En 2021, le marché canadien du financement de l’immobilier commercial connaît l’une de ses meilleures années jamais enregistrées, les taux d’intérêt bas stimulant une importante activité hypothécaire. Quelle sera la durée de cette période faste et à quoi les emprunteurs doivent-ils s’attendre en 2022? Voilà les questions que nous avons posées au début de novembre à Jeremy Wedgbury, vice-président directeur Prêts hypothécaires commerciaux, et à Thomas Kim, vice-président et directeur général, Marchés de capitaux, de First National. Leurs réponses suivent.
Jeremy, commençons par une analyse de 2021. Qu’est-ce que vous voyez?
Le marché a été exceptionnellement solide et je vais utiliser les niveaux de rendement de First National les plus récents comme indicateurs. Notre portefeuille total de prêts hypothécaires a atteint un niveau record de 122,3 milliards de dollars au 30 septembre, contre 117,1 milliards de dollars en 2020. Sur ce montant, 37,6 milliards de dollars étaient détenus sous forme de prêts hypothécaires commerciaux, ce qui constitue également un nouveau record et une augmentation de 10 % par rapport à l’année précédente. Ce qui me satisfait le plus, c’est que cette croissance a été réalisée malgré le retour de certains concurrents dans le segment des prêts hypothécaires commerciaux qui avaient réduit leurs activités de prêt au cours des premiers trimestres suivant le début de la pandémie. First National a plutôt choisi d’être un partenaire fiable pour les emprunteurs. C’est notre tradition et nous sommes récompensés pour ça.
Qu’est-ce qui explique votre solide rendement?
En utilisant à nouveau First National comme indicateur, je dirais que l’environnement des bas taux d’intérêt, le très fort appétit des investisseurs pour certains types de propriétés, y compris dans de plus petits marchés canadiens qui étaient auparavant largement ignorés, mais qui sont aujourd’hui populaires en raison des possibilités de travail à domicile créées par la pandémie. Et j’ajouterais le fait de pouvoir compter sur de bons produits à offrir et sur une équipe suffisamment solide pour livrer la marchandise. L’an dernier, First National a accueilli plus de 400 personnes talentueuses au sein de son équipe pour améliorer tous les aspects de son offre, depuis l’analyse et de l’initiation jusqu’à la souscription ainsi que depuis le financement jusqu’à la gestion des services. Je pense que c’est un signe de confiance dans notre avenir et dans celui du marché. Cependant, cette puissance supplémentaire est également extrêmement importante aujourd’hui, étant donné la demande extrêmement élevée de nos prêts hypothécaires dans le marché. Voici un exemple concret : Notre équipe commerciale a financé 2,3 milliards de dollars de prêts hypothécaires seulement au cours du troisième trimestre, soit 33 % ou 567 millions de dollars de plus que l’an dernier. Après avoir connu un début d’année 2021 lent, nous avons plus que rattrapé le retard au cours des deux derniers trimestres. En fait, jusqu’en septembre, les prêts commerciaux initiés par First National se sont élevés à 6,7 milliards de dollars, soit plus de 300 millions de dollars de plus qu’au cours des neuf premiers mois de 2020.
Partons de ces grands titres, en commençant par les taux d’intérêt. Thomas, que se passe-t-il du côté des rendements obligataires?
Depuis la mi-septembre, les rendements des obligations à 5 ans et à 10 ans ont gagné environ 65 et 47 points de base respectivement. Cela reflète les attentes concernant la réduction des achats d’obligations par la Réserve fédérale américaine, les préoccupations concernant l’inflation élevée et l’annonce récente par la Banque du Canada qu’elle mettait fin à son programme d’assouplissement quantitatif. Les grands thèmes ne manquent pas dans le marché ces temps-ci, c’est certain.
Et que dire de la courbe de rendement?
L’écart de rendement entre les obligations de référence du gouvernement du Canada à 10 ans et à 5 ans était de plus de 60 points de base en mai. Il tourne maintenant autour de 20 points de base. À titre comparatif, il était de zéro à la mi-février 2020, soit avant que la pandémie ne paralyse l’économie. La forme de la courbe évoluera pour refléter l’opinion du marché sur la croissance et l’inflation et, bien sûr, l’évolution de la COVID-19.
Qu’est-ce que cela signifie pour les taux hypothécaires à court terme?
Les rendements des obligations du gouvernement du Canada ont atteint leurs niveaux les plus élevés de l’année. On a certainement l’impression que le marché souhaite voir des rendements plus élevés, mais il est bon de se rappeler que, pas plus tard qu’en juillet, les rendements ont reculé de manière marquée. Je n’ai jamais cru que tenter de déterminer quand entrer dans le marché ou en sortir était une bonne stratégie pour les emprunteurs. Le financement n’est qu’une partie de l’exploitation de leur entreprise et je ne recommanderais jamais de transformer une décision d’affaires en une décision de négociation.
