La densification urbaine alimente la prochaine vague de développement immobilier dans la ville de Québec

Un changement de cap est en cours dans le développement immobilier de la ville de Québec. Bien que l’expansion en périphérie se poursuive, une part croissante de la nouvelle offre résidentielle provient désormais du redéveloppement de sites existants ainsi que de terrains et d’immeubles sous-utilisés dans des secteurs établis, ouvrant ainsi une nouvelle phase d’investissement multifamilial dans la ville.

Fondée en 1608, la ville de Québec est l’une des plus anciennes villes d’Amérique du Nord et la deuxième plus grande ville de la province après Montréal, avec une population métropolitaine d’environ 850 000 habitants. Malgré sa taille, de nombreux résidents qui grandissent à Québec y demeurent toute leur vie, ce qui confère à la municipalité un fort sentiment d’appartenance et un caractère de proximité. Les acteurs locaux du secteur immobilier décrivent d’ailleurs souvent leur marché comme un « grand village ».

Le logement locatif construit expressément à cette fin, historiquement dominé par des promoteurs privés locaux, attire maintenant davantage de capitaux institutionnels et de fonds soutenus par des régimes de retraite, alors que le marché locatif de la ville de Québec demeure l’un des plus serrés au Canada.

Le taux d’inoccupation des appartements s’est maintenu entre 1 % et 2 % au cours des dernières années. Comparativement à des marchés canadiens de plus grande taille comme Toronto, Vancouver et Montréal, la ville de Québec bénéficie de coûts fonciers et de coûts de développement relativement plus faibles, ce qui contribue à maintenir la viabilité financière des projets malgré la hausse persistante des coûts de construction et des taux d’intérêt.

À Québec, une tendance liée au mode de vie des résidents de longue date âgés de 55 ans et plus contribue également à stimuler une nouvelle vague de développement résidentiel multifamilial. Ce groupe, qui choisit de quitter sa maison afin de réduire ses responsabilités d’entretien, recherche un mode de vie plus simple, avec un accès facile aux restaurants, cafés et services de proximité.

Cette tendance, combinée à une demande croissante de la part des étudiants universitaires et des jeunes professionnels pour un mode de vie plus urbain, accélère la densification dans des secteurs situés à une quinzaine de minutes du centre-ville. Les nouveaux projets combinent densité résidentielle, commerces, services et usages communautaires, notamment sous forme de communautés à usage mixte de 800 à 1 000 unités, apportant une nouvelle échelle de développement multifamilial à la ville historique.

Cette activité se concentre principalement dans plusieurs secteurs, notamment la zone de redéveloppement du centre commercial Fleur de Lys à Vanier, le quartier en revitalisation de Saint-Roch au centre-ville, ainsi que le corridor de Sainte-Foy à proximité de l’Université Laval.

Les conversions de bureaux en logements commencent également à émerger dans la ville de Québec, particulièrement dans des immeubles de bureaux plus anciens où les taux de vacance ont augmenté. Parmi les exemples notables figure l’immeuble situé au 880 chemin Sainte-Foy, dans le quartier Montcalm, qui devrait être transformé en plus de 300 logements, ainsi que la conversion de l’ancien immeuble de la Banque Royale du Canada au 700 place D’Youville en environ 115 unités résidentielles.

Bien que ce type de conversion demeure encore relativement limité à Québec et soit souvent complexe à réaliser en raison des coûts élevés et des défis techniques liés à la reconfiguration des planchers et des systèmes mécaniques, ces projets démontrent que la reconversion d’immeubles de bureaux vieillissants pourrait devenir un levier efficace pour répondre à la demande résidentielle dans des secteurs commerciaux déjà bien desservis.

Dans la même veine, la rénovation et le repositionnement d’immeubles locatifs plus anciens deviennent également plus fréquents, particulièrement dans des quartiers établis comme Limoilou, Vanier et certaines parties de Sainte-Foy, où plusieurs immeubles datent des années 1960 à 1980. Plusieurs de ces actifs sont acquis puis modernisés par des investisseurs qui cherchent à revaloriser leur parc immobilier au moyen de rénovations d’unités et d’améliorations aux immeubles.

Cela dit, la majorité de la nouvelle offre locative qui arrive sur le marché provient encore de projets de construction neuve, notamment des immeubles résidentiels de moyenne hauteur et des projets à usage mixte à dominante résidentielle.

Un exemple marquant est le redéveloppement de Fleur de Lys par Trudel Corporation, un projet évalué à 1,5 milliard de dollars qui transformera l’ancien centre commercial Fleur de Lys, un site d’environ 3 millions de pieds carrés situé dans le secteur nord de la ville de Québec, en un véritable quartier à part entière. Une fois complété, le projet devrait ajouter environ 3 500 unités résidentielles, 700 000 pieds carrés d’espaces commerciaux, 300 000 pieds carrés de bureaux, un hôtel, un campus universitaire et de nouveaux espaces verts.

Un autre exemple de cette approche de densification à usage mixte, à une échelle plus modeste que Fleur de Lys, est le nouveau projet de DMA et Ivanhoé Cambridge à Laurier Québec. Ce développement ajoutera un immeuble locatif résidentiel de 276 unités ainsi que trois espaces commerciaux sur un site commercial existant.

Bien que l’activité de construction demeure soutenue dans la ville de Québec, l’évolution des conditions de marché pousse plusieurs promoteurs à adopter une approche plus prudente à l’approche de 2026 et de 2027, ce qui ralentit le volume de nouvelles mises en chantier comparativement aux deux ou trois dernières années.

Certains promoteurs adoptent une posture d’attente, tandis que d’autres révisent leurs plans et leurs hypothèses financières afin de s’assurer que leurs prochains projets demeurent viables. Parmi les facteurs qui influencent cette prudence figurent le ralentissement de l’immigration dans la province, les restrictions visant les étudiants internationaux ainsi que la pression croissante sur les coûts de construction.

Bien que le marché locatif demeure relativement stable comparativement à d’autres grandes villes, le resserrement des critères de financement de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ainsi que l’évolution des exigences du programme APH Sélect exercent également de nouvelles pressions sur les montages financiers des projets, qu’il s’agisse de mises de fonds plus élevées ou de critères de souscription plus conservateurs.

Malgré ces vents contraires, la demande globale pour le développement résidentiel multifamilial dans les secteurs centraux de la ville de Québec devrait demeurer forte, alors que la population locale continue de rechercher de nouvelles options d’habitation dans des secteurs plus urbains et que les coûts de développement y demeurent relativement inférieurs à ceux observés dans plusieurs grands marchés canadiens.

Le port historique de Québec, son architecture distinctive et sa forme urbaine compacte en font également un milieu de vie unique et attrayant. À cela s’ajoute une communauté immobilière locale soudée, qui favorise un environnement d’affaires stable et des partenariats solides entre les différents intervenants du marché. C’est l’ensemble de ces facteurs qui, à mon avis, continuera de soutenir un environnement d’investissement immobilier stable et résilient dans la ville de Québec.