Depuis 1968, la marque Mike Geric Construction est synonyme de qualité et de communauté. La compagnie a vu le jour comme constructeur de maisons unifamiliales à Victoria, où elle était particulièrement active dans le quartier Royal Oak et les quartiers environnants. Lorsqu’Ed Geric s’est joint à la compagnie il y a 20 ans, il a commencé à réorienter la compagnie vers la construction d’immeubles multifamiliaux et notamment de copropriétés. Pour Ed, il était essentiel de maintenir le même niveau de qualité dans ses immeubles en copropriété qui avait fait le renom de Mike Geric Construction dans le marché des maisons unifamiliales. Il reconnaît que l’achat d’une maison représente un investissement financier considérable et il veut s’assurer que chaque acheteur en a pour son argent lorsqu’il opte pour une propriété construite par Mike Geric Construction.
Alors qu’Ed était enfant, son père Mike lui avait appris à travailler fort, à livrer un produit de qualité et à ne jamais couper les coins ronds. Lorsqu’Ed s’est joint à la compagnie après avoir travaillé comme comptable agréé, c’était important pour lui d’aller « sur le terrain » et d’apprendre les rouages de l’entreprise. Au cours de ses premières années, il a passé la majorité de son temps sur les chantiers, muni d’une ceinture porte-outils, afin d’apprendre sur le terrain ce que signifiait donner vie à la vision de la qualité de Mike Geric Construction. Il s’efforce d’inculquer cette même valeur à tous ses employés et les encourage à se rendre sur les chantiers, à comprendre ce que fait la compagnie et à voir de leurs propres yeux ce qui explique la qualité ayant fait le renom de Mike Geric Construction.
Kevin Norman est comptable agréé de formation. Il s’est joint à Mike Geric Construction en 2016, après avoir passé trois ans et demi à l’emploi d’un autre promoteur local et cinq ans à l’emploi d’une société de placement hypothécaire.
Ed et Kevin partagent leurs perspectives uniques sur le marché de Victoria, la vision de croissance de Mike Geric Construction et les raisons pour lesquelles ils apprécient la souplesse dont First National fait preuve ainsi que son engagement à l’égard du dialogue, du partage d’idées et du raffinement de concepts.
Ed Geric, président
Quelles sont vos perspectives concernant le marché de Victoria et son avenir?
EG : Les quatre ou cinq dernières années ont été plutôt rocambolesques dans l’Ouest. Depuis récemment, des acheteurs semblent un peu moins pressés qu’il y a peut-être 18 mois, mais le marché est stable. Les gens s’intéressent au produit, mais prennent tout simplement plus de temps [avant de passer à l’action].
À Victoria, c’est différent. Nous n’avons pas l’inventaire ou encore la masse d’immeubles que vous trouverez à Vancouver. Cependant, à mon avis, Victoria est un joyau qui mérite d’être découvert. Nous commençons à observer un nombre grandissant de déménagements de Vancouver à Victoria. Et des promoteurs de Vancouver commencent à s’intéresser plus activement à l’île. Il se livre donc une concurrence croissante pour les terrains et les propriétés. Par exemple, j’ai misé 6 millions de dollars pour acquérir une propriété à Sydney et je n’étais même pas près. C’est un promoteur de Vancouver qui l’a acquise pour 10 millions de dollars.
Quelle est votre vision en matière de croissance?
EG : Nous nous concentrons sur trois secteurs clés pour alimenter notre croissance : les appartements sur mesure, le logement abordable et les approches de développement modernisées.
Forts de notre expérience dans le marché des copropriétés, nous comprenons très bien la réalité démographique des retraités et des personnes à la recherche d’un logement moins grand. Nous avons des acheteurs âgés dans la soixantaine ou de 70 ans et plus qui nous achètent des condos d’une valeur d’un million de dollars. Nombre d’autres ne veulent pas investir dans un condo. Ils refusent les responsabilités associées au statut de propriétaire, mais recherchent le luxe d’une propriété haut de gamme. Ils peuvent facilement se permettre des loyers de trois ou quatre mille dollars par mois. Toutefois, leur difficulté est de trouver le produit immobilier qui leur offre les dimensions et les commodités qu’ils recherchent. Nous voulons proposer des immeubles locatifs dont la qualité est de beaucoup supérieure à ce qui est actuellement disponible sur le marché.
Les municipalités poussent beaucoup pour le logement abordable et veulent constamment savoir si nous intégrons des unités de logement abordable dans nos nouveaux projets de lotissement. À l’heure actuelle, nous évaluons quelques propriétés dans l’optique d’établir la faisabilité d’en faire des unités de logement abordable. Cependant, je pense que les municipalités et la province devront adopter une vision à plus long terme et jouer un plus grand rôle dans le développement du logement abordable à Victoria.