Selon les données économiques de la Réserve fédérale, la décennie 2010-2020 rejoint les décennies 1930-1940 et 1950-1960, soit les décennies ayant été marquées par les plus bas niveaux d’inflation. Thomas, est-il possible que les années 2020 marquent le retour à une forte inflation?
Nous sommes habitués depuis longtemps à voir l’IPC osciller autour de 2 %. Récemment, l’inflation a atteint plus de 4 % au Canada et 5 % aux États-Unis. Bien qu’elle soit plus élevée que ce à quoi nous sommes habitués, ce n’est pas ce que je qualifierais d’inflation élevée. La grande question est de savoir dans quelle mesure cette inflation plus élevée sera persistante et si elle aura un effet sur les attentes des gens quant à de futures augmentations de prix. Cela invite à la spéculation lorsque les récits convaincants abondent. J’ai tendance à penser qu’il s’agit d'une époque unique et qu’il n’est probablement pas utile d’établir une comparaison trop directe avec des anecdotes historiques ou de prendre des relations typiques trop au pied de la lettre. Le temps nous le dira.
Jeremy, compte tenu de la possibilité d’une hausse des taux d’intérêt, l’intérêt des emprunteurs pour la couverture du risque de taux d’intérêt a-t-il augmenté?
Nous proposons un programme de blocage anticipé du taux d’intérêt et, franchement, comme les taux sont si bas depuis le début de la pandémie et qu’ils ne montrent aucun signe d’augmentation, nos clients ne se sont pas particulièrement concentrés sur les stratégies de couverture au cours des 18 derniers mois. Cette situation est en train de changer. Lorsque la Banque du Canada a annoncé que les taux commenceraient à augmenter plus tôt que prévu l’an prochain, nous avons assisté à une recrudescence des conversations à propos du blocage anticipé de taux et je m’attends à en voir beaucoup plus allant de l’avant. D’un point de vue pragmatique, il est certainement judicieux d’examiner cette option, car elle peut très bien ajouter de la valeur à un futur financement.
Étant donné ces évolutions économiques, que conseillez-vous à vos clients à l’approche de 2022?
Ils devraient faire ce qu’ils devraient toujours faire : planifier leurs financements immobiliers bien tôt dans le processus avec l’aide d’un conseiller qualifié et s’assurer que leurs hypothèses sont réalistes, et ce, qu’elles concernent l’évaluation du bien, les taux de location prévus, les attentes en matière de location et ainsi de suite. L’équipe commerciale de First National s’efforce d’offrir une connaissance poussée du marché, de faire des calculs pour des projets et de trouver des solutions de financement créatives offrant aux emprunteurs les rendements les plus avantageux avec une bonne gestion de risque. Nous ne sommes pas dans le marché pour vendre un type donné de prêt hypothécaire, contrairement à un prêteur bancaire dont l’analyse se limite au bilan de l’emprunteur. Nous disposons d’une gamme de produits beaucoup plus large, notamment des prêts-relais, des prêts mezzanine, des prêts à terme conventionnels et des prêts à la construction conventionnels. De plus, en tant que prêteur approuvé par la SCHL, First National a accès à toutes sortes de prêts hypothécaires assurés, y compris à des programmes incitatifs comme Bâti-Flex.
Quels sont les produits hypothécaires qui sont populaires en ce moment?
Nous avons initié beaucoup plus de prêts conventionnels que jamais, ce qui témoigne de la préférence du marché pour notre programme de prêts conventionnels de base. Depuis que nous l’avons lancé il y a moins d’un an en réponse à des demandes d’emprunteurs, ce programme s’avère très populaire, car il est assorti de taux d’intérêt très concurrentiels comparables à ceux proposés par Lifeco, de périodes d’amortissement attrayantes et du soutien des services adaptés de First National. En fonction des volumes des neuf premiers mois de 2021 et des engagements pris jusqu’à présent au quatrième trimestre, nous sommes sur la bonne voie pour octroyer des prêts totalisant plus de 800 millions de dollars en 2021, soit encore plus que nos ambitions de la première année, qui étaient assez élevées. Environ 50 % de nos récents financements à partir du programme de prêts conventionnels de base concernent des projets immobiliers multifamiliaux, le reste étant des projets industriels et des entrepôts libre-service, bien que ce programme puisse être utilisé pour financer pratiquement tout type d’actifs immobiliers. Grâce à ce programme, nous pouvons financer des prêts rapidement et, dans le cas de projets d’appartements, les emprunteurs ne sont assujettis à aucune restriction quant aux taux de location qu’ils peuvent demander, contrairement aux prêts assurés assortis de conditions d’accessibilité.
