la forme d’un pourcentage du prix d’achat) sont demeurés bas en 2018 et, dans certains marchés et certaines catégories d’actifs, ils ont été comprimés de nouveau, ce qui suggère que les valeurs des propriétés ont continué d’augmenter.

Des enquêtes de marché menées par CBRE et Colliers confirment que la baisse ou la compression des taux d’actualisation est une tendance, amorcée dans les années 1990, qui s’est accélérée après la récession de 2008. Depuis avoir atteint un sommet de près de 10 % en 1990, les taux d’actualisation moyens au pays sont en baisse. À quelques exceptions notables (décrites ci-dessous) près, les taux d’actualisation se sont chiffrés à moins de 6 % en 2018. L’écart entre les taux d’actualisation moyens au Canada et les rendements des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans s’est établi à 367 points de base par rapport à 465 points de base il y a sept ans*. (De fins observateurs surveilleront l’évolution des taux d’actualisation, car les taux d’intérêt dans le marché obligataire varient au fil du temps.)

Compression des taux d’actualisation dans le secteur multirésidentiel

Certains des taux d’actualisation les plus faibles ont été enregistrés dans le secteur des immeubles multirésidentiels. En effet, les immeubles A et B ont récemment commandé des taux d’actualisation de 3,91 % et de 4,45 % respectivement, les investisseurs ayant fait monter les prix des propriétés. (À titre comparatif, il y a un an, les taux d’actualisation de ces catégories d’actifs se chiffraient à 3,96 % et à 4,52 % respectivement.) À l’échelle régionale, c’est à Vancouver où l’on continue de répertorier les taux d’actualisation des immeubles multirésidentiels les plus faibles au pays. Ce marché est suivi de ceux de Toronto, d’Ottawa et de Montréal.

Dans son commentaire concernant le quatrième trimestre de 2018, CBRE a indiqué que « [l]a stabilité du secteur apparaît comme un facteur de plus en plus attrayant aux yeux des investisseurs étant donné la volatilité récente des marchés financiers et l’incertitude économique. L’accroissement des liquidités a provoqué une flambée des prix. Les taux d’actualisation du segment multirésidentiels ont encore les plus bas de tous les types d’actifs au Canada. En outre, les investisseurs sont de plus en plus disposés à sacrifier le rendement initial au profit d’une croissance éventuelle des loyers. »

Compression des taux d’actualisation dans le secteur industriel

La compression est tout aussi évidente dans le secteur industriel. CBRE suggère des taux d’actualisation industriels nationaux variant entre 5,17 % et 6,16 % pour les immeubles industriels de catégories A et B, en baisse par rapport à 5,31 % et 6,31 % respectivement il y a un an.

CBRE souligne que les taux d’actualisation des « actifs industriels ont poursuivi leur tendance à la baisse en raison de la rareté des propriétés mises sur le marché, du renforcement soutenu des indicateurs de base dans pratiquement toutes les régions et des exigences croissantes des secteurs de la distribution et de la logistique qu’alimente l’omniprésence du commerce électronique. »

Résultats mitigés quant aux taux d’actualisation dans le secteur du commerce de détail

Dans le secteur du commerce de détail, l’évolution des taux d’actualisation a été mitigée, reflétant généralement l’évolution des préférences des investisseurs à la lumière de l’évolution des habitudes de consommation des particuliers. Quant aux actifs de détail régionaux, les taux d’actualisation ont maintenu le cap – à 5,23 % – à l’approche de la fin de l’année (par rapport à 5,22 % il y a un an). Voici les résultats pour ce qui est des taux d’actualisation dans d’autres segments : mégacentres, 6,19 % (en hausse par rapport à 6,02 %); pignon sur rue, 5,34 % (en baisse par rapport à 5,42 %); centres de quartier et grande artère, 6,25 % et 3,81 % respectivement (par rapport à 6,13 % et à 3,69 % respectivement il y a un an). Sur le plan géographique, au pays, c’est à Vancouver où les taux d’actualisation ont été les plus faibles dans tous les segments du secteur du commerce de détail à l’exception des centres de quartier : c’est Victoria qui a remporté le titre dans ce segment. Le changement le plus marqué a été observé à Québec : les taux d’actualisation des actifs de détail régionaux ont baissé de 100 points de base au quatrième trimestre de 2018 par rapport au trimestre précédent.

