Le budget majore les émissions d’obligations hypothécaire (OHC) et ouvre la porte à d’autres développements intéressants

  • Paul Uffelmann, vice-président des marchés de capitaux

La majoration de 20 milliards de dollars de l’émission annuelle d’Obligations hypothécaires du Canada (« OHC ») a été l’une des annonces phares faites mardi dernier dans le cadre du dépôt du budget fédéral. C’est un formidable développement qui intervient à un moment où la demande de prêts titrisés de 5 ans assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (« SCHL ») de la part d’emprunteurs est élevée. Les OHC sont la principale source de financement pour la construction d’immeubles de logements locatifs au Canada, de sorte que ce changement soutiendra l’offre de logements et leur abordabilité.

Certains détails importants n’ont pas encore été rendus publics, notamment la répartition des durées des émissions supplémentaires (5 ans, 10 ans ou autres). Dans un scénario idéal, cette répartition sera assez dynamique et permettra une certaine adaptation à l’évolution des conditions du marché et des préférences des emprunteurs. Vu l’état actuel du marché, la mesure la plus efficace consisterait à maximiser les émissions à 5 ans au cours des quelques prochains trimestres. Nous nous attendons à ce que la SCHL apporte des éclaircissements à ce sujet dans les semaines à venir.

Il est probable que l’écart entre l’OHC et l’obligation du Canada (GOC)  ne se soit pas encore stabilisé. La réaction initiale du marché a été un élargissement des écarts d’environ 1 point de base. Cependant, l’augmentation de 60 à 80 milliards de dollars de l’émission annuelle, n’est pas associée à une plus grande participation du Gouvernement fédéral qui limite ses achats à 30 milliards de dollars par année, comparativement à maintenir un ratio de 50 % lors des deux dernières années (si vous souhaitez comprendre son raisonnement, un document publié par le Bureau du directeur parlementaire du budget le 30 octobre vous aidera à le comprendre). Cette nouvelle limitation du gouvernement représente un changement majeur et on verra comment le marché sera en mesure de gérer le volume additionnel. Nous pourrions assister à de nouveaux mouvements des écarts une fois que nous aurons une meilleure idée du volume des nouvelles émissions à 5 ans par rapport aux émissions à 10 ans.

Un autre élément du budget qui n’a pas fait l’objet d’autant d’attention, mais qui pourrait être encore plus important, est le suivant : « Dans le budget de 2025, le gouvernement propose de modifier la Loi nationale sur l’habitation afin de faire passer le plafond des garanties en vigueur de la SCHL à 1 billion de dollars et dissocier celui-ci du plafond d'assurances en vigueur de la Société. » (Si vous l’avez manqué, vous trouverez cet élément à l’annexe 5 – Mesures législatives). Le gouvernement et la SCHL disposent ainsi de la souplesse nécessaire pour apporter des changements qui auront une incidence générale sur le financement de tous les prêts hypothécaires assurés au Canada.

Permettez-moi d’entrer un peu dans le vif du sujet. La limite de 1 billion de dollars régit notamment le montant maximal de titres hypothécaires en vertu de la Loi nationale sur l’habitation (« TH LNH ») qui peuvent être en circulation à tout moment donné. Les TH LNH représentent une importante source de financement assuré dans les secteurs des logements individuels et des immeubles de logements locatifs*. Le gouvernement et la SCHL gèrent cette situation en fixant la limite de nouveaux TH LNH pouvant être émis chaque année; cette limite est fixée à 170 milliards de dollars en 2025.

La dernière fois que les émissions d’OHC ont été augmentées, la limite annuelle des TH LNH a été relevée d’un montant équivalent, de sorte que de nombreux acteurs du marché s’attendent à une augmentation d’au moins 20 milliards de dollars des TH LNH. Toutefois, l’augmentation des cautionnements en vigueur donne au gouvernement et à la SCHL la possibilité de les augmenter davantage. Toute augmentation supérieure à 20 milliards de dollars bénéficierait en grande partie aux emprunteurs dans le secteur des logements individuels assurés, dont des premiers acheteurs.

Cette nouvelle limite ouvre également la possibilité pour la SCHL de revoir une limite encore plus obscure : le seuil annuel des cautionnements, fixé à 9 milliards de dollars. Il s’agit du montant de TH LNH qu’un émetteur ou prêteur individuel peut émettre au-delà duquel une pénalité est prélevée. Cette pénalité a toujours eu pour effet de modérer la croissance de plus petits prêteurs hypothécaires tout en ayant peu d’incidence sur la capacité des plus grandes banques à utiliser pleinement le programme des TH LNH. Alors qu’à la fois le budget et de récents discours de la Banque du Canada soulignent la nécessité d’élargir le choix et la concurrence dans le secteur des services financiers, certains acteurs du marché espèrent que le seuil donnant lieu à la pénalité de 9 milliards de dollars sera revu à la hausse ou carrément aboli.

Voici l’essentiel (au cas où vous êtes arrivé jusqu’ici dans votre lecture) : l’augmentation de 20 milliards de dollars de l’émission d’OHC est une excellente nouvelle et le fait de donner à la SCHL la possibilité de faire d’autres changements pourrait avoir une incidence tout aussi importante!

Votre représentant First National est prêt à discuter avec vous de ces changements et de vous aider à réfléchir à vos prochaines étapes. Passez un excellent week-end!

 

* Je sais que j’ai affirmé précédemment que les OHC sont la principale source de financement dans le secteur des immeubles de logements locatifs collectifs et que cela semble un peu contradictoire, mais les TH LNH sous-tendent les OHC, alors les deux affirmations sont véridiques.

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