La hausse des prêts conventionnels s’est-elle faite au détriment des volumes de prêts hypothécaires assurés?
Non, ce n’est pas le cas. Notre programme de prêts conventionnels de base a simplement augmenté nos volumes assurés et donné à nos clients une option de plus si leur priorité était d’obtenir une approbation plus rapidement ou de contracter un emprunt sur valeur nette plus élevé. Nous travaillons en étroite collaboration avec la SCHL, et ce, depuis des décennies. Nous entretenons un excellent partenariat. Nous sommes de fervents partisans du travail de l’organisme national de l’habitation et nous connaissons très bien les programmes de l’IFCLL, Bâti-Flex et de marché ainsi que les diverses mesures incitatives offertes par la SCHL, comme ses subventions d’efficacité énergétique. Les prêts hypothécaires assurés ne sont pas toujours appropriés ni même accessibles, mais lorsqu’ils le sont, nous les recommandons. En tant que prêteur approuvé par la SCHL, First National se fait un devoir de rester en communication avec tous les niveaux de l’organisme afin de comprendre ses objectifs et ses politiques et de lui faire part de nos réflexions comme défenseurs des intérêts de nos emprunteurs. Nous pensons que ce rôle de défenseur est important pour les clients et nous espérons qu’il contribue à ajouter de la perspective lorsque la SCHL prend des décisions.
Qu’en est-il de l’activité de financement de projets de construction? Avez-vous constaté un renforcement des engagements ou de la demande en général et pensez-vous que ce niveau d’activité se maintiendra dans un avenir prévisible?
Oui, la demande de financement de projets de construction s’est considérablement renforcée. Jusqu’à présent cette année, nous avons ajouté 32 nouveaux prêts à la construction qui représentent des engagements totaux de plus d’un milliard de dollars. Cela porte notre engagement total à 3 milliards de dollars répartis entre 90 projets différents. En ce qui concerne l’avenir, il existe certainement un déséquilibre entre l’offre et la demande dans plusieurs classes d’actifs immobiliers commerciaux, notamment les appartements et les espaces industriels. Par conséquent, les fondamentaux du marché à long terme semblent solides, mais nous nous inquiétons des vents contraires immédiats causés par l’inflation des coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, notamment en ce qui concerne les grands projets de construction dans les centres-villes. Atteindre les taux de location cibles pour les appartements de luxe dans les centres urbains s’avère difficile à l’heure actuelle en raison de facteurs comme l’exode vers les marchés suburbains et le fait que les frontières demeurent fermées aux étudiants internationaux et aux immigrants.
Jeremy, tout bien considéré, quelles sont vos perspectives? Le bon temps va-t-il durer?
Dans l’immédiat, nos perspectives pour le dernier trimestre de 2021 sont que, du moins pour First National, nous allons continuer de monter des volumes élevés de prêts commerciaux. Il nous reste de nombreux dossiers à traiter. Au-delà de cela, je pense que la croissance des deux principales classes d’actifs où nous sommes présents – les appartements et l’industriel – devrait rester très élevée, car la demande dépasse l’offre dans l’immobilier. Nous sommes plutôt optimistes pour les deux secteurs, et pas seulement pour 2022. Nos perspectives à moyen terme sont très positives. Mais, comme Thomas l’a dit à propos de l’inflation, seul le temps nous le dira. Je dirais qu’une vision équilibrée doit tenir compte de l’état de la reprise économique, de la durabilité des niveaux d’emploi – qui sont récemment revenus à leurs niveaux prépandémie – et de la réouverture des frontières du Canada. Cette réouverture est en cours et permettra de rétablir la position accueillante du Canada en matière d’immigration. Le gouvernement fédéral prévoit d’encourager l’établissement de 420 000 résidents permanents en 2022, ce qui créera une demande supplémentaire d’appartements et d’autres formes de logement. Nous suivrons également de près la tendance au travail à domicile à mesure que la COVID-19 s’estompe, car cette tendance a une incidence sur la demande de logements – type de propriétés, aménagements et emplacements. Et, comme tout le monde, nous nous tournerons vers les banques centrales pour obtenir des indices quant à la direction des taux d’intérêt, qui devraient augmenter, mais, selon les banquiers centraux, pas avant quelque part l’an prochain. Au final, je pense que la balance penche vers une année 2022 saine et c’est certainement ce que nous espérons et planifions chez First National, ainsi qu’une solide fin d’année 2021.
Prévoyez-vous de financer de l’immobilier commercial en 2022? Parlez-en avec votre représentant First National dès aujourd’hui.