Résultats mitigés également quant aux taux d’actualisation des hôtels et des bureaux

Les taux d’actualisation des propriétés hôtelières ont baissé, en 2018, à entre 7,08 % (centre-ville, services complets) et 8,20 % (banlieue, services limités), par rapport à 7,28 % et à 8,34 % respectivement il y a un an. Par ailleurs, les taux d’actualisation des bureaux ont été stables (4,81 % et 5,63 % respectivement pour les immeubles de bureaux de catégories AA et A situés dans un centre-ville). CBRE a attribué ce résultat aux « indicateurs de vase solides du marché de la location et [à des] prévisions d’une forte hausse des loyers […] »

Ce qui est intéressant dans les données de marché présentées ci-dessus est le fait que la compression des taux d’actualisation s’est produite malgré trois hausses distinctes (bien que faibles) du taux directeur de la Banque du Canada en 2018. En effet, malgré ces hausses du taux directeur, les rendements dans les marchés obligataires ont baissé à compter de novembre 2018 et continuent de baisser en 2019. Cette anomalie a été remarquée par des observateurs du marché ayant fait référence à un aplatissement ou une inversion de la courbe des rendements.

De souligner CBRE dans son numéro de Tendances de l’investissement au Canada du quatrième trimestre : « Si la hausse des taux d’intérêt est digne de mention, le ralentissement du marché obligataire en fin d’année a toutefois calmé les pressions à la hausse sur les taux d’actualisation de l’immobilier pour le moment. »

Bien qu’il soit encore loin d’être certain que la BdC décrète de nouvelles hausses de taux en 2019, le message global que lance la récente évolution des taux d’actualisation est celui-ci : les investisseurs demeurent de l’avis que l’immobilier commercial au Canada représente une réserve de valeur attrayante et stable.

Payer plus cher et en obtenir plus

Aujourd’hui, les immeubles commerciaux coûtent cher. Même des actifs en apparence peu attrayants commandent des prix élevés. Cependant, comme le savent les investisseurs de long terme, ce n’est pas juste le montant que vous payez pour acquérir un actif qui compte. Il faut aussi tenir compte de l’usage que vous en faites par la suite.

First National partage cette philosophie et travaille avec de nombreux acheteurs qui acquièrent des actifs dans l’actuelle conjoncture robuste des prix et qui ont une stratégie bien définie pour en accroître la valeur en en augmentant le revenu d’exploitation net. Souvent, pour ce faire, une stratégie de repositionnement ou de redressement doit être déployée pour accroître le revenu net et, par ricochet, l’évaluation foncière.

Malgré le fait que le repositionnement d’un actif représente une option viable dans le cas de certaines propriétés, dans le cas de nombreuses propriétés, il demeure possible d’acquérir le flux de trésorerie et de « détacher des coupons ».

Puisque ce sont les taux d’actualisation qui déterminent la valeur des immeubles générateurs de revenus, dans une grande mesure, il est important de comprendre les facteurs ayant une incidence sur les taux d’actualisation, les évaluations et les montants des prêts. First National est en mesure de fournir des données fiables à l’égard de ce paramètre afin d’aider ses clients à prendre des décisions éclairées.

Pour plus de données et d’information sur des stratégies de repositionnement immobilier, veuillez consulter votre conseiller First National.

