Maintenant que 2024 est entamée et que la Banque du Canada a procédé à sa première annonce de politique monétaire concernant les taux d’intérêt de l’année, le moment est venu de parler de quelques-uns des changements, défis et possibilités que nous entrevoyons pour les propriétaires et les promoteurs d’immeubles multifamiliaux. J’en ai trois à vous présenter.
La SCHL a revu son processus d’examen de la capacité financière (ECF) applicable aux emprunteurs contractant des prêts hypothécaires assurés.
Depuis novembre 2023, la SCHL a doublé le seuil de déclenchement automatique d’un ECF, le faisant passer de 150 millions de dollars à 300 millions de dollars. Nous étions favorables à cette augmentation, nous applaudissons ce changement et nous nous attendons à ce que le relèvement du seuil entraîne un processus d'examen plus rapide, car moins d’emprunteurs atteindront le seuil de déclenchement. Toutefois, la prudence est de mise. La SCHL se réserve le droit d’effectuer un ECF à sa discrétion et plus particulièrement lorsque le montant cumulatif de vos emprunts atteint 150 millions de dollars. Si vous échouez à un ECF, la SCHL vous empêchera de toucher des fonds assurés jusqu’à ce qu’un nouvel ECF soit effectué à sa satisfaction, habituellement 12 mois plus tard. Il est évident que cela peut avoir de graves conséquences pour vos activités commerciales ou vos projets de construction, et c’est pourquoi il est essentiel de planifier.
À ce jour, nous avons participé à de nombreux ECF pour le compte d’emprunteurs partout au pays. Grâce à l’expérience ainsi acquise, nous connaissons les critères que la SCHL utilise dans le cadre de son processus d’examen. Bien que ces critères soient transparents et comprennent la couverture du service de la dette (CSD) ainsi qu’un minimum de fonds propres nets, il existe des nuances, notamment différentes applications des exigences relatives à la CSD pour les prêts hypothécaires APH Select selon que des attributs d’efficacité énergétique ou d’abordabilité ont été utilisés à des fins d’établissement de l’admissibilité, la présence d’actifs non stabilisés et la détention de dettes foncières, pour n’en citer que quelques-unes.
Au net : Lorsque vous vous approchez des 150 millions de dollars en prêts assurés, parlez à votre conseiller First National à propos du processus d’ECF et de la façon de vous y préparer. De même, parlez-nous de vos futures stratégies d’emprunt et de la manière dont le programme APH Select peut être utilisé judicieusement dans le cadre de votre plan directeur.
Il est possible que la Banque du Canada baisse son taux directeur. Il se peut aussi qu’elle ne le baisse pas. Mais l’histoire ne s’arrête pas là.
Presque chaque jour, nous lisons des articles spéculant sur le potentiel et le calendrier de baisses des taux d’intérêt à venir. En fait, les médias font une fixation sur les annonces de la Banque du Canada. Cependant, le taux à un jour – qui demeure à 5,0 % après l’annonce de mercredi – n’est pas un indicateur aussi fiable des taux hypothécaires que les commentateurs peuvent le laisser entendre. Nous surveillons plutôt les rendements des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans et à 10 ans, car ces rendements reflètent mieux les coûts d’emprunt sur les horizons temporels associés à la plupart des prêts hypothécaires. À titre de comparaison, les rendements des obligations à 5 ans entre juillet et fin décembre 2023 ont baissé de 75 points de base pour atteindre 3,17 %, alors même que le taux directeur de la Banque du Canada est resté à 5,0 %. En effet, les marchés obligataires auraient « intégré » de trois à quatre baisses de taux d’intérêt en 2024 ? en raison du ralentissement de l’inflation.
Au net : Les rendements obligataires resteront volatils en 2024 et, si le marché a vraiment « intégré » des baisses de taux à venir, il se peut qu’il n’y ait pas plus d’allègement des taux que ce que nous avons déjà vu. Si vous prévoyez contracter des emprunts, demandez à votre conseiller First National de vous parler de notre programme de couverture par le gel anticipé du taux. Il est le meilleur de sa catégorie et, dans certaines circonstances, il peut être appliqué jusqu’à six mois avant l’octroi du financement pour atténuer le risque si le marché obligataire se comporte d’une manière qui va à l’encontre des spéculations actuelles.
L’inflation des coûts de construction et les taux de location évoluent dans des directions opposées (et positives).
First National est bien implantée dans tous les marchés canadiens de l’immobilier commercial. Par conséquent, nous recueillons des renseignements et des données en temps réel auprès d’un large éventail de sources. À l’heure actuelle, nous entendons dire que la demande pour les métiers de la construction dans certains marchés tels que Montréal et la région métropolitaine de Montréal s’est affaiblie en raison d’une forte baisse des mises en chantier, et, pour la première fois depuis des années, l’inflation dans le secteur de la construction ralentit. Cette situation peut durer ou non, mais quoi qu’il en soit, l’élimination de la taxe fédérale sur les nouveaux projets de construction d’immeubles multifamiliaux locatifs pour les prochaines années est une incitation utile. Par ailleurs, nous constatons que les loyers continuent de grimper dans certains marchés, la demande de logements locatifs restant supérieure à l’offre.
Au net : Malgré des turbulences économiques, il existe des raisons légitimes d’être optimistes. Le meilleur est peut-être que le gouvernement a récemment élargi le programme des Obligations hypothécaires du Canada. Comme l’a indiqué mon collègue Jeremy Wedgbury dans son
message du Nouvel An, l’augmentation du plafond annuel à 60 milliards de dollars donne à First National une source supplémentaire de liquidités que nous sommes déterminés à utiliser en 2024 pour soutenir le secteur des immeubles multifamiliaux.
Maintenant, nos résolutions pour la nouvelle année
First National a connu un début de 2024 sur les chapeaux de roues. Nous venons de rentrer de notre congrès national de vente qui s’est tenu à Montebello, au Québec, avec pour objectif notre croissance et notre amélioration. C’est ce qui m’amène à vous parler de nos résolutions pour la nouvelle année.
Nous serons toujours là pour vous. Que vous recherchiez de l’information sur le marché local, des conseils en vue de votre prochaine transaction, des lettres d’engagement le jour même ou un financement en temps voulu, nous nous engageons à être à votre disposition chaque fois que vous aurez besoin de nous. C’est un engagement que nous pouvons prendre grâce à la force de notre équipe au Québec et en Atlantique et à la qualité de nos processus de prêts et de services.
Nous nous montrerons à la hauteur de notre devise « Prêter mieux ». Pour nous, prêter mieux signifie offrir le plus large éventail de produits hypothécaires du marché (y compris des options de couverture) et les appliquer de manière experte et créative pour répondre à vos besoins d’emprunt. Cela signifie également que nous devons toujours nous efforcer de nous améliorer en tant que conseillers directement habilités à créer de la valeur pour vous.
Nous avons hâte de faire ce qu’il faut pour créer une meilleure expérience en matière de prêts pour vous en 2024. Si vous avez des questions concernant ces développements, veuillez communiquer avec moi ou avec votre conseiller First National. En leur nom, je vous souhaite une nouvelle année remplie de santé et de prospérité.
Merci!
Michael C. Williams,
Vice-président, Financement commercial, Québec et Canada atlantique