Huit facteurs à soupeser (et à discuter avec votre spécialiste en financement) avant de retirer de la valeur nette pour financer votre croissance.
Nombre d’emprunteurs ont l’impression d’être acculés au mur lorsqu’il est question de leur croissance. Ils se croient à sec. Ils savent qu’ils disposent d’actifs de valeur, mais perçoivent leur manque de liquidités comme un net frein à leur croissance. Règne aussi un sentiment d’urgence, qui mène malheureusement à un sentiment d’impuissance. Le marché est concurrentiel. Donc, comment puis-je mettre la main sur assez d’argent, assez rapidement?
Si vous avez partagé ces perceptions erronées et freinez vos plans de croissance en conséquence, le moment est venu pour vous de voir les choses autrement. L’arbre cache peut-être la forêt, mais c’est correct. Tout spécialiste en financement compétent saura comment libérer votre valeur nette pour vous permettre de réaliser vos objectifs de croissance et vos objectifs immobiliers.
Voici une liste de contrôle comprenant huit facteurs que vous et votre spécialiste en financement devrez soupeser au moment d’évaluer la possibilité de retirer de la valeur nette.
1 : Établissez votre but
Ça peut vous sembler aller de soi, mais il est important que vous établissiez pourquoi vous voulez mettre la main sur l’argent. Tout prêteur privilégiera un scénario prévoyant du capital productif (soit un scénario qui accroît la valeur de la propriété ou de l’ensemble du portefeuille). Vous devez absolument faire preuve de transparence à l’égard de votre prêteur et lui indiquer précisément ce que vous comptez faire des fonds. Une fois qu’il connaît vos objectifs, il sera en mesure de proposer les bonnes solutions et d’accélérer le processus.
Voici quelques questions que vous pouvez vous poser :
- Ma propriété nécessite-t-elle des réparations importantes?
- Mon objectif est-il l’achat d’une nouvelle propriété?
- Suis-je intéressé à rapatrier le capital dans une propriété achetée récemment?
2 : Identifiez vos propriétés cibles
Certaines de vos propriétés se prêtent peut-être mieux à un retrait de valeur nette que d’autres. Un spécialiste en financement passera votre portefeuille en revue pour établir : l’endettement qui grève chaque propriété, les modalités de financement de chaque propriété (amortissement, durée, hypothèque ouverte/fermée, pénalités pour remboursement anticipé, financement conventionnel ou assuré par la SCHL) ainsi la valeur courante de chaque propriété. Le but est d’établir la propriété qui présente le ratio prêt-valeur et le ratio de couverture du service de la dette les plus avantageux.
3 : Connaissez vos options en matière de financement
Il y a deux principales façons de retirer de la valeur nette d’un portefeuille :
- financement secondaire : grever une propriété d’une hypothèque de second rang;
- refinancement : restructurer la dette qui grève une propriété existante à l’échéance de l’hypothèque ou avant l’échéance (en rompant le contrat hypothécaire).
La plupart des investisseurs sont surpris d’apprendre que souscrire une hypothèque de second rang assurée par la SCHL représente en fait une stratégie rentable pour retirer de la valeur nette, car les taux applicables aux hypothèques de second rang assurées par la SCHL sont aussi concurrentiels que les taux applicables aux hypothèques de premier rang.
D’autres options existent pour restructurer une dette, mais mieux vaut explorer les meilleures options pour vous avec votre spécialiste en financement.
4 : Comprenez les obstacles potentiels au financement par apport de fonds
Le financement par apport de fonds peut se révéler complexe à plusieurs égards. Selon le montage financier de votre hypothèque de premier rang, le premier créancier hypothécaire ne permettra peut-être de grever la propriété d’une hypothèque de second rang. Or le premier créancier doit habituellement consentir à la souscription d’une hypothèque de second rang. De plus, un accord de subordination et de statu quo peut être exigé du deuxième créancier pour confirmer que le deuxième prêteur n’exigera pas le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement. Il est recommandé de demander conseil à un spécialiste en financement pour voir clair dans toutes ces subtilités.
5 : Connaissez vos échéances
Combien rapidement devez-vous mettre la main sur votre argent? Le retrait de valeur nette demeure une forme de financement standard. Selon l’option que vous choisirez, les exigences (rapports de tiers, évaluations) et les échéances différeront. Si vous avez besoin de l’argent rapidement, vous aurez peut-être intérêt à envisager d’autres solutions (par exemple, un financement provisoire) de concert avec le retrait de valeur nette.
6 : Établissez le montant en valeur nette dont vous avez besoin immédiatement
Au moment d’évaluer vos options, vous devez absolument tenir compte du moment où vous toucherez la valeur nette que vous aurez retirée. Si vous touchez les fonds trop tôt, vous risquez de vous trouver assis sur de l’argent emprunté qui ne vous rapporte aucun rendement. Si vous tardez trop à mettre la main sur vos fonds, vous risquez de manquer une occasion d’acheter. Vous avez aussi l’option de mettre la main sur une certaine valeur nette immédiatement et de reporter le retrait du reste du montant à plus tard. Votre spécialiste en financement peut vous expliquer l’incidence du moment du retrait ainsi que les avantages de procéder à un retrait progressif.
7 : Comprenez les risques auxquels vous vous exposez
Le retrait de valeur nette est une forme d’endettement qui comporte nécessairement des risques. Il est important que vous établissiez votre tolérance au risque en vous posant quelques questions fondamentales :
- Puis-je supporter la dette si le taux d’intérêt augmente de x pour cent?
- Puis-je supporter une dette plus lourde si ma propriété me rapporte moins en revenus de location?
- Quelle est la durée des hypothèques grevant mes propriétés et quelle sera l’incidence des différentes dates d’échéance sur moi?
- Quel est le montant que je suis prêt à donner personnellement en garantie?
Votre spécialiste en financement pourra vous aider en menant une « simulation de crise » sur vos actifs dans l’optique de déceler tout problème potentiel.
8 : Établissez clairement les coûts
Le retrait de valeur nette demeure une transaction d’emprunt qui comporte donc des coûts. C’est le véhicule utilisé pour retirer la valeur nette qui déterminera les coûts associés (hypothèque de second rang assurée par la SCHL c. hypothèque de second rang conventionnelle c. refinancement). Par exemple, un prêt conventionnel sera consenti moyennant une évaluation de la valeur et de l’état de l’immeuble. Cependant, ces exigences sont souvent abandonnées dans le cas d’une hypothèque de second rang assurée par la SCHL. Il est important pour vous de faire appel à l’expertise de votre spécialiste en financement afin de pouvoir prendre une décision éclairée sur le compromis à faire entre le coût de la transaction et le coût de renonciation.