 

*CBRE – T2 2018 Évolution des taux d’actualisation et de l’investissement au Canada – Page 3

Mise à jour sur les taux d’actualisation : la compression se poursuit et voici ce que nous en pensons

  • First National Financial LP

Les taux d’actualisation (revenu net d’exploitation exprimé sous la forme d’un pourcentage du prix d’achat) sont demeurés bas en 2018 et, dans certains marchés et certaines catégories d’actifs, ils ont été comprimés de nouveau, ce qui suggère que les valeurs des propriétés ont continué d’augmenter.

Des enquêtes de marché menées par CBRE et Colliers confirment que la baisse ou la compression des taux d’actualisation est une tendance, amorcée dans les années 1990, qui s’est accélérée après la récession de 2008. Depuis avoir atteint un sommet de près de 10 % en 1990, les taux d’actualisation moyens au pays sont en baisse. À quelques exceptions notables (décrites ci-dessous) près, les taux d’actualisation se sont chiffrés à moins de 6 % en 2018. L’écart entre les taux d’actualisation moyens au Canada et les rendements des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans s’est établi à 367 points de base par rapport à 465 points de base il y a sept ans*. (De fins observateurs surveilleront l’évolution des taux d’actualisation, car les taux d’intérêt dans le marché obligataire varient au fil du temps.)

Compression des taux d’actualisation dans le secteur multirésidentiel

Certains des taux d’actualisation les plus faibles ont été enregistrés dans le secteur des immeubles multirésidentiels. En effet, les immeubles A et B ont récemment commandé des taux d’actualisation de 3,91 % et de 4,45 % respectivement, les investisseurs ayant fait monter les prix des propriétés. (À titre comparatif, il y a un an, les taux d’actualisation de ces catégories d’actifs se chiffraient à 3,96 % et à 4,52 % respectivement.) À l’échelle régionale, c’est à Vancouver où l’on continue de répertorier les taux d’actualisation des immeubles multirésidentiels les plus faibles au pays. Ce marché est suivi de ceux de Toronto, d’Ottawa et de Montréal.

Dans son commentaire concernant le quatrième trimestre de 2018, CBRE a indiqué que « [l]a stabilité du secteur apparaît comme un facteur de plus en plus attrayant aux yeux des investisseurs étant donné la volatilité récente des marchés financiers et l’incertitude économique. L’accroissement des liquidités a provoqué une flambée des prix. Les taux d’actualisation du segment multirésidentiels ont encore les plus bas de tous les types d’actifs au Canada. En outre, les investisseurs sont de plus en plus disposés à sacrifier le rendement initial au profit d’une croissance éventuelle des loyers. »

Compression des taux d’actualisation dans le secteur industriel

La compression est tout aussi évidente dans le secteur industriel. CBRE suggère des taux d’actualisation industriels nationaux variant entre 5,17 % et 6,16 % pour les immeubles industriels de catégories A et B, en baisse par rapport à 5,31 % et 6,31 % respectivement il y a un an.

CBRE souligne que les taux d’actualisation des « actifs industriels ont poursuivi leur tendance à la baisse en raison de la rareté des propriétés mises sur le marché, du renforcement soutenu des indicateurs de base dans pratiquement toutes les régions et des exigences croissantes des secteurs de la distribution et de la logistique qu’alimente l’omniprésence du commerce électronique. »

Résultats mitigés quant aux taux d’actualisation dans le secteur du commerce de détail

Dans le secteur du commerce de détail, l’évolution des taux d’actualisation a été mitigée, reflétant généralement l’évolution des préférences des investisseurs à la lumière de l’évolution des habitudes de consommation des particuliers. Quant aux actifs de détail régionaux, les taux d’actualisation ont maintenu le cap – à 5,23 % – à l’approche de la fin de l’année (par rapport à 5,22 % il y a un an). Voici les résultats pour ce qui est des taux d’actualisation dans d’autres segments : mégacentres, 6,19 % (en hausse par rapport à 6,02 %); pignon sur rue, 5,34 % (en baisse par rapport à 5,42 %); centres de quartier et grande artère, 6,25 % et 3,81 % respectivement (par rapport à 6,13 % et à 3,69 % respectivement il y a un an). Sur le plan géographique, au pays, c’est à Vancouver où les taux d’actualisation ont été les plus faibles dans tous les segments du secteur du commerce de détail à l’exception des centres de quartier : c’est Victoria qui a remporté le titre dans ce segment. Le changement le plus marqué a été observé à Québec : les taux d’actualisation des actifs de détail régionaux ont baissé de 100 points de base au quatrième trimestre de 2018 par rapport au trimestre précédent.

