Les 2 et 3 décembre 2020, des propriétaires, promoteurs et prêteurs du marché canadien de l’immobilier commercial se sont réunis virtuellement pour la conférence signature de fin d’année Toronto Real Estate Forum. Dans le cadre d’une table ronde d’experts intitulée « How Much Risk Is Facing Capital And Debt Markets In 2021: Where Are Spreads, Cost, Availability And Sources Heading? », Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux de First National, a mis de l’avant les observations suivantes.
On s’attend à ce que 2021 commence comme 2020 s’est terminée, soit avec un marché hypothécaire très liquide. Après une brève pause en mars et en avril pour quelques compagnies d’assurance et régimes de retraite sur la touche, le marché de la dette a repris en mai et demeure très liquide à ce jour. Ce scénario est très différent de ce qui s’est passé pendant la crise financière, lorsque les banques ont adopté une position sans risque.
Pour First National, la croissance est au rendez-vous. Bien qu’il soit actif principalement dans le marché multirésidentiel, First National est un prêteur qui soutient un large éventail d’actifs et dispose de sources de financement profondes et diversifiées. Les coupons à forfait demeurent très bas, à l’avantage des emprunteurs. Les écarts sont revenus à un niveau légèrement supérieur à celui qui prévalait avant la COVID.
La souscription d’actifs a sensiblement changé et cela a eu pour effet de fragmenter le marché de la dette. Les prêteurs ont adopté une approche cloisonnée au détriment de l’immobilier de vente au détail et des espaces de bureaux que certains prêteurs considèrent comme des « zones d’interdiction aérienne ». Par conséquent, il faudra être plus structuré pour faire approuver une transaction d’achat d’espaces de bureaux ou d’immobilier de vente au détail, et ce, à des prix plus élevés que par le passé.
Les prêteurs sont bien plus intéressés par la situation de trésorerie potentielle d’une propriété que par les taux de capitalisation initiaux. Les prêteurs ont intensifié leur examen des modèles de flux de trésorerie actualisés sur deux et trois ans pour chaque bien immobilier qu’ils souscrivent.
La SCHL continue de jouer un rôle très important au fonctionnement du marché des immeubles multifamiliaux. L’organisme national de l’habitation soutient quelque 90 % du marché et a connu un volume de demandes record en 2020. Par conséquent, il faut compter plus de temps pour faire approuver des transactions. First National aide avec des prêts-relais conventionnels qui peuvent être convertis en prêts à terme assurés par la SCHL lorsque disponibles.
Des fonds considérables sont disponibles pour les bons projets de construction d’un océan à l’autre. First National dispose actuellement de quelque 2 milliards de dollars pour des projets de construction d’un océan à l’autre et l’activité de construction sera probablement forte dans un avenir prévisible.
Les taux de location des plus récentes nouvelles constructions que First National a financées ont atteint ou légèrement dépassé les prévisions. Toutefois, les facteurs alimentant la demande d’appartements de luxe sont moins influents en raison des restrictions et des fermetures de frontières imposées par la pandémie.
L’avenir favorisera la construction dans les marchés de l’immobilier industriel et de l’immobilier multifamilial. Il existe un besoin important pour ces deux types d'actifs partout au Canada et First National sera là pour soutenir les promoteurs.
Règle générale, la santé et le bien-être du marché commercial dépendent à ce jour du soutien gouvernemental et de mesures réglementaires. Tant que la COVID-19 restera une menace, les marchés des capitaux et l’économie dans son ensemble dépendront de mesures de relance budgétaire et de stimulation monétaire. Il sera important de suivre de près les changements apportés aux initiatives de soutien gouvernementales au cours des prochains mois et, en particulier, le succès du programme de soutien aux petites entreprises.
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