Les jeunes nous forcent à penser différemment en matière de développement, de durabilité, de matériaux et de conception. Nous faisons un effort concerté pour moderniser nos approches de développement et nous distancer de la mentalité du statu quo. Récemment, nous avons conclu un partenariat avec une entreprise appelée Arise Developments. Son équipe a une vision très claire de ce que les jeunes cherchent. Cette collaboration me dynamise. Nous commençons à envisager à quoi ressembleront les unités dans dix ans en fonction des modes de vie des jeunes et des développements technologiques et environnementaux. Par exemple, pensez aux voitures électriques.
Comment First National soutient-elle votre vision grâce à son approche d’être plus qu’un simple prêteur?
EG : First National cherche continuellement à établir comment elle peut nous aider et quels sont les projets que nous avons sur la table. Notre initiateur, Paul Steckler, tient à participer avec nous à la planification et à y contribuer des idées et des solutions de rechange. À l’étape de la planification, la collaboration et l’idéation sont très utiles.
Traditionnellement, vous avez le changement de zonage, le permis de construire et le permis d’aménagement en place avant même de communiquer avec un prêteur. Il est même possible que vous ayez des unités vendues en prévente. À un tel stade, votre marge de manœuvre est réduite et cela peut nuire à la valeur du forfait de financement.
Le fait de discuter d’idées tôt dans le processus me donne de nouvelles perspectives en matière de planification, de développement et de conversations avec l’équipe immobilière. C’est aussi à ce moment-là où j’ai le plus de flexibilité pour apporter des changements ou faire des ajustements susceptibles d’optimiser le projet.
Ce type de participation me donne ainsi l’impression que First National fait partie de mon équipe. Nos discussions ne se limitent pas aux taux et aux frais. On ressent un véritable intérêt pour notre projet, son progrès, les solutions dont nous pouvons avoir besoin et nos plans futurs.
Quant à votre relation avec First National, qu’est-ce qui ressort le plus dans votre esprit?
EG : Jusqu’à maintenant, nous avons collaboré avec First National sur un seul projet. Ça s’est très bien passé. Le marché était favorable, mais nous avons néanmoins eu à relever un défi plutôt considérable. First National a su faire preuve de souplesse. Pendant que nous travaillions à résoudre la difficulté avec Paul, il ne nous a jamais parlé en termes d’un service ou un autre. La solution passait par un concept global et une approche.
Maintenant que la conjoncture du marché commence à changer, je prévois que nous devrons travailler encore plus fort et plus intelligemment pour conclure des transactions. Cependant, j’ai confiance que les transactions que nous conclurons avec l’aide de First National le seront de façon collaborative et respectueuse de nos besoins. Contrairement à d’autres prêteurs, First National ne tente pas de nous imposer des structures rigides. Alors, même si la collaboration risque de se complexifier un peu, je demeure optimiste, car je suis convaincu que la pensée coopérative donne naissance à de grandes idées.
Aussi, j’aime le fait que First National possède beaucoup de connaissances locales. En ma qualité de promoteur établi depuis 50 ans à Victoria, je comprends ce marché à fond et j’y ai une connaissance de première main. Nombre de prêteurs nationaux appliquent des politiques standards sans égard à la région ou la localité. Pour moi, il est fondamental de faire affaire avec un prêteur ayant une présence locale et pouvant personnaliser son offre en fonction de la réalité locale.
Kevin Norman, vice-président des finances
Quelles sont vos perspectives concernant le marché de Victoria et son avenir?
KN : Victoria jouit d’une économie forte et sa population continue de croître. Nous voyons arriver des gens de Vancouver aux prises avec des problèmes d’abordabilité ainsi que des retraités en provenance de l’Alberta et de l’Ontario. Chose certaine, la demande dépasse l’offre, surtout lorsqu’il est question de constructions neuves. Le taux d’inoccupation se chiffre actuellement à environ 0,5 %.
Évidemment, comme Victoria est sur une île, les terrains n’abondent pas. Nous commençons à observer une hausse des prix et le discours sur l’abordabilité se corse. Il y a une tendance croissante vers l’érection d’immeubles sur des terrains intercalaires et la densification là où pouvaient se trouver jadis des maisons unifamiliales ou d’autres types d’immeubles.
Où se trouvent les possibilités selon vous?
KN : Comme la demande continue de dépasser l’offre, le développement offre une importante occasion à Victoria. Nous axons nos efforts sur les centres des municipalités, près des centres commerciaux et des plaques tournantes du transport. Ce sont des endroits idéaux pour la densification, surtout en ce qui concerne les milléniaux et les personnes à la recherche d’un logement moins grand.
Quelle est votre vision en matière de croissance?