Résultats mitigés également quant aux taux d’actualisation des hôtels et des bureaux

Les taux d’actualisation des propriétés hôtelières ont baissé, en 2018, à entre 7,08 % (centre-ville, services complets) et 8,20 % (banlieue, services limités), par rapport à 7,28 % et à 8,34 % respectivement il y a un an. Par ailleurs, les taux d’actualisation des bureaux ont été stables (4,81 % et 5,63 % respectivement pour les immeubles de bureaux de catégories AA et A situés dans un centre-ville). CBRE a attribué ce résultat aux « indicateurs de vase solides du marché de la location et [à des] prévisions d’une forte hausse des loyers […] »

Ce qui est intéressant dans les données de marché présentées ci-dessus est le fait que la compression des taux d’actualisation s’est produite malgré trois hausses distinctes (bien que faibles) du taux directeur de la Banque du Canada en 2018. En effet, malgré ces hausses du taux directeur, les rendements dans les marchés obligataires ont baissé à compter de novembre 2018 et continuent de baisser en 2019. Cette anomalie a été remarquée par des observateurs du marché ayant fait référence à un aplatissement ou une inversion de la courbe des rendements.

De souligner CBRE dans son numéro de Tendances de l’investissement au Canada du quatrième trimestre : « Si la hausse des taux d’intérêt est digne de mention, le ralentissement du marché obligataire en fin d’année a toutefois calmé les pressions à la hausse sur les taux d’actualisation de l’immobilier pour le moment. »

Bien qu’il soit encore loin d’être certain que la BdC décrète de nouvelles hausses de taux en 2019, le message global que lance la récente évolution des taux d’actualisation est celui-ci : les investisseurs demeurent de l’avis que l’immobilier commercial au Canada représente une réserve de valeur attrayante et stable.

Payer plus cher et en obtenir plus

Aujourd’hui, les immeubles commerciaux coûtent cher. Même des actifs en apparence peu attrayants commandent des prix élevés. Cependant, comme le savent les investisseurs de long terme, ce n’est pas juste le montant que vous payez pour acquérir un actif qui compte. Il faut aussi tenir compte de l’usage que vous en faites par la suite.

First National partage cette philosophie et travaille avec de nombreux acheteurs qui acquièrent des actifs dans l’actuelle conjoncture robuste des prix et qui ont une stratégie bien définie pour en accroître la valeur en en augmentant le revenu d’exploitation net. Souvent, pour ce faire, une stratégie de repositionnement ou de redressement doit être déployée pour accroître le revenu net et, par ricochet, l’évaluation foncière.

Malgré le fait que le repositionnement d’un actif représente une option viable dans le cas de certaines propriétés, dans le cas de nombreuses propriétés, il demeure possible d’acquérir le flux de trésorerie et de « détacher des coupons ».

Puisque ce sont les taux d’actualisation qui déterminent la valeur des immeubles générateurs de revenus, dans une grande mesure, il est important de comprendre les facteurs ayant une incidence sur les taux d’actualisation, les évaluations et les montants des prêts. First National est en mesure de fournir des données fiables à l’égard de ce paramètre afin d’aider ses clients à prendre des décisions éclairées.

Pour plus de données et d’information sur des stratégies de repositionnement immobilier, veuillez consulter votre conseiller First National.

