Nous avons récemment publié les résultats du premier trimestre de First National. Conformément à mon engagement de vous tenir au courant des niveaux d’activité, je suis heureux de vous annoncer que notre production au chapitre des prêts commerciaux a augmenté de 18 % au cours du trimestre pour atteindre 3,6 milliards de dollars, ce qui reflète une forte demande de prêts hypothécaires assurés – à la construction ainsi qu’à terme – pour financer la construction ou l’achat d’immeubles multi-logements. Grâce à ce rendement, l’ensemble de notre portefeuille de prêts commerciaux a également augmenté de 18 % sur douze mois pour atteindre près de 60 milliards de dollars.
Ces chiffres témoignent d’une grande résilience du marché et montrent que les emprunteurs ont été nombreux au Canada à continuer à aller de l’avant. Bien que nous soyons heureux de soutenir cette activité, reconnaissants de l’occasion qui nous est donnée de le faire et ravis de constater que notre réserve d’engagements hypothécaires laisse présager un été chargé en matière de financements, il est indéniable que les perspectives du marché sont passées de positives à incertaines et instables.
Les droits de douane transfrontaliers font craindre des pertes d’emplois. Les marchés obligataires, qui déterminent les taux des prêts hypothécaires commerciaux, ont réagi violemment à l’arrêt abrupt du libre-échange. Les fondamentaux du marché, à savoir les taux d’occupation et de location, sont sous pression, surtout en ce qui concerne les nouveaux produits. En outre, comme si cela ne suffisait pas :
- La participation au capital de nouveaux projets de développement s’est tarie, ce qui a eu des répercussions sur la valeur des terrains qui, dans de nombreux cas, sont utilisés comme leviers et peuvent nécessiter des fonds propres pour effectuer des remboursements;
- Compte tenu des fondamentaux du marché, la SCHL adopte une approche plus prudente à la souscription de nouveaux projets, en réduisant les ratios prêt-coût acceptés pendant la construction et, dans certains cas, en rendant les cautions obligatoires.
Après le marché immobilier commercial haussier des 20 dernières années, je pense que nous entrons maintenant dans une période qui exigera l’application de bons principes en matière d’investissement immobilier : où la qualité, l'emplacement et l’expertise en matière de gestion produiront les meilleurs rendements. Vu les turbulences et l’évolution générale de l’environnement de l’investissement immobilier, je vous propose trois recommandations qui, mises ensemble, vous apporteront plus de certitude et de clarté.
No 1 : Restez au courant des tendances en matière de prêts et d’immobilier en tirant parti de l’étendue de la portée de First National.
Rien qu’au cours des cinq dernières années, nous avons souscrit pour plus de 50 milliards de dollars de prêts dans tous les grands marchés et la plupart des marchés secondaires du Canada. Nous avons également consacré d’innombrables heures à collaborer avec des clients promoteurs, à nous engager auprès de l’organisme national du logement et à participer aux marchés obligataires. Ce travail se poursuit jour après jour. En ces temps d’incertitude que nous vivons, savoir ce qui se passe au-delà des rapports de surface peut faire toute la différence pour vos plans et vos décisions d’aller ou de ne pas aller de l’avant. Ces perspectives uniques vous sont offertes par nos conseillers.
No 2 : Concentrez-vous sur les fondamentaux et laissez-nous nous occuper des stratégies de financement.
Alors que les marchés locatifs évoluent et que la dynamique de la chaîne d’approvisionnement pour les nouvelles constructions réagit à l’impact des droits de douane, la gestion d’une entreprise immobilière prospère est plus qu’un travail à temps plein. Avec First National comme partenaire, vous avez la liberté de vous concentrer sur les fondamentaux de votre entreprise et de croire que nous, experts en structures financières, nous occuperons de tous les détails liés à la mise en place du meilleur financement possible pour vous. Il s’agit notamment de naviguer dans les programmes et le processus d’approbation de la SCHL et de livrer du financement secondaire, le cas échéant.
No 3 : Tirez parti de durées plus longues et de la couverture des taux d’intérêt.
Bien que les coupons favorisent actuellement les hypothèques de 5 ans plutôt que de 10 ans, le fait d’opter pour une durée plus longue permet d’écarter le risque que les incitatifs gouvernementaux deviennent beaucoup moins attrayants ou plus difficiles à obtenir à l’avenir. Il est également intéressant de repousser le risque de taux d’intérêt à 10 ans, car il est tout à fait possible que les droits de douane transfrontaliers qui sont actuellement en place entraînent une hausse de l’inflation au cours des quatre années du mandat de l’actuelle administration américaine. Étant donné que les appartements locatifs sont des actifs à long terme qui génèrent des liquidités, je suis fermement convaincu qu’une durée de 10 ans mérite d’être sérieusement envisagée si vous êtes en quête de certitude et de prévisibilité.
De même, le désir de certitude peut également être satisfait par une stratégie de couverture des taux d'intérêt. Alors que l’environnement des taux se situe actuellement dans une fourchette limitée, avec des rendements obligataires autour de plus ou moins 3 %, les changements intrajournaliers peuvent offrir des possibilités à saisir. Le meilleur moyen de l’obtenir est d’opter pour le programme de blocage anticipé des taux de First National, même pour les dossiers de construction menés à terme avec d’autres prêteurs qui doivent être réalisés plus tard en 2025 ou tôt en 2026.
Prêter mieux s’améliore encore
En tant qu’équipe en pleine croissance dont la valeur fondamentale est de viser plus haut, nous continuons à nous mettre au défi d’offrir des solutions plus nombreuses et meilleures. À cette fin, nous proposons désormais un service de courtage pour offrir aux propriétaires d’immeubles industriels, d’immeubles de bureaux et de commerces de détail des prêts hypothécaires conventionnels concurrentiels.
Ce service se distingue de notre offre de prêts assurés et conventionnels pour financer des immeubles à logements multiples, qui restera fièrement notre vocation première. Néanmoins, nous pensons qu’il existe un besoin de financement dans d’autres secteurs clés du marché de l’immobilier commercial et que les relations étendues de First National dans les marchés des capitaux nous placent dans une position unique pour y répondre. Pour en savoir plus, veuillez communiquer avec votre conseiller First National.
Dans un tout autre registre, pour souligner l’important rôle que jouent les services dans le cycle de vie d’un prêt hypothécaire commercial dans le contexte de notre système financier canadien très réglementé, je suis fier de vous présenter notre équipe de gestion des actifs commerciaux. Dirigée par Lena Teixeira, qui s’est jointe à nous il y a cinq ans et qui possède 35 ans d’expérience de travail au sein de certaines des plus grandes institutions financières du Canada, l’équipe de gestion des actifs commerciaux porte plus qu’un nouveau nom pour les services. C‘est un symbole de notre engagement à prêter mieux sous toutes ses formes.
Perspectives
Maintenant qu’un nouveau gouvernement fédéral est en poste, soyez assurés que First National continuera à plaider vigoureusement pour le maintien – et l’expansion – de programmes qui soutiennent le marché des immeubles résidentiels à logements multiples.
Surtout, vous pouvez compter sur nous pour vous défendre en tant que votre partenaire « Prêter mieux ».