Il y a 14 ans, Mona et Ash Singh achetaient leur premier immeuble multifamilial de 48 unités à Mississauga. Leur objectif était d’investir tout en gagnant un certain revenu résiduel. Ce premier investissement passif a rapidement donné lieu à un investissement actif. Sous la bannière d’Equity Builders, les Singh ont développé leur portefeuille, qui compte aujourd’hui plus de 1000 unités dans le Grand Toronto et les régions avoisinantes.
Nous nous sommes entretenus pour la première fois avec Mona et Ash en 2018 au sujet des marchés du Grand Toronto et du sud-ouest de l’Ontario, des raisons pour lesquelles ils cherchaient à investir dans la périphérie et des fondements de leur relation de type familial avec First National. Deux ans plus tard, Mona et Ash partagent leurs points de vue sur le marché multirésidentiel, où ils perçoivent des possibilités, leur orientation stratégique et comment les similitudes entre leur culture et celle de First National ont inspiré une évolution naturelle de la relation.
Q : Qu’est-ce qui a le plus changé dans votre industrie et votre entreprise depuis notre dernier entretien en 2018?
AS : C’est certain que nous demeurons prudents à propos du marché. Il y a 20 ans, le marché multirésidentiel était dominé par des familles propriétaires. Aujourd’hui, ce sont les investissements institutionnels qui dominent le marché. Les institutions disposent de capital « patient » et cela a créé un paysage où les taux d’actualisation sont plus bas et les prix, plus élevés. Nous voyons aussi des gens « miser » sur l’appréciation plutôt que de compter sur les liquidités comme stratégie de patience. C’est une proposition précaire.
Q : Quels sont les objectifs de votre entreprise et quelles sont les occasions que vous poursuivez?
AS : Nous nous concentrons à 90 % sur la recherche de valeur ajoutée dans nos actifs courants. Sur le plan stratégique, nous le faisons de deux manières : en réaménageant des terrains supplémentaires et en les repositionnant afin d’en accroître la valeur pour nos locataires actuels. Par exemple, nous possédons un centre commercial à Mississauga. Nous sommes en train d’évaluer un partenariat pour en savoir plus sur le secteur de construction, dans l’objectif éventuel de construire ou de faire modifier le zonage du terrain. Ce changement semble être une transition naturelle dans l’évolution de notre entreprise.
MS : Je m’occupe de la gestion de nos propriétés au quotidien. Le profil de nos locataires a considérablement changé au cours des dix dernières années. Nous remarquons des locataires de meilleure qualité qui ont plus de revenus et qui restent plus longtemps. Par conséquent, nous renforçons réellement notre service à la clientèle, en essayant d’apporter une valeur ajoutée et de créer un sentiment de communauté dans nos immeubles. Jadis, la location était plutôt une stratégie de transition; aujourd’hui, les gens restent 10 ou 15 ans ou déménagent d’un de nos immeubles à un autre selon où ils en sont dans la vie. Pour chaque immeuble et son portrait démographique, nous voulons créer le plus d’impact possible et susciter un sentiment de fierté chez ceux qui y vivent. Par exemple, dans un de nos immeubles, nous avons des locaux de rangement sous-utilisés que nous envisageons de transformer en cubicules, afin que les enfants qui vivent dans l’immeuble puissent avoir un endroit tranquille où étudier.
Q : Quel soutien First National vous apporte-t-il dans la poursuite de vos objectifs au-delà du financement?
AS : Les ressources en matière d’analyse et de données auxquelles First National je donne accès m’impressionnent toujours. Si vous posez des questions, vous avez quelqu’un pour vous soutenir avec des réponses fondées sur des paramètres. Par exemple, j’envisageais une transaction à Sarnia et j'ai appelé Dru pour lui demander des statistiques sur les loyers. Il a répondu à ma demande le jour même. Avoir accès à une équipe d’analystes experts, dont Peter Rajaram et Will Hunter, m’aide à atténuer mes risques plus efficacement. First National a également maîtrisé une culture centrée sur le client et elle en prend soin jour après jour. Notre relation avec Dru et Jeremy est plus qu’une simple relation d’affaires. N’importe qui peut exécuter un prêt, mais un véritable partenariat est une toute autre proposition.
MS : Nous recevons toujours un retour d’information honnête sur les transactions que nous envisageons. Dans le cas d’une récente transaction, Moray s’est mis de la partie et nous a présenté les pour et les contre. Le fait de pouvoir accéder à ce niveau de soutien est inestimable. First National est en quelque sorte une famille pour nous. Nous sentons qu’il existe une véritable amitié hors du cadre des affaires.
Q : Qu’est-ce que vous appréciez le plus en ce qui concerne votre relation avec Dru et Jeremy?
AS : Il règne une confiance mutuelle. Dru et Jeremy ont confiance que nous faisons des investissements judicieux parce que nous sommes des exploitants professionnels ayant fait leurs preuves. Aussi, je respecte la manière dont First National promeut au sein de l’entreprise, ce qui est une valeur que nous partageons. Jesse a grandi avec l’entreprise et a récemment profité d’une occasion en or pour s’installer en Colombie-Britannique afin d’aider First National à développer la présence dans cette province.
MS : Nos cultures et nos valeurs sont très similaires. Lorsque nous avons rencontré Jeremy, Dru et Jesse et que nous avons appris à les connaître en tant que personnes, il était clair que nos définitions du succès ne se limitent pas à la stricte question du financement. Cela m’a donné encore plus de confiance en notre partenariat. Aussi, le roulement du personnel est très faible. Avec un tel niveau de cohérence, nous n’avons pas besoin d’expliquer nos activités ou de mettre quelqu’un au courant de nos dossiers tous les deux ou trois ans.
Q : Qu’est-ce qui motive First National, selon vous, au sein de votre relation?
AS : First National a une mentalité de gagnant-gagnant. Si nous continuons de développer notre portefeuille et d’atteindre nos objectifs, nous sommes tous gagnants. Quand j’ai la possibilité de m’asseoir avec Moray pour discuter de la stratégie de développement d’une transaction, les deux entreprises en sortent gagnantes. Lorsque vous voulez vraiment que vos clients se portent bien, vous vous porterez bien aussi. First National a une mentalité de croissance agressive comme nous, mais ne nous met jamais en péril en nous exposant à des risques excessifs.
MS : Aujourd’hui, je décrirais notre relation avec First National comme « intense et simple ». La façon dont nous travaillons ensemble est simple, car la relation est établie et solide. Nous savons ce qui est attendu de nous, et First National sait ce que nous sommes en mesure de livrer. Nous n’avons pas levé le pied en matière de croissance ou d’ambition, mais tout se fait sans difficultés. Nous le disons tout le temps et nous continuerons de le dire. Nous ne serions pas là où nous sommes aujourd’hui sans apport de First National.