 

*CBRE – T2 2018 Évolution des taux d’actualisation et de l’investissement au Canada – Page 3

Mise à jour sur les taux d’actualisation : la compression se poursuit et voici ce que nous en pensons

  • First National Financial LP

Les taux d’actualisation (revenu net d’exploitation exprimé sous la forme d’un pourcentage du prix d’achat) sont demeurés bas en 2018 et, dans certains marchés et certaines catégories d’actifs, ils ont été comprimés de nouveau, ce qui suggère que les valeurs des propriétés ont continué d’augmenter.

Des enquêtes de marché menées par CBRE et Colliers confirment que la baisse ou la compression des taux d’actualisation est une tendance, amorcée dans les années 1990, qui s’est accélérée après la récession de 2008. Depuis avoir atteint un sommet de près de 10 % en 1990, les taux d’actualisation moyens au pays sont en baisse. À quelques exceptions notables (décrites ci-dessous) près, les taux d’actualisation se sont chiffrés à moins de 6 % en 2018. L’écart entre les taux d’actualisation moyens au Canada et les rendements des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans s’est établi à 367 points de base par rapport à 465 points de base il y a sept ans*. (De fins observateurs surveilleront l’évolution des taux d’actualisation, car les taux d’intérêt dans le marché obligataire varient au fil du temps.)

Compression des taux d’actualisation dans le secteur multirésidentiel

Certains des taux d’actualisation les plus faibles ont été enregistrés dans le secteur des immeubles multirésidentiels. En effet, les immeubles A et B ont récemment commandé des taux d’actualisation de 3,91 % et de 4,45 % respectivement, les investisseurs ayant fait monter les prix des propriétés. (À titre comparatif, il y a un an, les taux d’actualisation de ces catégories d’actifs se chiffraient à 3,96 % et à 4,52 % respectivement.) À l’échelle régionale, c’est à Vancouver où l’on continue de répertorier les taux d’actualisation des immeubles multirésidentiels les plus faibles au pays. Ce marché est suivi de ceux de Toronto, d’Ottawa et de Montréal.

Dans son commentaire concernant le quatrième trimestre de 2018, CBRE a indiqué que « [l]a stabilité du secteur apparaît comme un facteur de plus en plus attrayant aux yeux des investisseurs étant donné la volatilité récente des marchés financiers et l’incertitude économique. L’accroissement des liquidités a provoqué une flambée des prix. Les taux d’actualisation du segment multirésidentiels ont encore les plus bas de tous les types d’actifs au Canada. En outre, les investisseurs sont de plus en plus disposés à sacrifier le rendement initial au profit d’une croissance éventuelle des loyers. »

Compression des taux d’actualisation dans le secteur industriel

La compression est tout aussi évidente dans le secteur industriel. CBRE suggère des taux d’actualisation industriels nationaux variant entre 5,17 % et 6,16 % pour les immeubles industriels de catégories A et B, en baisse par rapport à 5,31 % et 6,31 % respectivement il y a un an.

CBRE souligne que les taux d’actualisation des « actifs industriels ont poursuivi leur tendance à la baisse en raison de la rareté des propriétés mises sur le marché, du renforcement soutenu des indicateurs de base dans pratiquement toutes les régions et des exigences croissantes des secteurs de la distribution et de la logistique qu’alimente l’omniprésence du commerce électronique. »

Résultats mitigés quant aux taux d’actualisation dans le secteur du commerce de détail

Dans le secteur du commerce de détail, l’évolution des taux d’actualisation a été mitigée, reflétant généralement l’évolution des préférences des investisseurs à la lumière de l’évolution des habitudes de consommation des particuliers. Quant aux actifs de détail régionaux, les taux d’actualisation ont maintenu le cap – à 5,23 % – à l’approche de la fin de l’année (par rapport à 5,22 % il y a un an). Voici les résultats pour ce qui est des taux d’actualisation dans d’autres segments : mégacentres, 6,19 % (en hausse par rapport à 6,02 %); pignon sur rue, 5,34 % (en baisse par rapport à 5,42 %); centres de quartier et grande artère, 6,25 % et 3,81 % respectivement (par rapport à 6,13 % et à 3,69 % respectivement il y a un an). Sur le plan géographique, au pays, c’est à Vancouver où les taux d’actualisation ont été les plus faibles dans tous les segments du secteur du commerce de détail à l’exception des centres de quartier : c’est Victoria qui a remporté le titre dans ce segment. Le changement le plus marqué a été observé à Québec : les taux d’actualisation des actifs de détail régionaux ont baissé de 100 points de base au quatrième trimestre de 2018 par rapport au trimestre précédent.