KN : Nous cherchons à acquérir des terrains au centre-ville des municipalités, où nous pourrons bâtir des communautés intégrant le transport en commun, une offre de magasinage et la possibilité de se procurer des biens de première nécessité. Le marché foncier devient de plus en plus concurrentiel, car des promoteurs de Vancouver ont commencé à y faire des acquisitions. Malgré la pression accrue sur des promoteurs locaux comme nous, ce sont nos antécédents locaux qui nous permettent de plus en plus de nous démarquer. Mike Geric Construction jouit d’une solide réputation : nous sommes des bâtisseurs de communautés fortes et de quartiers dynamiques.
Comment First National soutient-elle votre vision grâce à son approche d’être plus qu’un simple prêteur?
KN : Notre initiateur, Paul Steckler, a déjà été à ma place. Lorsque je m’entretiens avec lui, j’ai l’impression de m’entretenir avec un collègue. Il m’offre d’excellents sons de cloche sur mes idées et me présente de nouveaux concepts auxquels je n’ai peut-être pas pensé. Travailler avec quelqu’un ayant été à ma place est vraiment rafraîchissant. Je n’essaie pas constamment de lui vendre des projets. Nous discutons ensemble de façons de faire fonctionner des projets, d’améliorer et de raffiner des concepts. Ultimement, cela contribue à façonner et à simplifier la structure de financement. Paul a une perspective unique grâce à sa capacité de voir les choses de la perspective du client et de celle du prêteur à la fois. Avoir une telle voix à la table est incroyablement avantageux pour ce que nous tentons d’accomplir.
Comment First National a-t-elle travaillé avec vous pour trouver des solutions de rechange, au besoin?
KN : C’est absolument ce que First National a fait dans le cas de la quatrième phase de notre projet Travino. Nous nous sommes trouvés dans une situation difficile et First National nous a présentés une solution qui fonctionnait pour nous.
Nous avions travaillé avec le même prêteur pour les deuxième et troisième phases. Et nous prévoyions faire affaire avec lui de nouveau pour la phase 4. Dans le cas des phases précédentes, nous avions lancé une campagne de prévente et exigions un dépôt de seulement 25 000 $. C’est donc le même scénario que nous avons proposé pour notre quatrième phase.
Toutefois, le scénario posait problème à notre prêteur existant, car il se jugeait exposé à des risques trop élevés. Par conséquent, à la dernière minute, nous avons dû trouver une solution de rechange.
Paul avait tenté de communiquer avec moi. Je lui ai téléphoné et expliqué notre situation. Nous avons eu une excellente discussion et avons partagé une foule d’idées. Je lui ai expliqué que nous avions déjà vendu 30 unités grâce à ce scénario de dépôt.
Tout de suite, Paul a voulu travailler en collaboration avec nous et tout savoir sur notre projet : le nombre de préventes que nous avions conclues, le raisonnement derrière le montant fixé pour notre dépôt prévente et le profil de nos acheteurs. La dernière chose que nous voulions faire était de devoir retourner à nos acheteurs pour leur demander un dépôt plus élevé en raison de problèmes de financement.
Au bout du compte, nous avons réussi à obtenir le financement dont nous avions besoin. En fait, nous avions besoin d’un minimum de 31 millions de dollars en financement. Cependant, Paul nous a aidés à obtenir 34 millions de dollars en faisant reconnaître la valeur nette que nous détenions dans les phases précédentes. Ce montant additionnel s’est avéré bénéfique pour la dernière phase du projet. Ainsi, nous avons pu respecter tous nos dépôts prévente initiaux et concevoir une campagne différente pour nos préventes restantes qui répondait à nos besoins et aux exigences de crédit de First National.
À l’heure actuelle, plus de 80 % des unités du projet ont été vendues. Et nous n’avons pas eu à exiger plus d’argent des acheteurs ayant déjà versé un dépôt. Cela aurait pu susciter des inquiétudes parmi les acheteurs et ternir notre réputation.
Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation avec First National?
KN : Ma relation avec Paul est un véritable partenariat qui repose sur le partage d’idées en continu. J’ai toujours l’impression qu’il veut vraiment faire tout ce qu’il peut faire pour assurer la réussite de nos projets. Mais il ne nous dit pas toujours oui pour autant. Si Paul juge qu’un projet donné ne cadre pas avec le modèle de First National, il m’en fait part tout de suite. Je suis capable de vivre avec un refus. Par contre, je ne veux pas investir trop de temps inutilement avant d’en arriver à une telle conclusion.
Lorsque nous discutons de nos projets, Paul ne ferme jamais la porte. Il nous conseille sur ce que nous pourrions faire ou comment nous pourrions rendre un forfait plus attrayant. Je trouve son introspection extraordinairement utile, car elle nous aide à améliorer nos concepts existants. Et, comme j’ai déjà mentionné, Paul a déjà été à ma place, ce qui représente pour moi un véritable avantage. Sa compréhension de mes exigences, mes livrables, mes attentes et mes difficultés est un net avantage pour le processus.