Résultats mitigés également quant aux taux d’actualisation des hôtels et des bureaux

Les taux d’actualisation des propriétés hôtelières ont baissé, en 2018, à entre 7,08 % (centre-ville, services complets) et 8,20 % (banlieue, services limités), par rapport à 7,28 % et à 8,34 % respectivement il y a un an. Par ailleurs, les taux d’actualisation des bureaux ont été stables (4,81 % et 5,63 % respectivement pour les immeubles de bureaux de catégories AA et A situés dans un centre-ville). CBRE a attribué ce résultat aux « indicateurs de vase solides du marché de la location et [à des] prévisions d’une forte hausse des loyers […] »

Ce qui est intéressant dans les données de marché présentées ci-dessus est le fait que la compression des taux d’actualisation s’est produite malgré trois hausses distinctes (bien que faibles) du taux directeur de la Banque du Canada en 2018. En effet, malgré ces hausses du taux directeur, les rendements dans les marchés obligataires ont baissé à compter de novembre 2018 et continuent de baisser en 2019. Cette anomalie a été remarquée par des observateurs du marché ayant fait référence à un aplatissement ou une inversion de la courbe des rendements.

De souligner CBRE dans son numéro de Tendances de l’investissement au Canada du quatrième trimestre : « Si la hausse des taux d’intérêt est digne de mention, le ralentissement du marché obligataire en fin d’année a toutefois calmé les pressions à la hausse sur les taux d’actualisation de l’immobilier pour le moment. »

Bien qu’il soit encore loin d’être certain que la BdC décrète de nouvelles hausses de taux en 2019, le message global que lance la récente évolution des taux d’actualisation est celui-ci : les investisseurs demeurent de l’avis que l’immobilier commercial au Canada représente une réserve de valeur attrayante et stable.

Payer plus cher et en obtenir plus

Aujourd’hui, les immeubles commerciaux coûtent cher. Même des actifs en apparence peu attrayants commandent des prix élevés. Cependant, comme le savent les investisseurs de long terme, ce n’est pas juste le montant que vous payez pour acquérir un actif qui compte. Il faut aussi tenir compte de l’usage que vous en faites par la suite.

First National partage cette philosophie et travaille avec de nombreux acheteurs qui acquièrent des actifs dans l’actuelle conjoncture robuste des prix et qui ont une stratégie bien définie pour en accroître la valeur en en augmentant le revenu d’exploitation net. Souvent, pour ce faire, une stratégie de repositionnement ou de redressement doit être déployée pour accroître le revenu net et, par ricochet, l’évaluation foncière.

Malgré le fait que le repositionnement d’un actif représente une option viable dans le cas de certaines propriétés, dans le cas de nombreuses propriétés, il demeure possible d’acquérir le flux de trésorerie et de « détacher des coupons ».

Puisque ce sont les taux d’actualisation qui déterminent la valeur des immeubles générateurs de revenus, dans une grande mesure, il est important de comprendre les facteurs ayant une incidence sur les taux d’actualisation, les évaluations et les montants des prêts. First National est en mesure de fournir des données fiables à l’égard de ce paramètre afin d’aider ses clients à prendre des décisions éclairées.

Pour plus de données et d’information sur des stratégies de repositionnement immobilier, veuillez consulter votre conseiller First National.

 

*CBRE – T2 2018 Évolution des taux d’actualisation et de l’investissement au Canada – Page 3

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